作为资产管理人要做什么动作？三个动作，第一要做运营提升，第二个要做资产提升，第三个要做财务提升，没办法说的太细了。

第二个是产权，这栋楼如果卖出去三分之一我们还可以，卖二分之一我们不能进去收购，股权必须要51%以上。还要一个特点就是低风险、稳收益。

最后我想说，做商业地产大家也都知道，刚才说了开发、运营、金融化退出，也许金融化退出对我们是一个出路，最关键的运营才是根本，谢谢大家。

我们还有一个信托契约，信托契约是规管我们的投资范围，还有合规守则，来规管我们所有的运作流程。大家可以看到关联交易，关联交易是作为每一个上市公司都必须面对的。

现金流可能断流了，或者现金流不够，或者出售的物业可以保证现金流，万一市场不好就不能形成闭环了，也就是开发运营是可以通过现金流的滚动来支持开发，但是会有风险点。

商业这一块，我们都是后来者，我们关注点也是这样，很大的部分我们关注的是从C端开始，所以我们要做很多的头部会员消费、交叉消费等等。

REITs的特点，就是大股东发起，做资产管理的时候形成更多利润的来源，物业管理有收入，租赁有收入，运营也有收入，形成的一种轻资产的收入模式。

第三种这个企业很厉害，通过开发运营不断地加强运营能力，所以现金流可以不断地补充到开发的环节，也不具体说哪个企业了。

写字楼1.0关注的是学习借鉴，2.0的写字楼关注的是安全和环保，3.0的写字楼我们关注社区、关注健康、关注智能，为什么呢？因为千禧一代他们最关注这些。

还是数据说话，这三种模式最后的数据是什么样呢？这个是发生在我们越秀的一个案例，活生生的案例，三种模式下究竟什么数据，大家看结果，直接到结果吧，第一种模式就是从开发一直到出售，所以IRR可以达到10.4%，ROE才7.2%左右，第二种模式通过开发持有物业，IRR是7.7%，ROE是12.6%。

我们找到了一条路，怎么解决这个问题呢，最后就是架构重组过程中面对的税的问题，都需要我们用一些技术手段去处理的。