但也正是因为老市民房改的成功，使得新市民进入住房金融的门槛越来越高。购房意味着居民对城市的投资，高房价意味着居民获得投资的收益。由于城市通过土地二次分配的社会财富远大于工资一次分配的社会财富，高房价就把3亿人之外的新市民排除在资本市场之外。虽然使有住房的旧市民迅速完成了积累升级，但同时却把没有住房的新市民拦在城市资本市场之外。一旦3亿人的资本化完成，社会需求的增长随之迅速放缓。

只租不售看上去可以解决新市民“住”的问题，但却无助于新市民像老市民那样参与土地金融的二次分配。租赁住房不论价格多低，都不能帮助新市民向老市民那样循序完成劳动力资本化。这也就意味着，新市民无法像老市民那样在住房、汽车和相关的耐用消费品市场创造巨大的消费需求。

因此，未来经济增长的核心，就在于找到解决新市民住宅问题的途径。一个简单的办法，就是复制老市民资本积累的路径，给新市民提供一个类似当年房改的“台阶”，这个“台阶”就是“先租后售”。所谓“先租”就是先将政府建设的住房租给新市民，租住一段时间后（比如10年）再给新市民“房改”——按照成本价将住房卖给新市民。“先租后售”不是福利，更不是施舍，而是劳动力未来收益的资本化。“先租”马上可以带来巨大的现金流收益，“后售”则相当于家庭资本置换政府资本，政府资本退出后，再去孵化另一个3亿新市民。

更为主要的是大规模建设保障性住宅可以带来贷款需求，弥补老动能去杠杆带来的货币供给萎缩。假设一年解决1000万套住房，每套住房50平方米，建安和土地成本5000元/平方米，每年需要融资2.5万亿。加上随着而来的家庭装修、汽车、耐用电器，至少拉动同样规模的消费。这样既能降低劳动力的住房成本，又不会带来政府大规模的负债。新市民带来的巨大增量需求，在创造新增货币的同时，给政府带来消费性税收。这一过程循环往复直到所有新市民都完成劳动力资本的初级积累。可以说，投入住房的效率远大于继续投资那些大而无用的“大白象工程”。

尽管微观上失败的项目也可能带来宏观上的好处，但这并不意味着微观上就可以任意投资。因为一旦要素被充分动员，当初投资的大白象工程立刻就会成为制约增长的负资产。创造在微观上也能获得正收益的投资需求，仍然是经济增长的真正动力。在激活新的经济动能方面存在着许多误区。比如很多人认为经济下行周期要大规模减税。但减税只能减轻老动能的负担，延长其存活时间，但并不能创造新的动能。恰恰是收费，才能将潜在的需求商业化。

这一观点似乎反常识，但现实中，新的商业模式，都是在解决了盈利模式后，才可能商业化。比如没有土地有偿使用之前，能创造如此发达的基础设施吗？没有高速路收费能有如此发达的交通网络吗？没有取消福利分房，能有这能多商品房吗？如果我们要鼓励节能环保产业，电费、税费就要大幅增加；如果要解决住房问题，房租就要提高；越是发达国家，收费项就越多。

发现收费模式，乃是增长的核心，在经济下滑时尤其如此。如果你发现还有什么潜在需求没有被市场所发现，多半是因为这个需求缺少有效的定价。企业家最核心的工作，就是定价。因为只有收费，潜在的需求才能出现预期现金流，而只有自身能获得现金流的商业模式，才能通过信用体系获得融资，才能采用现代增长模式。对价格的任何限制，都是对增长本身的限制。

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