国家统计局发布数据显示，9月，70大中城市新房价格上涨城市数量为53个，比8月减少2个，上涨城市数量已连续4个月减少；二手房价上涨城市数量为40个，比8月减少3个。更要值得警惕的是，9月新房价格环比仅增长0.53%，是今年2月以来增速最低的一个月。分城市看，9月，一线城市房价平均环比下跌0.002%。北京环比下跌1.01%，广州环比下跌0.33%。上海和深圳房价环比上涨，上海环比上涨0.53%；深圳房价环比上涨0.80%。

总体上看，核心城市房价由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌。

有一部分中小房地产公司在调整过程当中出现了破产、失败和退出，也是很正常的。原因跟房地产公司本身自身预期有关系。因为在过去的十二三年当中，我国房地产政策是每两年一个周期，松紧、松紧交替。

2016年10月1号开始，大概十一前后开始，从紧地调控房地产到现在已经满三年了。按照过往的惯例，开发商预期认为调控该放松了，他就一直在支撑，一直在保持着迎接下一个宽松的准备。所以他把这个政策看反了，导致自己的资金链条断裂，是他对周期判断失误。

至于未来会不会说是房地产的市场份额集中度越来越集中呢？这是个未来的趋势。当然也并不代表所有大开发商的状态就很好，可能在一二线深耕的，有这种居住真实需求支撑，它的业绩、销售表现都相对地比较良性。但是大量布局在三四线城市的大型开发商也遇到了困难，因为去化非常困难。因为人口的流动方向还是向一二线城市流动，这就是整个市场的格局，将来会越来越向大的开发商集中。

对于我国整体经济和居民需求来看，对于居住需求，我国房地产市场某种程度上是供过于求的，它需要时间来消化。因为最近几年，居民储蓄存款余额下降速度很快。就是换一句话讲，必须要等待两到三年，居民储蓄余额上来，居民购买力上来，才有可能迎来市场缓和或复苏。

在此背景下，不管是开发贷，还是这种按揭贷，政策都是偏紧的，居民购房所获得的金融支持是在下降的。在该情况下，它对于房地产市场，对于房地产商，就是一个寒冬。这个寒冬的时间至少要维系两到三年，大家要保持足够的现金流来过冬，不至于在此轮市场调整中被淘汰掉。

销售是在下降，不管是价格和数量都在下降。当然个别城市以价促量，形成分化。因为全国的城市差异非常大，总体来看都是价量下降。购置土地的数量也是在下降的，房地产的投资增速也是在下降。如果在坚持房住不炒的政策下，未来持续两到三年房地产投资可能会维持平稳，或者是平稳偏下势态。也就是说，下一轮启动可能要到三年以后，这是房地产市场痛苦的洗牌周期，时间至少维系两到三年。

房地产市场的走向，一二线城市跟三四线城市是不一样的，一二线城市是防范房价过高所带来的金融风险，因为它的金融属性很大，土地属性很小，就是地价占房价的比例相对会少一点；三四线城市，它就会要防范它的产能过剩，就是销售去化不了的风险，所以两个重点是不太一样的。三四线城市，在经济学上讲，它有滞后效应，一二线城市上去，已经到了一个新的周期，而三四线城市刚刚启动，就会出现市场涨跌互现。

一线城市由于限购限贷，还有大家对房地产价格的预期所导致它有所回落，它主要因素可能是跟限购有关。限购产生的观望情绪会导致市场下滑，因为限购，没有新的购买力量进来。未来政策会保持相对稳定性。

现在还不是购房最好时机，一二线城市刚需的，还会有下降区间。三四线城市不用说了，三四线城市更加是供过于求，更不是购买时机。一二线城市仍然有下降的可能性，最佳时机也许会出现在2022年前后。

置换则可以开始了，但是这两个时间间隔可以稍微拉开一点。现在先卖掉，再买的时候，可能还会有更低的价格，置换的动作可以开始做的，但是时间也不要间隔太长，因为也怕有不确定因素，可以是在半年内，就是一般人置换是两三个月，但是按照目前形势可以适当延长一个季度。

(来源：一股清泉文化传媒）