检索八大关键词 解析上半年楼市

来源：南方都市报     2019年07月19日        版次：HA06    作者：蒋奇政

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　　北站新城热度　高铁核心枢纽+未来城市最有潜力区域

在惠州全力构建国内一流品质城市的契机上,惠州以大湾区重要节点城市的姿态,开始提速。惠州不仅仅要做大湾区的核心交通枢纽,还要成为粤东、粤北的枢纽门户。

而在2019年2月《粤港澳大湾区规划发展纲要》出台,惠州未来要融入粤港澳大湾区核心城市广州、深圳,惠州北站是最重要的站点和城市核心交通枢纽,在大湾区的战略背景下,惠州北站新城片区在上半年的热度一直居高不下。

而惠州北站,正是惠州融入大湾区不可或缺的城市核心交通枢纽,是惠州未来半小时融入广州、深圳,打通粤北、粤东联通大湾区最重要的核心城市深圳、广州的关键交叉点。

北站新城在楼市的热度主要体现在两个方面,一方面是高铁核心枢纽的存在,让外省客首先在惠州城区抵达北站新城周边的楼盘,另一方面则是本地客群开始破除对北站新城片区的认知边界,也接受了这是惠州未来城市最有潜力的区域的说法。

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　　小阳春　大亚湾成交最多为4263套

在2018年10月份之后,惠州市场开始出现下行,疲态明显,到2018年11月份之后,市场开始出现批量的打折、降价浪潮,席卷整个惠州,行业和业界观察人士对于惠州第一季度的市场悲观情绪占据了主流。

但是和业界的判断背道而驰的是,在大湾区规划发展纲要发布后,惠州市场迅速一扫此前的阴霾。3月份,惠州市场的强劲表现,让小阳春的成色十足。惠州中原地产公布的统计数据显示,2019年3月惠州各区县一手住宅成交共12896套,环比增长206.39%。成交面积131.21万平方米,环比增长200.73%,成交均价11351元/平方米,环比增长3.26%。其中在大湾区利好下,深圳客回流和外省客回归最直接受益片区,大亚湾成交最多为4263套,惠城区位居第二为2268套。

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　　虹吸效应　两周内外地客急剧增多

2019年2月18日,《粤港澳大湾区规划发展纲要》正式发布,该规划近期至2022年,远期至2035年,给粤港澳大湾区描摹了一份发展的重要蓝图。《纲要》的发布,使得大湾区的房地产市场被众多房企看好,其中惠州房地产市场受益尤为明显,惠州的城市优势也逐渐显现,虹吸效应逐渐体现。惠州的房地产市场在湾区的融城和融客的大背景下,承接了更多的外溢需求,惠州楼市也迈上了新台阶。市场的反馈显示,在2月18日之后,惠州楼市在两周内迅速走出此前春节小长假的阴霾,具体表现即是城区、惠湾市场的外地客急剧增多,江西、山东、北京、湖南等外省客的身影在多个楼盘售楼案场都能看到,大湾区规划出台后,在短时间对惠州楼市的成交有明显的提振作用。

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　　外省客回归　最高上升至18%

2月中下旬的《粤港澳大湾区规划发展纲要》发布后,惠州楼市迅速回暖,其中深圳客户的回归以及外省客的批量增加,是惠州3月份楼市小阳春最大的看点。春节后,外省客在惠州的购房比例有明显的上升,从11%升到18%,一些大房企开始在内地省份批量拓客,以江西、湖南、湖北、广西客户的增长比例最快,深圳客依然占据惠州近60%的市场份额。

中原地产一份统计数据显示,春节后江西客在惠州的置业比例从此前的1.1%上升到2.4%,四川客户比例从年前的0.4%上升至0.7%,湖南客户的比例从0.4%上升至1.3%,北京客户的比例从0.3%上升至0.9%。湖北客户的比例从0.2%上升至0.7%,广西客户的比例从0.1%上升至1.3%,与此同时,重庆、吉林等城市的客户在惠州楼市的购房比例,都有明显的上升趋势。

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　　金山新天地规划出台　未来几年将影响惠州城市发展和楼市格局

曾经金山湖定位为惠州城市核心区、高端区和示范区,在新趋势大湾区的洪流中,不足以让惠州城市新封面的地位凸显,于是6月1日,崭新的惠州金山新天地规划出台。

从此,以湖心岛为核心的金山湖片区,有了一个崭新的名字金山新天地,旨在打造一流品质城市,提升城市能级和产业竞争力,是树立大湾区品牌形象的重要抓手与举措。

片区范畴以东至马安行政边界,南链接三栋和惠阳交界处,北至三环路、惠沙堤二路和惠州大道的金山新天地,总用地面积118.3平方公里,从当前的土地利用强度上来说,这为惠州未来的发展提供了广阔的空间。

金山新天地的规划,将是未来几年对惠州城市发展和楼市格局影响最为深远的规划,首先把马安河三栋的广大片区纳入到惠州市中心区域,与此同时,以金山湖湖心岛为中心的金山湖片区有了更明显的外延,城市边界的打破也为惠州楼市未来几年的发展提供了明显的指向。

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　　文旅度假项目降价　部分项目降价幅度超过40%

行业内有个比较一致的说法是量在价先,即当成交量明显下滑的同时,价格也随后开始下滑,上半年惠东滨海度假项目、龙门温泉文旅度假项目都明显降价,部分项目的价格甚至比2016年的成交价格更低。

在2018年第四季度,惠东滨海的深圳客批量撤退,导致滨海市场遇冷,随后部分热销盘开启降价的时间窗,年后部分项目的降价幅度在2000-3000元/平方米,而且深圳客的撤退,逼迫这些楼盘开始主动到外省拓客,富力、碧桂园等房企在北方开设展场,兰州、河南、江西的客户开始增多。南都监测的数据显示,部分惠东滨海的外省客成交比例占5成。部分价值盘的外省客比例超过50%,渠道盘的外省客比例在40%左右。除此之外,降价也是一个促销手段,部分项目降价幅度超过40%,开发商都想抢开局。

龙门市场也一样,销售遇冷时,即开启降价的手法促销,片区TOP7-10位销售总额都没超过1亿元,最好的单盘销售业绩只有3.26亿元。

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　　市场分化　新盘增多但客户量不足

惠州上半年还有一个值得关注的现象即是,楼市的分化开始变得越来越明显,而且在业界观察人士和从业者看来,未来这种状态或将常态化。

3月份外省客批量回流,但是在4月中下旬开始有了明显的衰减,深圳客和外省客的数量开始缩水,南都记者监测的数据显示,5月客户的上门访客数量和3月份相比下降三成,尤其是深圳客和外地客的比例下降得厉害。

增速放缓有两方面原因,首先是3月份外地客和深圳客批量回归,本地客年前观望,年后提前出手；另一方面,相对于4月份、3月份,5月份的新房供应量急剧增加,让市场上可供选择的新盘增多,而外地客和深圳客减少,客户量不足,导致增长乏力。