过去十年，香港楼市持续走强，造就了全世界最为火爆的房地产市场，香港也因此连续八年位居全球房价最难负担的城市首位。很多分析人士表示，香港楼市存在大量泡沫，此前中信里昂证券（CLSA）房地产研究部门区域负责人Nicole Wong曾指出，香港房价已经涨到了不合理的高位。

降价逾20%的嘉湖山庄并非个例。根据中原地产最新数据显示，最近两个月来，降价楼盘最多、降价幅度最大的区域，是新界东；唯一一个楼盘房价全线下跌的区域，也是新界东。此外，在截至10月初的12周内，新界西私人住宅价格也下滑了2.5%，而新界东和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的数据中，一个月降价幅度超过10%的楼盘，并非少数，降价20%的嘉湖山庄只是新界房价的一个缩影。

11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%，反映出市场气氛的冷淡。

瑞银此前也发表研究报告称，香港楼价与宏观经济高度相关，过往楼价下跌主要由于经济冲击引发，而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点。相信香港经济转差将令楼市表现脆弱，维持预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。

在香港银行业开始踏上加息进程之后，香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负，但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。

机构看空，政府观察

豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内首宗“流血”出售案例。据悉，2015年1月，卖家以1305.98万港元购入这一房产，去年12月，卖家以1820万港元的价格挂牌出售，今年5月降价至1650万港元，9月又连续两次降价至1450万港元仍无人问津。直到降到1300万港元才得以成交，而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元，降幅接近30%。

然而市场人士表示，促使买家退缩的原因不仅有难以负担的房价，还有对经济的担忧。美联储将继续推行货币政策正常化，即以继续加息来收缩过去十余年释放的流动性，香港大概率将跟随美联储进一步升息。这意味着香港楼市面临的压力还将加磅，本地经济也将受到影响。

“违约潮”来袭

相对于机构的态度，政府方面认为楼市走势还需观察。11月5日，香港金融管理局总裁陈德霖表示，楼市发展要视乎宏观经济及国际形势，尤其中美贸易战会否持续或升温，现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期。假如确认，可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。

据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫，豪宅市场也风光不再。

加息成为“最后一根稻草”

陈德霖还表示，倘若楼价回调，首当其冲受影响的将会是在楼市高峰期时置业的人士，但预计出现如1997年亚洲金融风暴时的楼价急跌、市民大幅削价抛售物业的机会较低。香港目前面对经济和资产市场不确定性增加，下行风险增大，但香港家庭一旦面对周期逆转，应付能力较其他地区高。

作为全球房价最贵的城市，香港的豪宅市场，从来不缺客户。但10月最后一周，香港豪宅以年涨幅5.5%已经跌出了全球豪宅房价涨幅榜的前10名，排在了第14名，位居广州之后。

而真正引起市场关注的，是被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价出现大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。

蓝筹盘降价逾20%

香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年内违约楼盘的成交价，从490万港币，到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。富人开始犹豫和退缩，刚需人群则开始恐慌和焦虑，上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目，在损失数十万港元定金和房子变成负资产之间，香港人选择了前者。

自香港银行业进入加息通道之后，多家机构表示看空香港楼市未来走势。