可没有一片海不蕴藏风暴和未知的危险，当你真正肉身去切入非洲真实市场中，里子远比表象还要魔幻。

　　非洲的楼市，是折叠的。

　　埃及开罗，大概是非洲最具国际知名度城市。在新市中心，有个商场叫“the Mall of Egypt“，我上海的埃及朋友，每次都很自豪和我说，“你们上海没有一个mall能大过我们那。”

　　这是事实，但就在距离这个mall不远的老开罗市区，有个我们不能想象的地方，叫死人城，是一片阴森诡异的墓园，但这里，居住着近100万流离失所的埃及人。

　　马尔扎克斯笔下最魔幻的章节也不过如此，在这，却以三维空间的冲击力，让你感受到非洲楼市最真实的立面。

　　04

　　一面歌舞升平，华灯夜上，一面生存挣扎，度日如艰，巨大不平衡性神奇的交织贯穿于这片大陆的每一寸土地。

　　宏观上，这种不平衡，依然被切割的支离破碎。

　　塞舌尔，毛里求斯，人均GDP已经超过2万美元，接近发达国家，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亚，普遍还在3000美元上下挣扎。

　　在加纳，这个人口超过2700万的国家，最大的开发商，在过去整整十年仅为3500户家庭建设了住宅，大量的家庭不得以采用违章自建来个自己家。

　　我们一直吐槽国内对住宅用地供给偏少，但在整个非洲，只有10%的土地被人为规定是可用于建筑的。也就是说，能真正用于开发的土地，在认为的操盘，实在太稀缺了，违章，在天量的人口挤压面前，是一种必要的手段了。

　　这让非洲楼市普遍现状是，住房类型是别墅，低层住宅，贫民窟铁皮屋三角组合，能住上低层住宅的大致是政府公职人员或者技术人员，而别墅则多是富裕阶层。

　　而这同样加深了非洲楼市供给断层，中端房产的短缺和高端房产的过度供应。科特迪瓦，目前中低端房地产需求有 40 万套尚未被满足的需求，但是前文的加纳则以无人购买的大量豪宅著称。

　　同时还有个我们其实少见，所以容易忽略的原因，就是为基础设施落后，房地产营造成本在这边很高。

　　不稳定的供水和供电始得房产项目开发成本大大增长，于是难以开发出针对中等或低收入人群的房产。在整个非洲大陆，你都很难找到几条国家之间连贯的铁路。

　　这造成非洲楼市一种很神奇的格局，非洲闹市区房价疯涨，而卫星城或郊区房却无人问津，就是源于公路和交通设施的不便利。

　　同样，这种分化还折射到非洲金融系统，有的贷款坏账率能到15%，有的贷款利率小高达25%，有的直接就没有不动产贷款。

　　总之，对非洲楼市的基本认知，是个极其分散，极其分化，极其复杂的，这里，没有统一的市场，无论你是开发商，还是投资者，请务必要牢记这点。

　　05

　　然而，补缺依旧是惊人的

　　尼日利亚，这个未来人口要过五亿的第三人口大国，年城镇化速度达到了 3.75%，房地产也一举成为第六大产业，年复合增长10%，是其产业最快的那批。