房地产行业经过十年的发展，竞争越来越激烈，这十年实际上从竞争的角度地我们走过了三个阶段，第一阶段就如昨天21世纪刘总所提到的，第一阶段是关系竞争的阶段，或者是成本竞争，谁的关系硬，谁拿到的资源更加的低价，就可以占用很好的优势。

直播：博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会（一）

从融资模式来看，前面李总进行了很多的分析，这里就不展开介绍了。从传统的银行贷款、股票融资、债权融资，目前有房地产信托融资、股权融资，可转债、保险融资，我相信这些新的方式是地产行业不断关注和尝试的手段。后面就两种地产模式进行分析。

房地产的开发贷款，在座的有一些是房地产开发商，近年来贷款在房地产开发资金中所占的比例是有所下降的。但是2012年下半年后，有所放松，我们叫做定向宽松，与此同时，信托、房地产基金、海外市场融资和股权融资逐渐的增加，更多创新的模式，亟待发展，为什么叫做定向宽松，地产本身就是金融，金融又是支撑地产最核心的要素。国家所有调控地产的手段，主要是围绕两个环节。一个是地，一个就是金融手段。金融手段的核心就是房地产商获取资金的渠道，正规的手段就是银行的贷款渠道。央企和一些大型的国企房地产公司获取资金的渠道是容易的。

以及各位到场的现场嘉宾和各位媒体，欢迎你们的到来。

这也是未来证券、基金系相对于信托产品的特点。跟信托产品相比有哪些优劣，第一投资人的类型不同，他们本来就没有刚性兑付的约束，证监会也不会要求他们进行刚性兑付，而且他们也没有能力进行刚性兑付，基金总公司的注册起点是2000万元人民币，而且没有净资产的管理，因此没有刚性兑付，基金原有的投资人，都是经过风险教育的，包括购买公募基金的，这是起步阶段，也许是劣势，一旦信托的刚性兑付被打破后，就是最有利于信托的，因为信托投资者没有经受过任何的风险教育，如果风险教育来了以后，大家对两类产品的扬弃态度会发生逆转。

王珲：大家都是金融界的专家，我操作项目的经验更多一些。刚才主持人说了，如何将钱获得更高的收益，如何保证资金的安全。大部分的基金也好，信托也好，我们更多的是做债。名义上是股权投资，做了半天就是得到通道的收益，这样的话，如果基金的融资成本是7%，我的收益还是可以的，如果提高到10%或者是15%的话，如何做，我们的基金也好，信托也好，是否可以直接真正的做股权的投资。一方面可以获得正常项目的收益，要比做通道的收益更高。还可以风险可控，正如几位嘉宾所说的，有的信托到期后无法兑现，因为基金公司和信托公司对项目没有参与实际的操作，没有办法控制风险。如果有可能的话，我们的信托和基金，更多的参与项目的实际操作，这样的话，就可以获得项目的收益和控制风险。

与之相应的是商业模式，我们基于产品的模式和自身的特点，如何打造这样的体系，从而支持产品的模式。

于东升：各位朋友大家早上好，昨天开了一天的会。会上大家听到各种非常乐观，也有不乐观的判断和预测。昨天晚上国务院颁布了新的消息，对于小微企业月收入在2万元以下的免收增值税和营业税，受惠600多万小企业。国务院颁布了两项金融方便的改革措施，给我们提供了明确的信号，我不知道大家是否有听说克强经济学，我觉得克强经济学展示的信息和方向，对资本市场从业人员而言，我们是非常有信心，也感觉到非常开心的事情，只有市场化，才是中国解决目前很多困难非常重要的手段。如果回归到今天的主题，我想跟大家分享的内容是，房地产金融的创新之路。

于东升：是公开回答还是私下回答。西安交大是一所老牌大学，同时在2000年左右合并了西安的医科大学以及陕西财经学院。我的意思是说，西安交大在金融方面是有渊源的，陕西财经学院是人民银行拥有的三所院校之一，西安交大在一些地方设置了分校和研究院，上海是金融中心，因此西安交大在上海搞了金融研究院，希望能够更好的整合各方面的资源，也做好金融方面的研究和服务。

多种因素的共同作用下，投资房地产是首选的。投资房地产有不同的形势，前期的10年中，7、8年大家是通过炒楼，流行的就是温州炒房团到全国各地购买房屋。有多套住宅的人，在中国的富裕阶层不是少数，随着调控的进行，房地产的贷款出现了困难，很多地区出现了限购。海南遇到这样的问题，海南很多的地方并不限购，因为没有在海南交过社保，在无法再海南办贷款，投资房地产既可以保值增值，还存在杠杆的作用，目前在限购限贷的情况下，直接投资房地产的模式现在逐步的淡出，现在房地产的买家绝大多数是刚性的买家和改善性需求投资性的需求已经萎缩。并不是说这些买家对房地产的投资就转移了，取而代之的是房地产金融工具，通过金融工具间接的投资房地产，成为最近的主流形式，例如房地产信托，从2008年非常小的市场份额，大概几百亿，到目前为止，房地产信托将近2万亿元，整个信托的产品达到了10万亿元。最近几年刚刚发展起来了房地产私募基金，通过房地产的股票和债券、权证等等进入房地产行业，渐渐的成为主流，中间最大的支撑是我国资产管理市场需求的庞大。

养老地产值得大家思考的是，昨天潘总提到的一种模式，他们用金融和地产服务的方式，在社区提供养老养生的服务，这可能是未来养老地产发展的趋势和方向。

地产行业的困境与突围

钟伟：接下来请丁总和王总直接说第二个问题，因为我们的时间非常的有限。例如我有一笔资金，希望用7%到8%的成本做托管，你们是否可以做托管，从而覆盖我的投资，或者是我缺钱，是否可以为我融资，付出的成本是12%到15%，是否可以融得到资金。

丁亚明   共赢资本董事、总经理

李晓东：尊敬的各位嘉宾，昨天经过一天思想的盛宴，我们听到了很多宏观经济学家和房地产界的领导，包括聂会长精辟的分析，对房地产的宏观形势以及最新的金融形势的判断。刚才又听到钟彬秘书长，简短的致辞，每一个观点是精辟到位的总结。

钟伟：信托行业每年至少50%的增长，现在超越了保险行业，现在银监会非银司管理的信托行业都已经超过了保监会管理的保险公司的资产，未来的三至五年，信托行业有没有可能有风险爆发，有三种答案。第一种是有风险会爆发，刚性兑付会有问题，第二种不会，第三种说不清楚，从王总开始回答，三种答案选一种。

主持人：接下来有请建银精瑞资本管理集团董事长李晓东先生给我们进行专题演讲，我们期待他为我们进行的精彩和智慧的分享。

房地产私募基金的情况是怎样的？跟有牌照的金融行业相比，私募房地产基金起步晚，规模小，发展是最困难的。因此我用了屌丝来形容，因为是最草根的一种方式。

刚性兑付中间有一个前提，中国经济在过去十年，基本上还处于发展的阶段，一旦经济形势有了变化，刚性兑付必然会被打破，按照全行业的情况，信托行业是60家左右，资本金大概是1000亿元，全行业10万亿元的规模来说，资本金之只占1/10，也就意味着，出现1/10的波动，兑付能力是美丽的童话，某种情况下，刚性兑付是刚信托的兑付后置，现在的风险和兑付的隐患，很多都是在真正暴露之前，通过各种手段隐藏。天津某个信托项目被转了三手，从最初的17亿元，到现在已经发行了30多亿元。我演讲的时候，想了想，用了美丽的童话，本来是想写骗局的，但是这个童话会被打破的，也不符合金融的规律。

第二个趋势，房地产整个产业链的融资成为一种趋势，从刚刚拿地，到融资、开发贷和资产孵化，每个阶段都有新的金融产品出现。

中国地产六方会谈（一）抉择：调控模式站在十字路口

我们在项目中间作为GP，基金的子公司，发行集合资管计划作为单一的GP进来，最大的区别就是可以卖300万元以下的可以卖200份，比信托的50份还要有优势，300万以上跟信托是一样的，因此募集规模可以扩大。跟私募相比，最大的优势是，它不会对客户代扣代缴20%的所得税，没有代扣代缴的义务，虽然理论上客户分到了利益之后，应该主动的纳税。但是中国税收监管的情况，客户往往认为只要从信托公司拿回来的钱，就是自己的钱，从基金资产管理拿回来的钱就是自己的钱。私募基金对个人分配的利益都需要代扣代缴所得税，在这种情况下，跨行业的合作，变成了我们不得不进行考虑的一种选择。证券基金类的子公司，他们在资产管理业务上相对广泛的发展潜力，一个是国内资产管理市场庞大而且未来还具有很大的成长空间。另外，资产管理业务对基金具有足够的投资吸引力，因为我国的银行存款长期以来是处于实际的负利率，官方公布的CPI跟老百姓感受到的CPI的指数有巨大的落差，这种情况下，银行存款的利率，对老百姓的吸引力在下降，因此各类资产管理产品对他们有充足的吸引力。但是，期限错配是当前资产管理行业，特别是银行类管理存在最大的问题。前一阵子的“钱荒”并不是因为钱不够了，流动性不够了，主要的问题存在于银行对于期限错配，他们利用这种错配追逐本来不应该属于他们的超额利润，他们用短期的名义募集资金，因为是短期，还有活期性质的募集资金，因此募集资金的成本会非常的低，本来短期募集的资金，应该更多的投向于短期的资金运用，但是银行将大量的资金投向长期的基础设施和房地产行业，这些行业的回报率很高，但是流动性相对不够。以前遇到流动性的问题，由各个银行在资金拆借市场进行操作，关键的时点，各家银行都希望拆借资金的时候，特别是年末的时候，银行要冲存款时点的时候，拆借回来的资金，以前的时候，央行提供流动性，让这些银行度过难关，这次央行稍微不动作，就出现了问题。因为银行理财产品期限错配引起的。

去年9月份证监会83号主席令出台了基金公司特定客户资产管理业务试点办法。从去年11月1日开始执行，明确了基金公司可以用自身的销售渠道向特定的客户，简单的讲就是100万元以上的客户募集基金，同时设立专门的子公司，开展专项资产管理业务，投资于未通过证券交易所未转变的股权债权，以前这个领域是信托专属的，办法出台后，他们也可以做了，就是可以做类信托业务的权力。专门设立的子公司的问题，去年11月29日证监会颁布了投资管理公司子公司的管理办法，也是从去年颁布后实施的，到目前为止有36子公司成立了。

主持人 徐辉：非常感谢李总介绍了大资管时代，于总谈了金融创新的发展之路，有幸的听到钟伟带来的精彩主持，今天本次论坛的整个环节到此结束，谢谢大家的参加。

钟  彬   全联房地产商会秘书长

金融政策一直是我们经济发展的晴雨表，房地产金融更是如此。作为支柱产业，房地产行业关联万千。通过金融政策推动或者限制房地产行业，以达到调节经济发展的目的，这是政策制定者的惯用手段。近五年来，地产金融政策的变化之多，变化之快，史无前例。房地产市场也在种种政策之下，如坐过山车一般起起伏伏。在经历了2012年上半年的资金困局之后，地产金融变局与转型渐趋明确，2013年起，地产金融开始了积极主动的探索与创新，渐呈多元化发展趋势。

大量核心资源还是聚集在特大型城市，在北京、上海这样的城市，我们看到核心地段的土地是越来越少，如何建设，都无法满足未来大量和新型的人口，或者是年轻人的需求，因此如何盘活存量是很有意思的事情，结合房地产金融和各种手段进行专业化的布局，将老年人在繁华地段的房屋盘活出来，房地产商开发的老年社区让他们住进去，同时用租金收入作为房地产信托日常的回报，可能是养老地产发展模式，在创新过程中值得探索的一种方式，养老地产的发展方式会为股东获得丰厚以及可持续的回报，而且具有良好的社会效益，有助于盘活城市中心的房源，为年轻人提供更多的便利。

【相关直播链接】：

时间：2013年7月25日

钟伟：向阳所在的企业购买了文化、大学、基础产业，是否有可能走还海外。

我们做了哪些工作，过去十年都在房地产投资的领域。原来是专项做房地产信托的，目前在全球范围内进行比较，我们做的第一期基金是投葡萄牙的，大家觉得是小众的市场，目前看来效果是非常的好。相对来说，我刚才还跟钟教授讲，我们旗下所有的基金卖得最好的就是海外的基金，就是将外资银行在中国的成功经验进行复制。2009年到美国考察，当时看了很多的项目，非常的想投，但是因为2009年国内市场是非常好，非常的红火，当时就忽略了，现在来看，当时的产品已经上涨了50%到100%，现在我们认为，欧洲也许具有这样的机会，这次的投资是直接跟当地最大的银行，例如三月份拜访了西班牙和葡萄牙五间银行中最大的四家，跟不良资产处置部门签订了战略合作的关系，他们将开发商手上没收下来的，因为经济不好，被银行收回的资产，原来在他们的手上，不敢进行进一步的投资，因此变成了不良投资，我们付20%的订金，你们帮我们完工，然后谈好一个价格，我们交了订金后，银行就敢于再投资，将项目建起来。项目签订后，葡萄牙的投资移民政策出台了，50万欧元就可以购买房屋和办理移民，葡萄牙是欧盟国家，也是欧元区，实际上有了葡萄牙的身份，就可以到欧盟十几个国家自由的流动和工作，因此现在葡萄牙的移民非常的火爆，海外投资基金的合作方是基金管理公司专项的小股东，也是长三角最大的投资移民公司。移民政策出台后，里斯本可以卖的房屋，几乎被一抢而空，完全被中国投资者买光了，这样的情况在葡萄牙就是一个案例，将来还有很多的投资机会。将来美元升值的趋势进入上升通道，我相信是相对长期的过程，把握好这样的机会是非常重要的。

博鳌·21世纪房地产主题论坛：地产金融变局与创新 中国网地产 2013/7/25 9:11:00

参与到其中的金融机构，他们的情况是怎样的，有怎样的特点。因为博鳌·21世纪房地产论坛还是房地产开发商居多，但是大家跟各种各样的信托联系很多，但是之间的区别，不是每一个人都了解，我利用今天的时间跟大家进行分享。

钟  彬：各位嘉宾大家早上好，非常高兴能够代表全联房地产商会作今天的开场致辞，我这里将今年的主题跟大家进行分享，算是抛砖引玉。先说一地产金融的变局，实际上全联房地产商会每年都会开闭幕会，今年会议之前受发改委的邀请，参加了座谈会，我们强烈的感受是，过去谈到变局的时候，总是担心政府调控的手总是乱调，现在不是这样的情况。上次听到很多的现象，例如制造业中的钢铁、机械制造、纺织、煤炭等等是全行业不可逆的亏损，如果实体经济如此的糟糕，我们的房地产业是否可以独善其身，这样的背景和变局跟过去是不太一样的，过去是其他的行业好，我们也好，或者是我们过于太好，现在是别人不好，只有我们好，我们还可以好多久，这样的情况跟之前的情况不太一样。

钟伟：李总说了下半年整体的资金趋紧，于总说央企和大型的企业拿地是有优势的，资金充裕，中小企业的资金是有压力的，总量和结构上讲得清楚了，三位老总是否有不同的看法。

过去开闭门会议，或者是多次的联席会议，因为我们的副会长在全国各地，而且在不同的领域。例如晓东总是做金融的，还有做房地产的，总体的感觉，房地产往大企业集中的时候，更是如此的，我们看到的情况是，普遍性的不乐观。因此在这样的背景下，谈今天的变局特别的有意思，有两个现象。

最近跟几家房地产商和建筑商进行合作，我们知道建筑商普遍的体量很大，建筑商也是资金池作用的，前端可以赊帐，后端拿订金，如果设计一套金融融资工具和杠杆。例如做保障房的项目或者是政府的BT项目，在这样的情况下，如果得到政府的增信，再次实现资产证券化，对房地产公司，建筑公司都是更好的盘活存量，获得稳定资金来源很有效的方式。

中国地产六方会谈（二）共识与多元：在迷失中厘定企业战略

去年居民存款余额将近44万亿元，数量是庞大的，因此形成了近30万亿元资产管理的总额。资产市场过去十年的变化，说明房地产信托成长是非常迅速的。在2004年的时候，信托跟保险和公募年公共基金相比，数量保险非常小的，但是过去十年信托的资产管理总量在以每年50%以上的增长速度在迅速的增长。在2010年的时候，信托超过了公共基金，2012年的时候，信托超越了保险，现在成为仅次于银行的第二大资产管理的工具。

中国正在进行结构转型，类似于美国1991年的过程，目前美元再走强，人民币的走势大家有所担忧。当下的情况，我们走到海外去，是否有机会，五位老总是否可以帮助中国的房地产企业到海外投资做什么，是否有机会，如果有机会的话，我们应该如何做。

目前国内房地产行业的竞争是在第三和第四阶段转化的过程。香港已经完全进入了房地产品牌竞争的阶段，六家大的房地产公司几乎垄断了香港的房地产行业。

向  阳   润都资本创始合伙人

房地产信托为什么如此快速的发展，首先是制度优势，2012年下半年之前，拥有最的投资领域，如果将投资划分为四个象限，上市和非上市，股权和债券进行划分的话，唯一在四个象限进行投资的就是信托公司。银行和基金公司可以做上市的债权，也可以做非上市的债权。场内的交易，基金和公募基金，这里讲的基金是指公募基金，是指有金融牌照的公司是不能进入的。银行只能做债权类的，信托是唯一跟实体经济联系的金融通道，成为社会其他必须借助的通道，因此信托基金制度优势使其成为快速发展重要的原因。大家分析信托资产的结构也可以看得出来。10万亿元规模中有2/3是通道类的业务，仅有这些就够了吗？

于东升   西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长

对话主持人 钟伟：谢谢各位耐心坚持在11：30分，我们30分钟内结束。本来让我客串主持人，但是我主持不了，我的视力只有0.2，因此稿件上的字很小，我都看不到，无法主持，因此对五位嘉宾表示抱歉，我看不清你们的脸，也认不清你们是谁，我设置三个问题，第一请大家思考一下下半年的资金是紧张一点还是松一点，价格往上走还是往下走，下半年的趋势是怎样的，这是第一个问题。……

制度优势为什么在前几年为什么没有发挥出来，另外一个词就是刚性兑付，这是美丽的神话。2003年以后，房地产信托行业有两个重要的监管思路：经资本管理，刚性兑付，全世界范围内找不到比信托更好的产品，10%的年回报，几乎是无风险的产品，

王珲：几位都是从基金和信托的角度讲，我还是从开发商的角度谈。我讲自己真实的经历，我留学的时候，发现一个现象，国内的房地产开发都是成片或者是几十万平方米开发的。留学的时候，很少有成片的房地产开发，国外的开发就是用一些老房屋拆除，用二、三年的时间将房屋重新建设。如果到国外的时候，就会遇到一个问题，客户在哪里，中国的企业进行资产的配置，不可能13亿人都出国，只是其中一部分人，剩下的操作如何进行。

直播：博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会（二）

对话环节现场

在新的政策中间，拓宽了券商和基金投资的范围。大资管时代参与的机构逐步增多了，有无限的机会，也充满了无限的竞争，信托的红利逐步的消失，行业的竞争进入新的时代。

李晓东   建银精瑞资本管理集团董事长

首先，有请：

最后，我谈谈房地产信托基金，刚才李总也提到REITs在中国反反复复八年，但是没有见到真正的产品。但是房地产信托基金降低了投资者参与投资的门槛，募集大众资金从事大资金量和多样化的投资，使投资者对房地产的投资转化为有价证券的投资，是以证券化的方式，体现了房地产的价值。证券发行之后，一般可以选择在证券交易所挂牌交易，将很大的提高对产品的流动性和变现能力。REITs以租金收入为主，90%用于分红，因此REITs的收益分红是非常有利的，名以上是有价证券，实质是不动产的投资，可以跟传统的股票市场和债券市场基金进行互补，跟股市和债券市相关性很低，可以分享债券市场的收益。在中国市场推行REITs面临两个困难，国内的租金回报率主要是在5%或者是6%，远远低于市场的回报率，预期是7%到%之间，中央对房地产市场的管制相对很紧，对REITs很警惕，害怕大量的资金涌入REITs，因此没有支持R的追授优惠。

发展到今天，房地产绝对不是单一的房地产，对于所有的金融投资来说，就是一个金融产品。大家知道地产创新领域中，最核心的创新还是来自于金融的创新。金融这个平台，我们的金融工具是多种多样的，正如前面两位嘉宾为大家展示了诸多的金融工具。一旦金融将地产作为金融产品的时候，从金融创新这个角度，我们完全会根据地产发展的过程，随着政策的变化以及大环境和小环境的变化，我们会反应得最快速和最敏捷。刚才李总展示的图表，从地产的信托基金、私募基金和目前的证券化，我们看到这个图表，我相信对各位来说，应该是可以挖掘深层次的内容。资本是追逐利润的，回到钟老师的话，金融在地产的产品中，起到的作用是越来越大的。也预示着金融在地产领域获得的收益也是越来越大的，也就是说对地产本身而言，成本是毫无疑问越来越大的，谢谢大家。

于东升：我基本上跟李总的看法是差不多的，中国整体的经济来说是不差钱的。这几年整体释放出来的流动性，在目前的市场环境当中，绝对是够用的。现在的问题是如何配置的问题，将这些资金更加有效的配置到更加合理的事情上。如果缩小到房地产行业来说，我个人认为有几个形势。

王珲：我认为是有可能的。

第三个问题，过去的几年，尤其是过去的五年A股是每况愈下，美国的纳斯达克和道琼斯指数是蒸蒸日上，我们对人民币的增长是担心的，对未来资本市场的转型不具备完全的信心，最后请五位回答一下，如果开发商和富裕群体向海外进行投资的时候，是否有好的机会或者是好的解决方案。

M2过去十年增长了将近6倍，这是非常快的增速，在这样的情况下，房地产成为老百姓投资的首选。可以看得到过去A股市场10年起起伏伏，A股上证指数过去10年基本上没有变化，2000点到2000点，曾经上涨到6000多点，又回落了。但是房地产价格不断的上涨，全国的情况是大同小异的。

向  阳：主持人提出这个问题后，我认为海外投资要谨慎，不适合所有人，这是我针对这个问题的答案。

主题论坛主持人：《21世纪地产》杂志执行主编徐辉

我的分享就到此结束了，后面附了一些法律框架上的内容，谢谢大家，具体的法律文件大家可以到网上找一下，谢谢。

丁亚明：这个问题跟第一个问题是有关联性的，缺钱和不缺钱是相对的，也是结构性的问题。在经济危机或者是行业出现波动的背景下，有能力和投资眼光的专业人士可以获得更多的投资回报，这是我的观点。

西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长 于东升

第二个问题，现在开发商是苦乐不均，有的有项目，没有钱，有的是没有项目，有钱。有的是投资管理公司，资产管理公司，或者是资本公司，都不是传统的金融业态，如果开发商有钱，借了银行的贷款，拿到二、三年期或者是资金成本，我委托五位，7%左右的资金成本，三年期是否可以为我获得比较高的收益，而且成本是可控的。也有的开发商是缺钱的，正如第二位演讲嘉宾于总所说的，市场的中小开发商的日子不好过，他们要融资和借钱，他们愿意出的融资成本是12%到15%，各位觉得是否有可能借得到，如果借得到的话，期限是多长。

今年房地产销售利润是不断下滑，而且呈现为发展的趋势。以2006年到2009年数据来看，国家刺激经济带来房地产行业快速增长，出现利润快速上涨外，2010年后房地产的利润出现了明显的下降。从2003年到2010年全国房地产开发购置土地的费用除以面积年均增长22.9%，同期房价上涨是16.3%，资金和成本的上升导致房地产行业的利润下降是明显的。在此困境之下，很多房地产公司都在力图突变，昨天有很多房地产公司的领导都提出了很多的转型升级的思路，如何突围。我们跟业内的人员进行沟通，我们认为新型的地产模式面临变化和发展。可能会通过产业链整合和放大特定的产业，扩大区域的就业能力和就地的城镇化，对于投资商而言，能否借用结合的商业模式，新型城镇化以特定的产业带动产业的整合，实现产业的聚焦和带动区域的发展，并且充分运用综合的金融手段进行融资的支持，这是未来潜力最大、空间最大、盈利也是最强的商业模式。

其他方面是大同小异的，都是金融产品，但是信托也有专属的优势，本身可以发放贷款，也可以办理抵押，有些地方，基金的子公司是可以做的，但是很多地方，比如说当地的工商部门、房管部门，对抵押担保还是有一些问题的，现在也找到了解决的办法，找一家银行或者是信托以委托贷款的方式突破这种限制。

主持人：谢谢李晓东老师，他为我们分享了投资炒楼到信托基金、股票等房地产投融资渠道的发展趋势和新的现象，包括大资管时代投融资发展的新趋势。