大家要注意的是，若市场明显下滑，二线城市也可以基于“一城一策”来松绑，比如像长沙公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等，都是应对近期楼市明显回调的政策主动调整，这两个城市在“冰山指数”的榜单中，被列入到一路阴跌的序列中。毕竟，调控是很重要，但“稳地价、稳房价、稳预期”，这才是调控的最终目标。热了要降温，冷了要托底。

棚改：重新度量棚改退潮

一二线：转凉，是暂时的

三四线楼市的微观活力远不止于此。

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总结：市场纵深分化，城市周期错位，楼市韧性依旧

未来，国家致力于打造几个大的都市圈，近期都在鼓励这些区域增加供地，却从不担心供应过剩。因为，人口、资金、产业都在向这些区域集聚，他们大概占据全国楼市的半壁江山。从地产的角度看，中心城市没有地，调控严格，外围有地，政策友好。显然，这不就是在鼓励大家到外围买房吗？所以，他们仍是三四线的佼佼者。

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当然，不能忽视都市圈内的三四线，这已是各界认为的楼市生力军。

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都市圈：三四线是佼佼者

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根据华创证券的统计，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城镇化率分别为57.8%、57.1%、55.8%,52.2%，都要比全国59.6%的城镇化率低。上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全国城镇化率要低10-20个百分点。这四个省，人多地少，省会城市比较强，还算是城镇化率较高的，扩展到全国，还有大把低于50%的四五线城市。

这就是为何，笔者觉得“金九银十”有看点。

三四线：城镇化，空间很大

下滑幅度较大的几乎腰斩。比如济南，8月份商品住宅成交环比下跌45%，同比下跌60%；南京8月成交环比下跌47%；作为二季度网红的苏州，连续三次重磅打压下，8月成交环比下滑31%；中部新星长沙，8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%；作为三线的网红代表，徐州8月成交同环比分别下跌49%、48%；7月还咄咄逼人的西安，也开始下跌了。8月份，29个重点城市环比下跌的有17个，平均跌幅24%；同比下跌的有18个，平均跌幅为20%。

首先，三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据，分区域看，西部地区市场表现最好，1-8月销售增长3.8%，远比东部（下降3.6%）、中部（增长0.5%）要好，西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少，这意味着，西部三四五线楼市，表现得要顽强的多。

借助移动终端、“互联网+”的工具传播，城镇化的红利、城市的美好生活，谁都看得到，没有谁比三四五六线居民更想分享这一巨大红利了。

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但实际上，几乎没有人认为一二线会一直跌下去。大家都知道，打造都市圈、“抢人大战”的利好下，这些城市的基本面没有问题。市场下行，这是政策高压、融资紧缩的结果。未来，“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的，这些镁光灯下被瞩目的优等生，房价必然不能大涨，但也不能不涨。不然的话，打造都市圈、吸引人口，塑造区域增长极等，投下的巨资从哪来呢？

来源：90度地产返回搜狐，查看更多

所以，“金九银十”罕见地提前打响了，开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份，恒大率先全面促销，拉开“抢收”序幕，最低近6折的优惠创纪录了（往年是7.4折）；一家总部位于深圳的房企表示，当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略，不过于追求利润。

而且，拆迁户拿到货币补偿后，有报告称马上购房的只有21%。现在，房价上涨预期弱了，拆迁户持币待购的多了。2016-2017年，棚改货币化当年购房比例分别为：吉林（75%和81%）、辽宁（NA和75%）、宁夏（31%和23%）、湖南（55%、和NA）、湖北（67%和NA）等，5个棚改大省货币化安置落地购房平均比例为58%，42%的并未当年购房。

近期，笔者拿到一份房企“金九银十”营销表，“高周转、去库存、保回款”是主题词，多数房企启动人海战术的“转介”分销，点数给到2%-3%（商办、车位给到5%左右）。

2019年，棚改计划开工套数285万套，但实际施工量在400-500万套，很大一部分是2018年（甚至更早）的开工量。由于专项贷款（PSL）从授信到批复，再到拨付的时滞，大量项目还在等米下锅。

当然，少数棚改户寄居亲戚家，大部分人还是会购房，这就是潜在需求。所以，棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来，三四线楼市整体回升了5年。

总之，从政策、市场、城市基本面等来看，未来楼市依旧韧性十足。对大家买房来说，也要深入到具体城市，分析城镇化前景、房价收入比、产业规划等等城市基本面。

2019年，不管是都市圈打造，还是轨道交通延伸，抑或开发商退守，造成拿地成本高等，都意味着这些区域未来潜力还很大。比如，1-8月份，珠三角的中山、珠海、肇庆，长三角南通、宜兴和湖州等，成交面积同比增幅都超过30%。

这意味着什么？那就是基于城市生活向往，基层结婚新三大件（房子、车子、智能手机）的诉求，农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。近期，华创证券团队调研了河南省，漯河市的刚需项目（90平米左右），周边乡镇客户占比达50%；周口市商水县项目，春节前外出务工客户占35%，春节后升至70%；商丘市虞城县项目，春节前外出务工客户占15%，春节后提升至50%。那些距省会较远（不被虹吸）的三四线城市，来自县乡镇的需求之旺，这是久居大城市的你我，所无法体会的。

这就奇怪了！棚改退潮、人口外流、开发商撤退，早在年初，各界就开始唱衰三四线了。现在，一二线楼市在红火完上半年以后，颓势尽显，为何全国市场还如此韧性呢？

而且，三四线在“一城一策”上的灵活度，远高于一二线。近期，珠海全境放开了限购，中山领先一步已松绑，嘉兴公积金“认房不认贷”，湖南临澧县启动购房补贴。

这与城市区位因素、规划政策（比如深中通道）、前期供地（供地弹性差别大）、人才政策、“一城一策”（如珠海松绑限购）等都有关，导致市场纵深分化、城市周期独立和错位。