罗兰贝格认为，未来将会是一个大资管时代，只是早来和晚来的区别。一个商业中心从拿地到开业可能需要三到四年的时间，正常运营还需要三年的时间，而资产的退出大概是在八年到十年的状态。过去五年我们有大量新增的商业地产的项目和资产，还没有达到可以进行资产退出的稳定阶段，而我们背后的金融环境和政策支撑，也在逐步往这个方向发展。所以我们认为，大资管时代最后一定会到来，整个商业地产资产的流动性会进一步增强，我们的资金来源，乃至海外不同类型的长期资金渠道可以进一步打通，所以商业地产未来仍然有比较大的发展机会。

我们不要把商业地产完全和狭义的购物中心等同起来，因为每家企业都在做相应产品的迭代，很多企业把文创、社交场景叠加进去，有些企业会把室外体育的公园叠加进去。未来，单纯购物中心的竞争力可能会持续下降，我们还帮一些领先城市做了电竞馆的规划，新时代快速成长的业态会和年轻人的社交场景需求有机结合在一起，对我们传统意义上的购物中心进行不断地迭代、改造和提升。过去20年北京的百货商场，到今年已经调改成了酒店式公寓。未来20年，我们常去的那个旧的购物中心还会排第一吗？可能要画一个问号。

刘羽：补充一句，居民利用商业地产来实现财富效应快速增长的渠道，是没有的。但它可能是另外一个资产保值增值、资产配置的新渠道。为什么这么说？过去有很多散售的商业地产，运营效率并不好，没有给城市带来增值效应，所以我们看到，越来越多的城市政府倾向于让开发运营商或者运营商自持，这在写字楼里也是非常明确的。

谁在持有资产？过去开发商都是用自有资金持有，但现在看来，越来越多的长期资金选择商业地产做投资，包括背后相应的险资，甚至养老基金、海外另类不动产基金，他们会有更多持有的机会。而这些持有的资产，很多是上市公司，或者通过一些理财渠道发行新的金融产品，对老百姓的保值增值可能是一个间接的投资渠道。因为我国商业地产可能长期处在结构性过剩的状态，所以它的商业投资回报率不能超过整体经济水平，或者达到其他类资产配置的更高水平状态。所以，通过投资商业地产而让老百姓实现财富效应的快速增长，这个命题未必能成立。

马克：最后一个问题，都知道咱们的都市圈现在有三个“极”，第四极有可能会是哪里？

刘羽：我认为没有一个明确的第四极，但中国未来可能会有10个左右强势成长型的都市圈齐头并进，而它们处在赛马机制当中。要评判谁胜出，可能要等到5年至8年以后。整体来讲，南方区域和北方区域相比，可能成长得要更快，也要更健康。

(编辑：李思融)

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