腾讯财经与巨丰投顾有关“财经观察家”联合出品事宜签订合作备忘录

本期嘉宾：北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科

【核心观点】

1、现在多地楼市政策出现“松绑”现象，并不一定是真的松绑，它可能是代表房地产企业、地方政府的焦虑，从而反映在新闻媒体报道上。

2、房地产投资增长速度已经比去年下降6到7个百分点，房地产投资增速稳定在10%左右，对于稳定中国经济是有利的。

3、“一城一策”、“因城施策”是指在政策许可范围内，地方有自主权进行放松，但是不会做很大的突破，是维稳性松绑，而不是刺激性松绑。

4、我们既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂；也要防范价格下跌过快，导致恐慌性抛售、金融市场动荡的可能性，这叫双向调控，既不能向上突破，也不能向下突破。

5、利用吸引人才的理由来实现短期刺激，的确可以成为地方政府的一种选择，也有一部分城市已经实施，但不可能全面展开，否则又会引发新一轮调控政策的出台。

6、现在还不是购房的最好时机，一二线城市还有下降区间，三四线城市更加是供过于求，最佳时机也许会出现在2022年前后，而置换则可以开始了。

【新闻背景】

楼市四季度的开端并不宁静。从10月15到10月19日，短短一周之内，已有南京、天津、三亚三城以人才落户名义侧边击破地方楼市“限购”。10月中旬以来，越来越多的城市加入到限购松绑的名单中来，这背后是房价和成交量的连续下跌。经不完全梳理，今年内，已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整；越来越多的城市正在寻求调整的合适时机。已经现出端倪的包括衡阳、广州、佛山等地，北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。

现在出现多地松绑，并不一定是真的多地松绑，它可能代表房地产企业、地方政府的一种焦虑，反映在新闻媒体上。看这些报道，不管是天津滨海新区，还是别的城市，它们都是跟人才住房，跟真正有居住需求、没有户籍的在岗职工相关联，所以这次未必是多地在试水松绑房地产政策。

从目前表现来看，我国今年整个经济增长遇到一点困难，比如说第一季度6.4%，第二季度6.2%，第三季度6.0%，第四季度估计要破5%。地方政府也有GDP增长压力，房地产投资又是拉动经济的一个重要手段，但是中央已经强调，不再启用房地产作为拉动经济的措施，但客观上，我国出口受到压制；投资方面，地方政府举债，还有城投债也受到限制。民间投资表现主要为房地产，房地产投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点。

在这种情况下，把房地产投资增速稳定在10%左右，对于稳定中国经济也许是有利的。临界点怎么界定？判断临界点就是出于稳定经济的角度去考虑。

一城一策、因城施策，是指城市在之前的房地产政策许可范围内，它可以有自主权进行放松，但是不会做很大的突破，也就是一种维稳性松绑，而不是启动、拉动的、刺激性松绑，类型是不太一样的。

我们是要防范房地产泡沫破裂，既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂；也要防范它下跌过快导致恐慌性抛售、金融市场动荡的可能性。这就叫双向（调控），就是既不能向上突破，也不能向下突破。需要的是一个稳定的市场，所以房住不炒的政策上还要加上一句话，我们现在要构建一个稳定的市场来保持它适度健康的发展。

地方政府对土地财政的依赖是很深重的，但是中国为了去除房地产泡沫，可能会放弃用土地出让金来支持地方财政的道路。未来的话，可能会用资产证券化、用地方政府举债，适度地发一些城投债，增加地方政府的负债，或者给它们负债周期延长，用它来置换，慢慢调整过来，减少对土地财政依赖。

总体来讲，我国地方政府的负债率虽然偏高，但是跟国外不一样，我国地方政府拥有的，有很多是有效资产。比如说是路桥、水厂、电厂、垃圾焚烧厂、污水处理厂这些基础设施都是带有收费性质的，它有足够的现金流，它是一个资产，把它们的资产证券化，对缓解财政困难也许是有所帮助的。因此解决地方政府财政问题可能要另辟蹊径，不能够再回到老路上，靠出让土地、靠依赖土地出让金来维系。

从长远来看，各个地方政府吸引人才是它的目标，就是争人大战。我国总人口14亿，但是我们的人口结构不是固化的，它是变动的。它会向环渤海经济城市圈，向长三角、珠三角城市圈转移，会向沿海再加上长江水带弓箭形，再加三个环形经济圈，向这些局部地区去转移，它会出现结构上的不均衡，这就形成了竞争。人口往哪里流动，哪里经济就会富裕、就会发展，特别是有知识的劳动力流动更决定了未来的方向。

因为未来产业就是资本跟高技能的结合，所以吸引人才是长期战略。而刺激经济和市场是短期的需求政策。因此，利用人口吸引人才来实现短期刺激的确可以成为地方政府的一种选择，也有一部分（城市）是这么做的，但未必是全部，也不可能全面展开。全面展开的话，又会引发新一轮调控政策的出台。

【新闻背景】