信托行业也存在各种各样的隐忧，最大的问题是制度优势再弱化，原来独家隆重的业务现在有很多新的机构进入市场，也可以利用制度的优势赚钱了。利用牌照和制度赚钱是不太正常的现象，资金来源也无法支撑行业快速的成长，当规模很小的时候，每年增长50%不是一个问题。增长到10万亿级的时候，未来的资金就无法满足快速的增长，一旦新的增长渠道不快，靠滚动和典型的借新还旧就会出现问题。现在很多的项目本身无法产生收益，兑付前面借款，往往是靠后期发行再延续前面的还款。这样的话，未来一定会面临很大的挑战，房地产信托还好一些，问题最大的会出现在政府平台。刚性兑付的记录在不远的将来会被打破，对信托行业带来的冲击是难以预计的，项目的来源就难以长期的持续。

刚性兑付对应的是经资本的管理，实际上是将信托的管理跟银行的管理相当程度上的等同起来。因此信托多年来变成了高利贷的机构，不再是资产管理，投资者不需要承担风险，金融的风险是应该由投资者承担风险，管理机构收取管理的费用，但是在中国已经异化了。因为刚性兑付的原因，不仅仅是房地产信托，其他的信托产品都没有出现大的兑付的问题。自从2006年德隆信托出现问题以后，再也没有听说任何的信托产品出现问题。而且8500万的信托产品是由银行出面进行刚性兑付，这样就极大激发了大家对购买信托产品的热情。

中国地产六方会谈（三）经济升级：城镇化转型与地产角色

最近看到很多的文章，目前36家子公司，很多家在短短的时间内资产规模超过了100亿元，整个行业的规模，马上就要突破了1万亿元，未来的发展速度是迅速的。私募的人民币基金做了5年到现在不过2000亿元的规模，因为他们有制度的优势，在短短的半年多的时间，整个规模达到了1万亿元。业务模式类似于信托的单一计划，投资范围跟信托相比是非常大的，例如房地产领域中信托还有“432”的硬性规定，但是对于基金子公司而言，目前没有明确的业务指导，因此看到四证不齐的业务，达不到二级资质的项目，很多的项目转到基金子公司。以前人民币的私募基金最大的竞争领域就是一部分的信托还没有办法做的项目。现在转向基金子公司的局面是非常多，一方面增强了信托的市场，另外一方面冲击的是私募的房地产基金。

私募和资管子公司的结合，是双方意识到私募有管理优势，券商和基金子公司有制度上的红利，双方的结合产生了很多经典的交易案例。

从融资成本方面来说，有牌照的没有税收上的代扣代缴，他们的融资成本会比私募类要好。

主持人：感谢钟彬先生的专题致辞。

政府必须做好自己应该做的事情，在房地产领域中，就是做好保障房的建设，我们看到6月26日李克强开会三次提到加强保障房的建设，关于棚户区的改造，专门开了一次会。如果将三点融合起来看，商品房交给市场，依照市场规律办事，发挥市场配置资源核心的基础作用，保障房的供给是以政府为主体投资和建设，分配和管理，政府不去干预市场，也不应该让开发商承担不应该承担的领域或者是责任。我认为这就是房地产行业未来发展大的格局，在这样的格局之下，房地产行业特色产业的地产，会成为未来非常重要的方向。

丁亚明：我们2009年成立的时候，是地产版块，复兴集团下面有一个地产公司，在国内是前50强的开发公司，复兴集团是多元化的公司，集团有证券、保险、公募基金、期货、融资租赁等等，地产基金版块现在越来越像金融，集团内部是地产兼金融的定位。

第三个阶段，应该叫做模式阶段，我们将它姑且分为产品的模式和商品的模式，产品的模式应该说是基于市场的需求和自身核心的竞争能力，从而打造的可以持续、固定的，也是非常有效的竞争力的，可以复制的产品模式。

第二，这类产品跟证监会天然的联系，他们对证监会交易市场有效的利用，信托产品基本上不能做PE，因为证监会不允许上市的公司由信托持股，未来是否会有更好的想象空间，对于商业地产的资产证券化和标准的产品，到股票交易所市场上市流通的预期是存在的，因为没有刚性兑付的压力，真正的房地产股权投资类的产品，现在的信托产品是很少看得到的。

李晓东：这个问题提得很好。现在做投资，以前只要关注国内的事情，现在来看，还要有全球范围内的投资眼光。刚才丁总谈到境外的资金包括黑石募集了27亿美元的亚洲基金，大部分会投向中国。

做房地产的各位应该对这些趋势有所了解。今天讲两部分的内容，房地产投融资分析趋势，第二，房地产投融资趋势进行简单的对比。

回顾发展的十年，我简短的谈两点。过去的十年，实际上是房地产经历黄金的发展时期。2003年到2012年经历了高速发展的十年，房地产投资的总额从2003年的1.02万亿元，增加到2012年7.18万亿元，增长了7倍，住宅产品增加了7.3倍，固定资产投资总额增加了6.6倍，房地产行业为中国经济十年的高速平稳快速的发展，做出了卓越的贡献。

向  阳   润都资本创始合伙人

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王  珲   北京嘉丰达资产管理有限公司 总经理