我们看到2012年银行理财产品期限的分配绝大多数的产品是在6个月以下的，真正的产品在2年以上的占极少数的，占非常少的比例。半年以下的理财产品占了2万只，两年以下的只有200只，大量短期的理财产品吸引资金，付出的回报是非常低的，赚取了他们不应该赚取的超额利润。

而近期对金融系统的一系列整肃行动，使得房地产行业受到的影响正逐渐显现，这更进一步推动了地产金融创新与转型，也成为房企选择应对目前形势的出路之一。地产基金与信托的实践有哪些方面值得反思与关注？地产金融模式创新与多元化发展中有哪些值得借鉴与思考？

同时房地产过去十年快速发展的同时，是由反复的调控敲打成形的。过去的房地产快速发展的十年充满扭曲和张力，为什么这么说。2003年以后，房地产快速发展以后，政府就开始不断的出台与房地产直接相关的宏观政策，我们统计了一下，达到了43次，囊括了一个国家机器除了军事手段以外几乎所有的手段，伴随着雨点般的调控，并没有达到政府所期望调控的目标，导致房价不断的上升。实际上宏观政策和房价不断上涨进行判断，宏观调控的政策出台得越多，价格上涨得越是陡峭。

（进入专题：博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会）

反过来说，中国往外走，对外投资，精瑞抓得比较早，我们第一支海外投资基金正在开始募集。前期我们做了大量的工作，我们的感觉是双向的，随着这几年国内货币的发行，坦率的讲是不差钱。大量的资金有海外投资的需求，大家都在讲人民币有升值的压力。每一次奥巴马见到中国的领导人，首先要谈的就是人民币升值的问题，最近这个问题没有了。而且从三年内的外资银行掉期的产品来说，已经发生了逆转，大家认为三年后人民币兑美元是下跌的，这是明显的信号，这种情况下，中国富裕人士全球资产配置一定会成为未来几年的热潮。

即使是股权投资也是假股真占，因为跟交易市场挂钩，期限更长的房地产交易产品在未来的产品设计上具有更大的想象空间，资产证券化是未来重要的发展方向。资产证券化，现在基金子公司、券商子公司开始涉足这块业务，先是通过私募的形式，未来会通过交易所进行，或者是通过大宗交易市场进行，最终过渡到完全的上市，包括商业地产证券化的产品都可以想象，他们具有更多的优势和发展空间。

未来房地产开发将成为东部地区主要的形式，房地产的租金回报远远高于住宅，新一届政府如果可以更加注重强化市场的机制，放松管制，有利于REITs的推出，对于中国商业地产的发展，一定会有非常大的帮助，感谢各位。

直播：博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会（三）

钟伟：向阳总说要做健康的居所，这是非常好的。如果可以喝上健康的水，呼吸道健康的空气，吃到健康的食品，然后住在健康的房屋里面就更好了，接下来复兴的丁总谈谈海外投资是否有机会。

李晓东   建银精瑞资本管理集团董事长

我们来看一下旅游地产、文化地产、教育地产、养生地产的模式，昨天跟王总交流的时候，他们认为地产的种类有16种之多，我认为如果可以寻找很好的商业模式，将各种资源进行有效的整合，将各种融资的手段进行有效的整合，这是未来房地产行业从单一模式向体系发展必须要走过的过程。

今天论坛的嘉宾有：

回到今天的主题“地产金融变局与创新”，适度的投资是有必要的，跟国外地产开发商的合作，例如万科在美国的投资是跟铁狮门合作的，开发商出去不一定单独的干，可以跟别人合作，我们复兴出去也是跟别人合作，都是购买上市公司的股权，大部分是成为第二大股东，因为第一大股东是熟悉当地的市场规则，跟当地的公司合作，参与到当地的市场竞争。

房地产信托、房地产私募基金、券商、公募基金、保险资管进行对比。用网络的语言形容，首先看一看房地产信托，我认为房地产信托应该是“高富帅”，特别是这几年受到大家热烈的追捧。刚才说到房地产信托行业的快速成长。2012年底达到了7万多亿元，今年上半年将近9万亿元，今年年底跨越10万亿元应该说是没有任何的悬念。年增长速度，最差的一年都达到了50%，最高的年份达到了200%到300%，如此增速的行业，在中国所有的金融行业中是绝无仅有的，我参与了前半段，2008年之前我在信托公司当总经理，当时信托还不是高富，而是屌丝，我从即将成为高富帅的行业，转变到私募行业。2008年之后，房地产信托进入了高速增长期。

减少审批，尊重市场的规律。这是地产行业参与者也罢，还是金融行业，都是希望看到的事情。通过这样的方式，允许创新和突围的方式之一。

过去十年房地产快速的增长，基本上保持了稳健增长，特别是最近各行各业不景气居多的情况下，房地产可以说是一枝独秀。

于东升：有一本书叫做《世界是平的》，中国是蛮有意思的，钱很多，成本很高，不差钱，又很难拿到钱，中国和海外的合作来说，我们自己也在进行尝试，我非常认同李晓东的观点，中国人资产全球化配置，也是一种避险方式，从长期来说看好美元，中长期来说看好中国，但是从三至五年内美元资产是有效的配置方式。一种方式是中国人大量的现金出去配置一些不动产，我们的股东在澳洲、新西兰都搞了房地产项目，实际上国内的房地产商在国外造房屋，现在来说生意做得很好，也是有效的方式，中国人服务中国人形式更加的简单和方便，不动产的需求是很大的，但是对人群后续的服务是非常重要的。比如说流动性资产的配置，我认为是非常主流的方式。作为机构来说，如果从世界是平的角度，我看好中国的节能环保和新材料，也看好中国的医药和医疗行业。我们是专业做投资的事情，我跟房地产投资的大佬合作的时候，我会更加的坚定这一信念，未来中国的投资角度是更好的，关键看你做什么。从世界的角度来说，关键是如何配置，无论是配置不动产还是流动性的资产，配置确定性的内容会很好，美元资产是很重要的选择。

主持人：接下来进入本场论坛的高峰对话环节。

王  珲   北京嘉丰达资产管理有限公司总经理

钟  伟   经济学家、北京师范大学金融研究中心主任

钟伟：如果中小开发商缺少资金，是否可以从您哪里获得合理的资金。

第三个趋势，跟行业变化有关的。产业与地产的结合非常的明显，我自己有切身的感受。

主持人：接下来跟我们分享智慧的是西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长于东升先生。

养老和养生地产行业已经看到和提了很多年，但是在中国并未形成规模，很多大的地产商在关注，而且投入了很多的资源努力和尝试，但是并未出现声势浩大的转型或者是改变。

我非常认同于总的观点，对于中国整个形势的判断，从润都到我本人是看好的。于总提到几个产业和地产几个新的产品，例如健康地产，我向各位报道一下。最初的房屋是希望给人遮风避雨，希望家庭的结构得到幸福和健康的居所。润都在投资之前，我们是做健康产业、文化产业、教育产业，今天我们将这些内容糅合进来，从去年开始，我们联系了一批诺贝尔的获得者，主要是打造中国第一个诺贝尔科学研究院，从人的层面进行新的解读。目前跟金融街等等公司，将金融和地产结合起来，打造真正的健康居所，从某个角度淡化金融产品的工具，回归到人的幸福和健康，包括最近我们在海南三亚、海口寻找世外桃源，让中国的群众和老百姓可以享受到健康和幸福。

第二个阶段，性价比阶段。就是谁盖的房屋更好，但是同时成本更低，可能就会占据更多的市场和客户的认同。

房地产基金主要的做法是两种，一种是真实的股权投资，另外一种是以债券投资为主。我们做了一个小基金的案例，就是保障房的案例，时间关系，这里就不仔细的介绍了。

主持人：谢谢于总，为我们分享了房地产行业过去十年的黄金阶段，随着房地产行业的竞争加剧，大鱼吃小鱼的现象也许会越来越明显，种种困境之下，地产经营模式需要创新。在于总看来，养老、旅游、养生地产也许是新的刚需。

最近一个资产证券化的案例就是广东的海印股份，将旗下16亿元的资产进行了资产证券化。筹集的资金是15亿元，由开发商认购了1亿的次级产品，其他的15亿是优先发行的，国泰君安证券也做了上海隧道股份收费权的资产证券化产品，这一类金融创新的产品逐渐的脱颖而出。海印股份交易的情况，时间的关系，不介绍了。

向  阳：信托的乱象已经出现了，我的答案是一定会的。

钟伟：信托在三至五年有可能产生的违约现象，表示一定的担忧，诸位如果要投资信托的话，要将信托产品持有的期限放得短一些，因为你们要相信台上五位老总常年以来的智慧，这一场对话就是亮点，第一国内的苦乐不均将延续，取决于你的实力；第二，中国人的资产在一定程度上需要全球化的配置，但这也需要更大的谋略，谢谢台上的五位嘉宾，也谢谢各位台下的嘉宾耐心的倾听，更要谢谢徐总客串全场的主持人，谢谢各位。

丁亚明：我认为说不清，因为中国的情况太复杂。

第二个现象，钱很多了。过去我们感觉到，中国能够提供房地产资金的金融机构是不太多的。就以银行为例，能够做房地产的，银行创新业务不是很多，今年以来，虽然很多的银行不曾公开宣布，但是有家银行找过商会，原来只是开发贷，今年告诉我们，总行不主张做房地产，到现在是放1000亿元做房地产，很多的银行通过各种各样的创新业务进入到房地产。因此资金是多元化的，以前保险公司不回来找房地产，今年有四家保险公司表态希望进入房地产。一方面不缺钱，一方面钱很多，这是两个不同的现象。

从2012年和2011年的数据进行分析，我们发现非常的有意思。2011年的第一梯队，就是销售金额在1000恩亿元以上的只有万科一家，到了2012年有万科、绿地和保利三家，第二梯队在2011年和2012年依然是5家，但是华润成为第二梯队的新秀。第三梯队从2011年的三家增长到九家，300亿到500亿销售的阵营竞争是激烈的。100亿到300亿从38家减少到34家，销售金额千亿以上，超大型房地产企业的个数未来会不断的增加，而中小房地产的数量会不断的减少，总体来说，房地产行业竞争激烈的结果是集中的提升的。

上一届政府始终强调房地产调控，为什么在最近很多的金融机构反倒是大举的进入房地产融资的领域。前几年中国经济导致各行各业非常的繁荣，房地产的稳定和健康发展未吸引众多的投资，现在房地产一枝独秀的时候，对他们的吸引是非常大的。过去十年长期的宽松，也助推了房价的快速上涨，房地产成为老百姓抗通货膨胀、保值增值的重要的领域。