向  阳：钟老师提出这个问题之前，我要阐述一下。从我的理解，有其单一性，今天对于在座所有的朋友而言，大家有清晰的概念，今天的地产不是单一的地产，我们一直将地产作为金融产品，今天大家聚集在这里，因为主办方21世纪，我们现在也是21世纪第一大股东，南方报业集团的第二股东，文化领域中南传媒，我们也是投资方，教育领域我们也有一所大学，就是南洋理工大学，做了众多的投资后，回到钟老师的问题，作为地产和金融之间，我一直将这个问题当做一个问题。就象今天台上的大多数人，用金融这只手跟地产发生微妙的关系，我们最终发现，地产从某个角度是前台，金融是后台。我们也留意到一个现象，所有银行报表出来后，大家都会惊讶，因为利润空间大得让我们的行长都会说，钱赚得不好意思。为什么地产和金融有如此强的结合，毫无疑问只有一个原因，地产这个泛金融产品中，对于说有的投资者而言，收益是大家乐于见到的，因此才会汇集了这么多的投资者，仅仅的跟房地产衔接在一起。

从去年下半年开始，随着证监会关于公共资金子公司、卷商子公司管理办法的出台，保险加入资管市场，现在进入大资管市场的资金越来越多，而且将房地产作为重要的投资渠道。

钟伟：您从直接相对固定的成本融资讲到中小开发商被迫拿出项目的收益，看来对于信用等级不够高的客户进行融资还是有难度的。

建银精瑞资本管理集团董事长 李晓东

外国的老百姓是很民主的，例如我在窗帘上放一个矿泉水瓶子都会被投诉，为什么不放花。如果大量的中国老百姓到海外投资的话，会引起当地政府反感，会制造一些障碍，我们的房地产企业和信托如果想出国发展的话，要面对转型。国内获得利润是来自于房地产开发，今后应该放在租金收益，这才是长期的收益。

归根到底来说，房地产行业十年发展的黄金期给我们最大的体会是什么，来源于刚需，我很喜欢刚需这个词，我认为养老和养生行业跟地产行业的结合，会成为未来发展的趋势，因为中国老龄化的速度非常快，同时生活水平大幅度的提高，使养老和养生产业面临巨大的机遇，特别在未来的五至十年。近年来我国65岁以上人口的占比是非常明显的上升态势，未来几年，这个数据会更加的明显。

李晓东：比较矛盾的，我倾向于说一定会。还是取决于中国的宏观经济形势，说不清楚的。

下面着重要跟大家分享的是，就是新加入市场的，可以说是新贵是以卷商、公募基金、保险旗下资产为代表的机构。这三类机构比较象，我用公募基金作为例子，向大家简单的介绍。

从基金的角度来说，李总说得非常对。中国老百姓和富裕阶层有配置全球资产的需求，通过金融的手段将国内的资本投到海外去，在当地找到很好的合作伙伴，无论是私募基金还是公募基金，都可以进行投资。作为基金行业的从业者而言，包括于总和李总、王总都有这样的机会，我们可以将基金管理的规模做大，可以做人民币，也可以做美元的基金。国内富裕阶层在海外有美元的话，可以用于投资，也可以跟股权基金、养老基金直接合作。

我们不能只是从借钱和固定回报的角度看资金，或者是否有多余的资金用于投资。当前有一个现象，昨天几位嘉宾未留意到，尽管有人说外资在撤退，最近一个月已经有若干只境外的基金成立了，最大的规模是20多亿美元，他们还是要投入到中国的房地产领域，在变化的趋势下，如果可以拿到7%的成本资金，我们的想法是，你有多少，我们要多少，这是我的回答。如果有投资的眼光，不单单是做证券投资，而是做结构化的投资，有可能可以创造更大的价值。共赢的能力是以投资见长，我们跟一般的银行系的资管公司相比，我们是做机会投资，就是做股权投资，我们愿意承担市场的风险，愿意跟合作伙伴一起取得均衡的市场回报。

第四阶段是品牌的模式

钟伟：五位请斟酌第一个问题，下半年的资金是紧一点还是松一点，价格是往上还是往下。

我们在西安和安徽合肥搞了两个项目，这里跟大家进行分享，就是文化产业基金合作的模式。西安希望跟当地的政府以及文化企业进行合作发起文化产业公司，我们募集文化产业基金，我们将金融公司、房地产公司和文化产业公司进行合作，然后利用资产证券化的手段，起到几个功能，我们为艺术家提供工作室和艺术家公寓，同时形成文化产品和艺术品的交易所，实现艺术品的展览展出和交易，延伸出艺术类的培训，艺术延伸品的交易，艺术展览和作品。核心区域设计了园区周边的产业和住宅，这就是教育地产，如果将文化地产和教育地产有机的结合，一方面是繁荣文化视野，另一方面也为居民提供特色住宅的需求。

因为是新兴的房地产信托基金，人民币房地产信托基金是在2008年出现的，因为2007年重新修订的合伙企业法修订后，才有了人民币房地产信托基金，包括建银精瑞也是2008年最早做房地产私募的，2010年之前，整个市场只有20多只，100亿元的规模。2010年之后，房地产基金开始蓬勃的发展，2010年当年私募的基金是41只，募集的规模是110亿元，2011年是房地产私募基金井喷的一年，新募集的基金是91只，资金超过了1000亿元。2012年发展趋于平稳，当年的募集金额也超过了1000亿元，特别是房地产基金的数量发展非常快，从2008、2009年的时候，全国不到10家的基金，现在房地产基金的数量超过了1000家，大量的持有一、二只基金的房地产基金是数不胜数，很多是来自于开发商，或者是原来是房地产开发商，最后转变为搞基金，这种方式占了很大的比例。房地产基金中以独立品牌占了一半左右，管理的基金占了50%左右，外资基金虽然是以管理美元为主，现在也有少量进入了人民币基金的市场，例如铁石门等等都募集了人民币的基金，但是占有的份额不是特别的大。跟房地产公司相关联的GP占有了一部分，还有跟金融相关的GP数量是有的。到现在为止，房地产基金还是蹒跚起步的局面，占开发资金总规模的比例不到2%，相对于6万亿元的房地产投资总额是微不足道的数额，未来有一定的成长空间，但是房地产基金受到房地产信托以及新入市机构对房地产基金的冲击，而且是非常大的。因为他们在很多方面具有房地产基金、私募基金没有的制度上的优势。

开始之前，我特别好奇的想问一下于东升总裁，您为什么是西安交大上海金融研究院。

三个趋势

房地产行业的竞争日趋激烈，精细化和体系化的管理非常重要，想在竞争激烈的房地产行业中注重企业的精细化和体系化是必然的选择，金融地产方面，资金的管理是核心，地产行业需要综合的利用多种手段，促进融资的多元化，进行系统化的资金布局，盘活资金的存量，增加资金的周转率，周转率并不是简单和越快越好，要跟自身核心的能力匹配。从增信的手段来说，主要是通过土地等不动产的质押，中国信用贷款是没有的，这种体系化的整合就非常的关键，在周期较长的项目中，如何进行体系性的安排是非常关键的。同时以金融手段完善系统和资金的布局，特别是利用创新的金融手段。

这次会议大家也看得到，大家的苦乐不均，心态差别很大，也是房地产行业真实业态的写照。未来的趋势不是简单就可以说得出来的，大的央企和房地产公司融资的成本是非常低的。他们自己建立了融资的途径，海外上市的房地产公司的融资渠道相对好一些。从中型和中小型的房地产公司而言，只有把地产创新和金融创新结合进行，才有可“地产金融变局与创新主题论坛”能切合当前市场的情况。政府总体的方向是盘活存量，用好增量，应该抓住机遇进行转型升级。与此同时，如果抓住了政府所提倡或者是鼓励的发展方向，而且你能够获得很好盈利的商业模式的话，我想资金的获取相对是比较容易的。

钟伟：谢谢共赢的丁总。