商业地产是一门囊括建筑、设计、美学、心理学、哲学等科目的庞杂学科。纵观资深商业地产人，坚持读书、善于社交和懂得洞察事物等特质极为显著。

　　一年一度的行业大咖交流会，商业年会是重要的一场。经办了15届大会的全联房地产商会商业研究会会长王永平，对流程早已驾轻就熟。可在今年的筹备组办公室，依旧能看到他一丝不苟地对每个细节，甚至较真到每一个字。

　　在忙碌却不缺有序的筹备现场，王永平特意抽空与乐居财经·乐商展开这次对行业新思考的对话。

　　商业地产“痛点”由招商转运营

　　身肩商业属性，又涉足地产圈，商业地产的行业归属曾遭“边缘化”。如今，商业地产的身份尴尬解除，自成独立学科发展。

　　“商业与地产合体的商业地产虽然在国民经济分类中仍然没有名分，但是在业界实际上已经公认为一个独立行业。”王永平解释道。作为横跨商业和地产两界的大咖，他对行业的发展有着更深的感触：过去很长时间，商业地产不知划分在哪个类别，商业类和地产类对它的重视度也不够。而过去商业与地产发展不好，是因为两张皮，商业是商业，地产是地产。

　　“作为商业地产行业而言，商业与地产必须融合。让商业、地产两张皮变成一张皮。” 王永平进一步解释道，商业是魂，地产是壳，灵肉结合才能走得稳。这是他主政研究会后始终在推动的一个工作目标，也是他认为的商业地产行业发展应该行走的方向。

　　中国的商业地产时间虽不长，但是它也历经了好几波发展周期。王永平对文字格外较真，他明确指出，“周期”的提法不一定完全准确。在他看来，中国商业地产的发展应该是进入了一个新的阶段。

　　以每个阶段的主要特点为切入点，王永平将它划分为三个阶段：从以开发为主导阶段，到以经营为主导阶段，发展到目前资管主导阶段。王永平认为，资管主导的阶段是行业成熟的标志。当然，中国商业地产的痛点或短板仍存在。

　　“商业地产已从招商难进入到运营难，这是目前行业的痛点。”王永平进一步解释，运营难主要受两方面原因影响：一方面品牌创新不够。差异化运营、个性化消费在招商过程中很难实现，此外对知识产权保护不够，山寨、仿制品充斥；另一方面，运营管理团队的专业性不够。如今商场与品牌租户不再是简单的甲乙方合作关系，已逐渐发展为利益共同体的合作经营，对于运营管理能力提出更高的要求。而商场的身份从简单收租的房东转化为运营管理者，不仅需要运营品牌，还需要运营消费者。

　　好购物中心铁律：人流和现金流

　　如何运营好商场或购物中心是商业地产行业绕不开的基础题，同时也是个开放题。没有统一的标准答案，却有解题的基本法则。

　　在王永平眼中，不管商业地产发展到什么阶段，“两流”是衡量购物中心的核心指标。“两流”是指现金流和人流，具备两流中的一个就应该算是一个好的购物中心。

　　“现金流好，真实反映了购物中心经营的基础水平；如果人流量大，即使利润并不高，但是大量的消费数据可能会给购物中心二次转化的机会。”王永平解释道，交易量和人流量是购物中心的基础。

　　购物中心直接连接消费者，对消费者需求的敏感度更高，在融入与消费相关的创新科技也是走在前面的，比如大数据、人工智能、AI等技术。

　　“技术对于商业地产是一种赋能。”王永平对于创新技术的作用表示肯定，也对它助推下的商业地产行业充满期待。不过，他也表达了现实的“不如意”。

　　“现阶段，大数据还没有破题。”王永平认为，从目前的实际效用来看，大数据还没能产生预期的效果，目前大多还停留在数据的收集阶段，没有完全进入数据的整理和转化阶段。而在步入转化应用的阶段，商业地产仍然有很长的路要走。

　　创新技术的赋能作用不能忽视，未来的购物中心在技术的推动下，会有更多新的、富有科技感的的东西出来。不过，在王永平看来，一切的基础是要有足够的交易量和人流量，否则，一切创新都是无根之木。

　　“新零售”关键要有好产品

　　“无论从零售赋能地产，还是地产与零售相融合，都是商业地产的核心研究内容。”王永平在接受乐居财经·乐商采访时特别强调。

　　零售是商业地产研究内容的一部分，作为区分“旧零售”的“新零售”，自然也是商业地产研究和探索的方向。“新零售”是商业地产发展的一大亮点。不过，对于“新零售”真正涵义的理解却并不是每个行业人都能读透。

　　说到“新零售”，总是很容易把它理解成是一种模式。在王永平看来，“新零售”首先要有一个好产品，其次再赋予它一些新的营销方式。

　　王永平从内涵和外延两部分来解析新零售。从内涵部分来看，商品本身是个好产品，创新是基于好产品的创新，是往更高品质、更高品位的方向创新。外延的部分，则是跟线上线下能够建立一个链接，是以数据技术驱动型的一种零售服务模式。对于新零售而言，这两者缺一不可。

　　“消费主体的改变，才推动了新零售的创新，而非品牌完全内生性的一种变革。”王永平认为，不管是新零售还是所谓的传统零售，都是产品导向性，并不是模式导向性或者完全线上主导型，所以要想在新零售板块跑出来关键点要落在产品上。

　　“如果只局限于模式的新或者营销手段的花哨，比如补贴、优惠券等，而不专注产品，在新零售板块很难跑出来。”王永平进一步补充道。好产品是新零售的命门，纵观整个行业，王永平认为，目前新零售板块做的较好是饮品板块，基于好产品而且能找到一种良性模式。

　　以下为乐居财经？乐商与王永平先生对话精选：

　　乐居财经？乐商：您认为社区商业的发展有哪些不足？如何改进？

　　王永平：“社区商业的社区特性不够，目前的社区商业更像是一个浓缩版的都市商业。”我觉得这是社区商业在发展阶段暴露出的主要问题。一个好的社区商业应该成为社区的一个会客厅，跟社区的居民有更多连接。不是简单的买卖，而是打造成社区居民的第三空间，所提供的产品也要区别于都市商业，要有很强的社区属性。

　　乐居财经？乐商：商业投资回报率在什么范围是比较良性的？追求投资回报率是否会丧失体验？

　　王永平：就我考察国外商业资产的角度来看，比较良性的投资回报率应该在7%左右，这样才会有合理的盈利空间。不过从目前国内商业地产来看，多维持在3%-5%，超过5%以上的都非常少。我认为追求投资回报率与体验感并不冲突，商场的体验感至少来自三方面：场景空间营造、商品、服务。

　　乐居财经？乐商：国内对商业地产行业的政策有哪些需要改善？