产业地产三大新趋势

　　苏智渊戴德梁行高级董事中国区产业地产部主管

　　传统房地产作为资本的一种表现形态，在中国的发展已经存在较长时间，过去三四年很多传统房企开始转型做 “产业地产”。

　　“产业地产绝对不是简单的‘产业 +地产’，重点是在产业运营上。” 苏智渊对记者表示，房企需要对发展什么类型的产业做有战略性的思考，打造一条生态链式的空间配套体系，同时通过“资本 + 孵化”的手段建立一套长期的产业投资运维系统，这样的产业地产才可能进入良性发展。

　　苏智渊认为，当前产业地产处于摸索期，未来产业地产的发展方向有三大新趋势：

　　第一，产业 + 产品。对目标产业做足功夫之后，把物业产品做好，充分考虑到客户的产品需求，在层高、承重、柱距等细节问题上出亮点。第二，产业 + 生态链。摸清目标产业所需的产业生态环境，在园区内配备生态链的各个环节。第三，产业+ 创投。根据企业不同阶段的资金需求，扶持有潜力的企业并投资入股。

　　展望 2019 年，苏智渊表示，产业地产最大的挑战来自于宏观经济层面的风险加剧，这是今年市场最大的不确定性。

　　关于火热的物流地产，物流用地供给的瓶颈已经越来越明显，物流地产市场供小于求的情况将很难在短期内得到平衡。苏智渊说：“物流地产长期发展向好，但由于过度依赖电商，如果电商发展速度放缓，同时伴随成熟电商自建仓库的趋势越来越明显，短期内物流地产可能面临一定风险。所以 2019 年是每个物流地产人应该开始考虑变阵的一年。”

　　谨慎乐观写字楼市场仍脆弱

　　简可(James Macdonald)第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管

　　房地产调控持续深化，面对 2019 年市场的不确定性，简可给出了他的答案：谨慎乐观。

　　“政策越来越多地由地方政府因地制宜决定。除了短期价格控制外，目标往往更加微妙且注重长期可持续性。”简可认为政策端的变化依旧是一城一策的房地产调控深化。

　　“商业地产方面，写字楼市场仍很脆弱，融资收紧和利润率下降迫使企业更加关注成本，但如果新供应得以控制，写字楼市场的需求大体上仍可支撑市场。”简可分析，零售市场将继续受到线上零售平台和消费者信心下降的挑战;酒店市场面临分野局面：供应量有限、服务好的城市，酒店业情况正在改善，而入住率较低的三四线城市，酒店业可能依然低迷。

　　住宅市场中的开发商面临的问题正在出现分化，简可表示，大型房企正在积极布局新产业和新技术，赋能开发和物业管理，以此提高质量、降低成本;中小企业难以突破其原有的业务范围，缺乏创新和现代经营思维;而对小型房企来说，融资问题是最紧迫、最直接的难题。

　　从区域角度来看，2019 年的投资机会在哪里?“有新的重大政策和基础设施建设的地区具有良好的投资前景。”简可认为，长三角区域的南通，大湾区的佛山、中山、珠海等城市，海南在内的自贸区等区域，将会受到重大政策与基础设施建设利好带来的机会。比如沪通大桥开通在即、大湾区规划发布落地。

　　商业地产市场新机遇与新挑战

　　谢晨 CBRE世邦魏理仕中国区研究部主管

　　今年，中国经济下行压力和国际贸易不确定性持续存在，但科技发展、消费升级、区域经济和扩大开放政策将为商业地产市场带来新机会。

　　预计，中国主要城市写字楼需求增长将稍有放缓，核心区域韧性显现，科技发展、共享办公和持续开放带来的外资需求将带来新增长点。零售物业在消费企稳的背景下供需持续旺盛，线上线下的融合进一步深化，商场跨界功能升级。

　　去年，在外资投资快速增长的推动下，大宗投资市场交易金额创历史新高，预计今年外资将持续活跃，内资投资热度回升，资产端的供给也较为充裕。

　　展望 2019 年，改革开放将沿着产业升级、区域一体化、制度创新、行业开放等多个方向进一步深化。粤港澳大湾区规划出台、科创板设立、医疗和教育领域扩大开放等大事件都将为面临内外挑战的中国经济带来新的活力。

　　此外，还有哪些是外资纷纷寻求入市机会的领域? 2019 年，建议继续优先关注一线城市增值型投资机会，尤其是区位良好、楼宇品质具提升空间的项目，以及所属板块价值处于快速上升通道的优质项目。

　　南京、杭州等租赁市场基本面稳健的二线城市物业也值得关注。除此之外，共享办公、长租公寓等新热点业态的高速发展，使位于核心商圈及其边缘的老旧中小型零售物业，面临改造和价值重估的重大机遇。长期趋势下医疗、养老地产、长租公寓、数据中心等也是值得关注的。

　　未来趋势：Business to Family

　　潘军花样年集团董事局主席

　　“物业行业已拥有 10 家上市公司和60 家新三板挂牌企业之时，十年内，物业所拥有的上市公司数量，能做到房地产行业的一半，(物业交易量)也将远远超过房地产交易。” 花样年集团董事局主席潘军在第四届中城联盟论坛上说。

　　潘军认为，家庭是构成社会的基本单位，家庭会成为社区、社区会成为城市、城市会成为国家。“未来得家庭者、得社区者得天下，所以研究社区、研究家庭非常关键。”

　　所谓得家庭、得社区者得天下， 物业行业作为服务家庭和社区的行业，正在从单纯的线下服务，开始线上线下产生连接与联动，资本市场亦变得青睐。目前在港上市的相关企业平均行业 PE 达 25 倍，最高的达到 35 倍， 而地产企业 PE 只有 5 倍。

　　“原来我们讲互联网，后来我们讲物联网，现在我们讲万物互联、大数据、人工智能，但最终要回归到人。” 潘军认为，物业未来会实现线上(天上)与线下(人间)的互动，要用物业的方式在社区建立有温度的连接，实现业主与产品和服务的沟通与互动。

　　“为什么三年前会选择把物业这样一个机会点开始转化成让资本、让社会，包括我们的员工可以理解的，因为温度对人来讲太关键了。” 潘军称，线上与线下的互动对于社区来讲太重要了，Business to Family 将会成为未来的趋势。

　　上述是潘军对于后房地产时代过冬的思考，物业行业未来如何能走向成熟，需要全行业共同努力!

　　未来新商业地产是什么

　　罗臻毓凯德进团总裁(中国区及投资管理)

　　凯德是最早进入中国的外资开发企业，1994 年凯德就拥有了第一个中国项目。

　　2018 年 8 月，凯德集团启动了交接班程序，罗臻毓被提升为凯德集团的总裁， 早前其总裁林明彦定下接班人的标准是必须要“理解中国房地产市场”。