一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

动能智库-戴欣明工作室：

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自序 感悟“商业味道”

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

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或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

声明：

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

2. 零售业商业转型预示着什么

推荐序

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

作者戴欣明介绍

策划人功力胜在超常规思维模式

戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

戴欣明

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。

如果说万达的成功在于万达广场（城市综合体）的复制，但他的危机也在于这样的复制。万达模式是中国经济快速发展，特别是城镇化快速发展所需要的产物，即人口过渡集中产生人口效率的问题，无疑万达解决了这个人口效率的问题，其在商业上开发的住宅正好满足了人口效率的这个命题，方便出行，方便生活，但不见得宜居，同时房地产（住宅）价格的节节攀升也为资产积累推波助澜。随着城镇化思路的变迁，万达还有10年能够维持这个状态，也即是万达有充裕的时间进行战略优化。

对于那些跟风的开发企业就不容乐观，成本就不是绝大多数企业能够抗衡的，跟风复制基本上都不能超越万达模式，起码在拿地成本上就没有优势，从拿地到开业仅需18个月的“万达速度”也不是谁都可以做到的，还有万达院线的成功复制等。如果和万达模式基本一致，又不能形成体量，又在万达的商圈范围内，那么这样的商业地产潜在的危机就是巨大的。

2015年2月4日立春写于深圳市

所谓万达模式也是有其自身的特点的。万达商业地产之所以可以发展壮大与其拿地价格有很大的关系。从万达2014年12月9日IPO招股书披露的数据来看，万达拿地价格越来越低。按楼面地价计，2011-2013年万达广场的平均土地成本分别约为每平方米1821元、1171元及1096元，2014年上半年降至1012元。2013年，万达销售物业的销售收入是749.8亿元，销售面积628万平方米，依此推算其土地成本仅占平均售价9.18%，对上市房企土地成本的低于10%的企业仅占全部上市房企的6.4%。

目前城市综合体（以零售为主导的地产开发）的开发已经达到了需求的警戒线。解决这个问题就是战略定位要准确，对于这样的认识，特别是经验主义出身的开发者更是不以为然。也有一些开发者是地产投资商，把商业当地产来做，与发达国家的商业为导向的运营模式有很大的不同；中国的商业是圈地模式，发到国家的是运营模式，一个是地产模式，一个是商业模式。即使国际大型零售业巨头沃尔玛在中国也不得不接受这个地产模式的现实。2014年9月初，沃尔玛中国对外发布消息称其在中国自行开发、建设和经营管理的购物中心在珠海举行奠基仪式，该购物中心计划投资6亿元人民币，建筑面积10万平方米。对于此举，我倒是看成沃尔玛不堪忍受租金的上涨而被迫自己开发的结果，同时也是看到在中国，商业＋地产模式带来的巨大商机所吸引。近几年，茂业百货、百盛商业、新世界百货等国内传统百货业的平均数据显示，物业租金、员工成本分别上涨了14%和18.5%，但同期营业收入只增长了8.8％，另一方面，“万达模式”引领的商业地产方兴未艾，这不能不说商业＋地产模式的魅力所在。

中国城市开发网：

戴欣明主要成就：

1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

中国经济的发展阶段导致中国商业的不成熟，做什么事情都是一窝蜂，即不太用脑去思考，通常是因为项目可以圈地，圈钱，草草上马的商业地产项目多如牛毛，到处都是万达的感觉，只是开发企业不同，也就是说的同质化。

在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

所以说，以“零售业商业地产”为主的商业地产，主要是指中小商业地产开发企业在做商业地产的商业部分要走精细化道路，情调重要，味道更重要，要别致，要有故事，越小体量的商业越是要这样。这样可以区别万达商业地产，万象城等资金雄厚的商业地产企业开发模式，不单是错位经营，更主要的味道错位，要做到“小而精”，避免地方不大还要“大而全”。

刘祖轲

认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载及关注本公众号，转载请注明出处。

味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

戴欣明