比如荔湾区和越秀区这两个老城区，在未来的利好上，基建、交通、产业和片区规划都泛善可陈，没有什么想象空间，虽然有很多旧改项目，但旧改的难度实在是太大进程太慢了，除非你买新楼盘，或者学位房。虽然越秀区医疗教育配套都很齐全，自住确实很方便，但如果考虑升值，可能会不如一些新概念，就好像深圳的福田区，过去十年的升值幅度跑输全市，更是大大落后于规划利好频出的龙华和宝安。

　　2018年10月，广州优化限价调控方式，双合同现象随之消失，新房首付比例明显下降，因此很多客户从二手房转战一手房市场，性价比高的新楼盘客户到访量提高了，成交量也有所提高，比如亚运城来访量上升了，一套200万的房子总价涨了20-30万。

　　增城近两年来一直都很热门，很多人买增城都是因为炒作概念多，看好增城的前景。近年来增城的交通发展不断提速！

　　首先看下政策变化，广州在取消限价之后，1月11日还放松了落户政策，作出了微调，算是变相的放松了限购，一是不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件。二是就引进人才入户条件进行了较大幅度调整。其中，放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

　　广州，被遗忘的一线城市，这个标题我一年前就想好了，这几年，随着互联网经济的崛起，作为传统的老牌商业城(600306)市，广州甚至还不如杭州耀眼夺目。

　　2、二手房市场的变化

　　一直等到利率不断上调，双合同的高首付，茶水费把市场有能力的需求消耗殆尽，高房价终于扛不住了，开始掉头向下时，根本达不到的高装修合同也成为了业主维权的利器，增城楼盘维权现象特别多。

　　其实增城论医疗和教育和公共配套规划都不足，所有利好集中靠交通概念，所以说增城区位优势最好的地方就是新塘客运站，虽然增城有自己的牛仔产业，和上述所谓的高端制造产业，但汽车和富士康说实话能给增城带来多少购房群体？增城房价想要继续上涨，还是需要依赖于广州城里的刚需才行，所以交通是首要考虑的因素。我们在附近看了一个新盘，中海联睿品，单价在2.4万-2.5万/平米，目前投资自住客占比各一半左右，卖的也很一般。

　　广州投资客集聚最多的区域，要数增城和南沙了。因为这两个地方的概念最多，其中增城还不限购。

　　我们调研的地区，番禺、白云、天河北和淘金二手房都明显降价了，尤其是老破小、大户型、双证的降的都比较多，而作为广州最高端的片区，珠江新城是最抗跌的地段。另外，越秀区内拥有优秀学位的房子也是非常抗跌的。这两点跟其它城市调控后的反应都非常相似。

　　（有个插曲，我还记得2015年深圳大涨时，广州迟迟没有反应，我跟广州同事说一定会轮到广州涨，让她赶快换房，2015年底我找她联合投资广州，让她找名额，10万定金都打给她了，结果名额没找成，投资机会就此错过。）

　　广州楼市前景分析

　　当然，广州的土地供应比较充足，特别是相比深圳，广州相当于3.5个深圳大小，而常住人口又只比深圳多了200万左右，房价自然是要比深圳便宜。

　　因为我没有跑遍广州，所以不够了解广州，对具体的区域不方便做指导，但有些共性可以探讨，其实产业这一点我觉得不是升值最重要的，只要他背靠中心区的商务区，即使他只是个睡城，没有产业，只要其他配套规划好，学校、医院，再加上一些文化配套，片区新，而不是杂乱无章，他的升值空间也能跑赢产业规划好的老地方和没有这些配套的地方。广州那些偏远的“城”，虽然有产业，但是如果距离中心区太远，交通不便，房子仅限于小城内人购买循环，那他的群体还是太少。

　　而全年来看，整个2018年因为调控和利率的上调，广州二手房市场的交易量同比2017年下滑23%，均价虽然还在涨，但涨幅明显收窄。

　　这次陪我们看房的一位金融界人士感叹，她在广州毕业生活了14年，当时去深圳很多地方还是一片荒芜，完全瞧不上眼，但没想到深圳迅速崛起并赶超广州，心里很不是滋味。

　　如果按照政府的定位执行，我非常看好南沙的前景，但这是一个长期发展的过程，不能一蹴而就。然而南沙的房价却在这一轮上涨中，至少已经提前透支了未来三五年的发展空间。

　　-增城维权到底怎么回事，楼价是否已经到顶了，还能投资吗？

　　调研从广州番禺出发，接着去了南沙、白云、天河、黄埔、增城。

　　4、几个制造产业的进驻，广汽本田、北汽广州、五羊本田，以及富士康科技小镇。

　　年底因为事情较多，广州调研久未成稿，实在抱歉。

　　所以从广州的城市战略定位上来看，南沙的定位是明显要高于增城这些外围区域的，他可不依赖于主城区的人流而自成一体。

　　我这次去广州住在一个大学的酒店里，虽说是四星级价格，但那设施太过陈旧也不知道更新，住了一次我就不想住第二次，很多广州企业你都能感受到这种浓浓的气息。

　　新房购房门槛低了，客户买新房，那二手房的需求自然少了，想成交只能降价，从去年中开始，楼市平淡，成交量降低，很多业主扛不住也急售降价。

　　总的来说，涨价的楼盘很少，即使提价幅度也很小，毕竟调控之下，想涨价市场也不买单，本身价格优势不突出的新盘就卖的很一般。之前双合同盛行，有些新楼盘装修价格甚至比备案价格还高的南沙、增城，这两个月新房网签数量大增。

　　但我认为这都没有说中要害。其实不能怪时代变了，而是你没有跟上时代的脚步而已。

　　根据中原的统计，从放盘房源来看，2018年天河、荔湾、越秀、海珠等中心区域价格下调盘源占比都在7成以上，且都有两三个点，而实际成交价格会更低。