在房地产发展二、三阶段，住房短缺缓解（套户比大于1）、经济增速换挡、城镇化放缓、20-50岁人口占比下滑。此时：（1）房价上涨风险缺乏化解动力；（2）供给过剩风险初现；（3）居民/企业杠杆水平已处高位。三类指标均易出现异常，演变成“危机”。历史上由房地产风险引发危机主要案例：日本1986-1991年房地产泡沫、中国香港1991-1996年房地产泡沫、美国2001-2006年房地产泡沫，市场均处于第二、三发展阶段（对应套户比分别为1.11、1.10、1.15左右）。

1.2 中国房地产市场平稳健康发展评估汇总

“房住不炒”的政策基调下，目前市场基本回归平稳健康轨道。2016年930后，核心一二线城市房价先行停涨；18年3季度以来，房价涨幅全局回落；2018年全国房价收入比尚处于历史中值之下；2018年以来，租金回报率回升。居民加杠杆增速放缓，杠杆水平低于发达国家均值；企业负债率、债务结构、偿债能力指标边际优化；库存降至低位，套户比1.07，尚未出现供给过剩。

2价：房价涨幅趋稳，尚不存在全局性泡沫风险

2.1 房价涨幅：趋于平稳，部分前期急涨的城市房价回调

16年“930”后，一线城市和强二线城市房价已先行停涨。2016年9月30日前后，北京等16个一线城市和强二线城市重启限购/限贷，成为房价拐点。根据统计局70城二手住宅价格指数，16年“930”至2018年12月，厦门、上海、北京3个城市房价下跌；合肥、石家庄、深圳等13个城市上涨幅度在10%以内。

2018年4季度以来房价涨幅普遍回归平稳。2018年9月起，全国房价逐渐回归平稳，70城二手住宅价格指数环比涨幅连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。2018年12月，一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅降至-0.3%、0.1%、0.3%，相比8月回落0.3、1.2、1.1个百分点，二三线城市回落幅度大。

部分前期上涨过快的区域房价回调。根据中指院百城数据，2018年有9个城市商品住宅价格环比2017年下跌，主要为前期涨幅过高的城市，如环京区域的香河、固安跌幅最大，分别下跌18.3%、17.1%，此前的2014-2017年，两地房价分别大幅上涨102.0%和90.2%。

当前房价涨幅趋稳，市场风险回落，但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，部分城市积累了一定风险。稳房价、稳地价、稳预期仍然十分必要。

本轮中国房价涨幅居世界前列。2014年以来，全球普遍处于低利率环境，房价普涨。根据BIS数据，2014年3季度至18年2季度，发展中国家、发达国家名义房价分别累计上涨17.8%和18.4%。而中国房价在此期间上涨41.4% ，涨幅在全球58个主要国家中排名第六，仅次于土耳其（+62.1%）、冰岛（+50.4%）、匈牙利（+49.3%）、中国香港（+47.9%）和新西兰（+41.6%）。其中2016年930以前的涨幅尤其明显，2014年3季度-2016年3季度，中国房价上涨23.1%，排名全球第五。2016年“930”后，伴随调控加严，房价涨幅趋缓，2016年3季度-2018年2季度，上涨14.8%，排名全球十二。

14年930-16年930期间，一线城市房价上涨速度超过美国、日本金融危机前夕。根据BIS数据，美国2006年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅9.1%、13.7%；日本1991年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅8.1%、11.2%；中国香港1997年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅20.1%、27.5%。而中国一线城市，2014年“930”-2016年“930”期间，房价年均涨幅23.5%,仅低于中国香港金融危机前三年的上涨速度，高于美国、日本金融危机前长、短期上涨速度。短期急涨积累了一定风险，稳房价、稳地价、稳预期仍然十分必要。

部分三四线城市房价大幅上涨。根据中指院百城数据，2014-2018年房价累计涨幅在50%以上的城市有30个，除3个一线城市、13个二线城市 外，还有14个三四线城市。这些三四线城市分为两类：一是发达城市群中，核心城市的卫星城，上涨主要收益于核心城市需求外溢。如环北京的衡水（+118.6%）、廊坊（+79.4%）；环深圳的东莞（+84.5%）、惠州（+68.2%）；环上海的南通（+56.1%）、环南京、合肥的芜湖（+79.6%）；二是部分欠发达的三四线城市，上涨主要受益于去库存政策，如焦作（+55.5%）、九江（+54.0%）。

2.2 房价收入比：短期上升，多数城市尚处安全区间

（1）房价收入比衡量住房支付能力，计算方法各异、横向不可比。

房价收入比是国际常用于衡量住房支付能力（Affordability）的指标，基本计算思路是一套住房的价格和家庭年收入的比值。世界各机构采用的计算方法各异，是该指标横向可比性较差的原因之一，如房价和收入可采用平均值（Numbeo）、中位值(Demographia)、指数（OECD）；房价可采用新房价格（Deloitte、易居），也可包含新房和二手房价格(OECD)；同时，对套均面积、户均人口的假定也有所不同。

此外，一般而言，基础设施越好的地区房价收入比越高，不同城市“合理的房价收入比”存在差异。因此监测房价收入比的可行方法是和历史趋势、相似城市对比。本文看重房价收入比的历史分位、与同能级城市均值偏离度两个指标。

本文房价收入比通过(新建商品住宅销售均价*100)/(城镇居民人均可支配收入*3)计算。全国、城市层面房价分别选用统计局、中指院的新建商品住宅销售均价；由于商品住宅套均面积、家庭户均人口部分年度数据缺失，为避免人为推算数据的主观性，采用与OECD、Numbeo、Global Property Guide等相同的不考虑套均面积、家庭户规模变动的方法，统一取套均面积100平方米、家庭户均人口取3。则指标绝对值的含义为一个收入为平均水平的三口之家，购买一套100平米、价格处在平均水平的商品房需要多少年，指标的核心是反应平均房价变化和平均收入变化的关系。

（2）全国层面：房价收入比上升，尚处于安全区间

2014年“930”以来，全国房价收入比上升，居民购房压力加大。2014-2018年，全国商品住宅销售均价累计上涨44.0%，而同期全国城镇居民人均可支配收入仅上涨36.1%，房价收入比从6.9上升至7.3,结束了2009-2014长达5年的连续下行，居民购房压力加大。

从历史对比来看，当前房价收入比尚处安全区间。2000年以来，城镇居民人均可支配收入年平均增10.6%，而商品住宅均价年均增8.6%，房价收入比总体呈现下行趋势，仅在三个区间明显反弹：2004-2005、2009、2015-2018。当前的房价收入比相当于2012年的水平、处于历史最低25%分位，仍处安全区间内。

从国际对比来看，中国房价收入比绝对值偏高，但处在相对安全的水平。以欧洲国家为对照样本，我们测算，可比口径下，中国房价收入比7.0（可支配收入用住户部门可支配收入/总人口计算），高于绝大多数欧洲发达国家，中国居民购房压力偏高。但从历史趋势来看，很多发达国家房价经历了00-06年、13年至今的两段快速上涨后，当前房价收入比处于历史高位。如加拿大、新西兰、澳大利亚处在历史（1999年起）最高10%分位以上；英国、德国、美国、日本处在历史中值之上；OECD国家整体处于历史最高31.6%分位。而中国和韩国、希腊、南非、意大利等国家，均处于历史中值之下，房价收入比处在较安全的水平。

（3）城市层面：三类城市房价收入比偏高

分城市能级来看，一线城市房价收入比整体高于二三线城市。2018年，4个一线城市、34个二线城市、58个三四线城市，平均房价收入比分别为22.4，10.2、7.8 。