“商业用地跟居住用地过去多数连在一起，拿地多是按照住宅价（不排除个别城市两者价格分离），这在地价比较高的城市，如果做社区商业，成本就会居高不下，常常是所有住宅做完了，剩的这点利润就在的商业里头，如果实现不了销售，项目就可能处于不赚钱或微利。然而社区商业的客户群又定位在方圆三公里以内，客流量和消费力有限。”杨泽轩解释道，投资回报率不高，这是社区商业前几年出路不好的主要原因。

2019年购物中心将新增500余个

“购物中心有自己的生命周期，首先是初始期，成长期，加速期，然后是成熟期。”在杨泽轩看来，目前我国的购物中心仍然是增量市场，处于加速期的后半段。

社区商业近两年正处在风口，阿里、京东、苏宁易购等多巨头纷纷杀进来，但是国内房地产大鳄们愿意扎扎实实做社区商业的却相对较少。

杨泽轩表示，社区商业是从商圈范围来讲的，对应的是区域中心商业、城市中心商业；而底商对应的是店铺建筑形态，同类的比较是裙房、独体纯商等。社区商业可以用独体纯商比如盒子型的超市或中小型购物中心来表达，也可以用底商、裙房构成的商业街来实现。当然现在我们发现中小型社区购物中心（多数持有）与底商、裙房（多数销售）构成的街区的结合越来越多。

为了更明白地看清这个问题，杨泽轩从生鲜品类的新零售品牌举例说明。从目前大数据驱动的角度分析，盒马鲜生、京东7FRESH等品牌的新零售至少逻辑是对的，而某些品牌在“大数据驱动供应链整合”上跟他们的逻辑不太一样，相比于盒马鲜生之类的机器化配送，配送比较传统，这样成本自然会高。在杨泽轩看来，新零售脱离不了零售的本质，而零售的本质就是效率成本，如果不能提高效率、降低成本，概念就是虚的。

新零售概念的提出，让社区商业有了机会。“它可以依托技术，依托大数据，依托更多赋能的工具，与顾客发生更多的交易和连接。”杨泽轩在肯定社区商业机会的同时，也道出了它所面临的困境——不断上涨的地价。

“新零售是人、货、场的重构，如果我个人给它下个定义：以顾客为中心+以大数据为驱动+重整供应链效率+重构人货场场景。”杨泽轩这样理解新零售的基本逻辑。如果只是喊着新零售的口号，逻辑不对，也许对企业而言，成本就变成了一个很大的负担。

乐居财经：您认为什么是新零售？新零售的核心是什么？

张雅迪｜制图

曾经一度，不少人对“新零售”一词很抗拒，甚至有些讨厌。

那么，什么企业适合做轻资产，什么企业来做重资产？有钱的做重资产，有专业经验的做轻资产。杨泽轩进一步分析道，未来资本机构基金会开始做重，而过去有专业经验，做出专业IP，有专业团队的会去做轻资产，当然最牛的是像凯德这样左手资本、左右专业。

商业无所谓新与旧，零售更是如此。

乐居财经：在您看来，瑞幸咖啡算不算新零售？

“其实，街区如果设计好了，它天然的个性化和可逛性会与盒子型的购物中心可以共同打造商圈，创造人们室内外消费场景切换的条件，解决开发商部分现金回款问题，而持有的购物中心也解决纯底商或销售型商业街的客流拉动问题。”

做过地产开发、自称出身零售业的杨泽轩，坦称15年前空间制造商或者叫商业不动产的制造商，跟空间运营商或商家需求之间是有错位错配的，万商俱乐部成立初衷就是让同行们有个交流经验的平台，通过分享经验希望少一些不动产的“垃圾”或者叫不好的制造背景下孕育而生的。

目前中国的商业地产，从拿地建设到开业是需要时间的，以购物中心为例，一般需要3至5年。因为滞后效应的存在，2019年我们依旧会看到跟2018年相似的情况：投资虽然下降，放量还会继续，市场存量依然庞大。杨泽轩给出了粗略的估算：2019年中国3万平方米以上的购物中心大概会增加500余个。

编者按：“互联网+”时代，商业环境的变化已经广泛触发了商业模式的调整与变革，传统商业必须通过商业模式内外兼修式的调整以及战略性的、贯穿整个价值链的深度变革，才有真正获得制胜的先机。2019年，企业如何应对当下人们对衣食住行等需求的变化？新商业模式的价值是否能给用户提供长期价值？新商业模式下的企业成功范例有哪些？商业模式如何创新？乐居财经乐商特此独家策划——新商业人物系列，专注与商业地产和零售创新领域影响力人物进行面对面访谈，把脉新商业下新零售发展趋势，洞察时代前沿。本期对话嘉宾是万商俱乐部创始人杨泽轩。

刘西常｜视频剪辑

新零售是对人、货、场的重构，如何重构？杨泽轩给出了他的解释：“人”就是寻找顾客在哪里，需求是什么；“货”是产品及产品送达方式；“场”就是体验场景，如何给消费者构建美好的体验场景。新零售除了迎合需求外，还需要引导需求，发掘需求。

他进一步解释道，空间需要好内容，内容也需要好的空间来发挥。新零售赋能商业地产，除了引流外，它更带来了一个客群的赋能。长远来看，新零售会对生态链或生态群带来改变。

2018年，中国商业不动产在资产证券化的路上，迈出了可喜的一步，更多的企业资产证券化形式增多。比如首创钜大，2018年年底中联基金做了一个100亿的储架，砂之船在上半年做的信托产品在新加坡上市；融创跟上海的盛煦企业合作做了一个并购基金，包括华润也做了一个150亿的商业综合的基金等等。而2018年国内资产的并购也发生了很多起。比如万达与融创的世纪大并购；凯德和万科印力的20个购物中心的并购，以及凯德收购上海的双子塔等，这也印证了杨泽轩之前的预测——2017年、2018年会迎来商业不动产的并购时代。

杨泽轩：2018年的投资在下降，但是可能没有那么大规模的下降。目前中国的商业地产，从拿地建设到开业是需要时间的，以购物中心为例，一般需要3至5年。因为滞后效应的存在，2019年我们依旧会看到跟2018年相似的情况：投资下降，放量还会继续，市场存量依然庞大。中国将有4000多万平方米的释放量。按照如此大的释放量，未来4到5年，每年3万平方米以上的购物中心大概会增加500多个。

杨泽轩：新零售是人、货、场的重构，是以顾客为中心+以大数据为驱动+重整供应链效率+重构人货场场景。我认为，新零售的核心就是真正从顾客需求出发，找到顾客需要什么。除了迎合需求外，还要引导需求，发掘需求。

乐居财经：您认为，2018年商业地产的投资情况如何？

杨泽轩：瑞幸咖啡抓住了顾客的另一类需求：对价格在意，对口感不那么在意；对便利消费需求更强的那部分群体。这些都是新零售的特质，因此它算是靠上了。

新零售逻辑不对 反增企业成本

社区商业和底商“相杀相爱”