我刚才在下面跟林总有讲，去年我们在广州和香港的时候讨论，为什么把马术俱乐部弄到购物中心，第一个把马术俱乐部弄到购物中心的就是爱琴海，我们的市场和受众一样，只要消费者有需求，我们就是一个链接的空间。

对于我们的运营能力来说，对于上游房地产开发商，或者金融市场来说，我们最重要的运营能力是资产的回报率，是我的收益，对于C端来说，他要求的是舒适和场景，对于B端来说最好的是销售，所以我们归根结底还是要做好服务，做好市场，做好我们对消费者市场的抓取。

所谓中国新一代人群是消费市场增长的核心，这个新一代不仅仅是新的年轻人，还有我们这些50、60、70后将来有钱和有思想的一些人，他们所需求的不仅仅是消费市场，还有思想空间和大家未来的互动空间。

那么爱琴海是如何做到的呢？简单的跟大家讲一下，确实我们从智能化的商业，智能化的运营，智能化的技术投入来体现可预见的商业价值，用精细化的运营来推动可执行商业价值，用大资管的商业模式来体现商业价值的提升。

所以我们通过精细化运营，保证了爱琴海目前的一点点成效，至少我们能够实现有速度的开业，我们并不追求绝对的快，但是至少我比较成熟的运营能力和对市场的把握能够保证一定速度的开业。然后特色场景运营、经营业绩的提升和客群持续激活，这是我们所关注的内容。

“我们要乐观面对商业地产发展，对市场应该有更多信心，我们能找到更好的新的空间。”爱琴海集团副董事长、总裁张华容11月15日在2019观点商业年会上表示。

关键字： 张华容 商业地产

我们针对日常的精准化运营，可以做到目前大家看到的这些内容，这就是爱琴海所做的和所用的一些东西，目前对我们的商业运营是有效的，也能助推我们精细化发展。

(编辑：文静)

她表示，从抓取到的数据显示，购物中心开业率大概率下降，原因来自多方面：产品创新变化，存量改造变化，自我革新变化，及资金制度不松动等。但整体来看，城市化助推商业地产发展，尽管市场面临风险或变化，但都有应对之法。

所以轻资产也并不是大家想的那么好挣钱，如果没有运营能力，如果不能提升回报率，给大家带来的都是负担。

以下为发言实录

刚才讲到了城市化率会助推我们市场的发展，第二个关于未来大家都在讲，我们要关注我们的市场变化要去创新，前段时间我们去日本看到的，他们考虑的是人口老龄化，或者是白发经济，未来我们所要面对的白发经济，就是我们这一些人，我们现在的60后和70后所面对的白发经济，不是我们今天所需求的，像我们这一类人如果再过二十年，我面对的不是现在的老年生活，我们手上有钱、有经验，过的不是现在广场舞的生活，所以说这个运营市场它的创新是无限的，它的变化也是无限的。

我在前几个会议上经常分享我们的这个内容，其实我们商业管理的过程通过智能化可以体现，无论是会员还是销售，还是日常的跟我们的商户、管理互动都能够节能增效，现在事实上我们已经做到了。

对于资产管理和运营的过程中，我们认为除了技术的提升，无论是轻资产还是重资产，没有运营能力，轻资产也是负担，大家认为轻资产是空手套白狼，实际上我从刚开始跟第一家单位合作的时候，我就跟他讲我成立独立的商业运营管理公司来管这个项目。

刚才讲到了速度，我不想跟大家比速度，也不想跟大家比规模，我觉得我们不是国内做的最快的，也不是国内最大的，但是运营能力能保障你在比较短的时间内实现比较接近的目标。

我们再说关于消费市场的下沉和整合改造，实际上是针对于目前我们应接不暇的市场供给，大家都看好一线二线，都看好人口多的城市，但是目前的资讯变化导致消费市场已经扁平化，所以我们下沉的消费市场来引导我们。

第二个就是我们复合性的商业资产运营能力，能助推我们行业的创新和新物种的产生。第三个如果我们能够抓住消费市场的商业运营能力，能够更加助推我们商业地产首尾的收益，所有首就是资产的增值和资产市场的收益变化，这个尾就是我们消费者和消费市场的升级。

爱琴海集团副董事长、总裁张华容

但是无独有偶的，还好我是和丁总在同一个会上提出了这个话题，确实我们从今年的经营分析上来看，我们要利用我们现在对消费市场的抓取，服务C端用户的经验，来帮助我们的租户，也就是B端的厂商实现资产和消费市场的价值链打通，依靠我们C2B的方式来联接现场的经营、效能，和服务于我们的商业资产。

借助智能的商业系统，爱琴海的运营人员可以实时的对关键指标进行跟踪，并匹配数据库内的最优解决方案，简单的来说就是这些表格没有了，如果说我们逐步地从不准确的数据中实现精准化运营，未来我们就会依赖这些数据的应用，目前爱琴海智能数据运营系统已经实现了场景化。

这是我们的一个经营管理模式，轻重并举，简单的来说就是合作开发、租赁、基金的共同收购、改造运营、管理输出，我们都有这些模式，最终还是一个资产运营模式。所以说爱琴海可以与在座的各位共同一起打造开放性的资产管理平台，希望大家今后有更多的交流和合作的机会，谢谢。

张华容认为，应该根据市场变化去创新，例如，中国新一代人群是消费市场增长核心，不仅包括年轻人，还有50、60、70后等一批将来有钱和有思想的人，他们所需求的不仅仅是消费市场，还有思想空间和互动空间。