越秀最独特的商业模式是把开运金放在一起运作，站在这里林德良每天面对的工作是开发、运营、金融化的工作都要管，这里面太多内容了，关键的是我们是香港上市公司里面唯一有双平台的。我们有越秀地产平台，我们还有越秀房托这个平台，面对每一个物业我们提升。

我们也很关注一个怎么做智能零售平台的搭建，我们自己研发的越智汇和越享汇零售平台。

如果说金融化退出，大家有没有想过有多少种模式呢？香港有多少种上市模式？都可以做金融化退出，对不对？

香港大类有两种商业模式，无非就是公司上市和信托上市，公司上市和信托上市不一样的地方在哪里呢？决定原因是归管不一样，归管不一样决定回报率不一样，回报率决定估值不一样，这是所有商业地产追求的估值最大化、资产价值最大化的过程。

很好，今天的越秀在内地也解决了这些问题，下一次你们可以看到越秀在内地是怎么去做的。

最后大家最关注的，香港收了这么长时间，国内的REITs怎么样？想听？我那个REITs是这样的，讲了这么多年，架构是怎么样的？

香港发展到今天，2005年我们也是第一批的REITs上市，所以我们叫做中国第一房托，发展到今天香港的整个市值有3000亿左右，才有10个房地产基金，我们的总资产达到360亿，是全亚洲100多个信托基金里面我们排在前十名。

大家可以看到，为什么全球来看，大家也知道用REITs上市，用信托上市成为商业地产的一个很好的选择，或者说趋势。第一部分我想说的就是商业地产有三种模式，这三种模式里面，运金是比较好的，两种上市模式之下，REITs是比较好的。

大家很想知道，这个也就是我们一个沟通的结果，首先这个架构和香港架构有很大的不一样，首先是模拟架构，它的法律基础有两个，一个是公募基金法，一个私募基金法。

我们看第三种模式的可能性是什么？通过开发注入REITs，通过持有36%的股权，IRR和ROE都可以达到14%，这条路是我们摆在商业地产面前必须形成闭环的过程。

香港究竟对房地产信托资金有什么投资规定呢？第一个只能在REITs70%投资于有成熟现金流的物业，能投开发吗？可以，总资产10%可以投开发项目，25%可以投金融资产的项目，也就是我们可以买经营资产的股票。

从今天开始，如果想在国内的房地产基金上市，还是赶快做这种重组。碰到的难点很多，我相信这些难点大家也知道，刚才说的交易架构问题、税收问题、利率问题，投资者对这些产品的认知等等，这就是REITs我们都面对的问题。

公司上市和信托上市有什么不一样的地方？不一样的地方有几点。第一点它的规管不一样，信托上市需要证监会统一一起规管，证监会里面有一个房地产信托基金委员会来规管我们每一个行动和动作，同时还有一个香港证监会要颁发一个牌照给我们，我们需要持牌经营，还要颁发一个RO的牌照才能做这个公司的主席和CEO，这个牌照需要第一在香港考试，第二通过香港证监会拟定你有没有资格获得这个牌照，有这个牌照才能进行运营，如果你的公司没有这两个牌照，对不起，停牌。

你们每天在办公桌的时间有38%，62%的时间都不在办公桌，都去开会和拜访，正因为这样我们推出了很多导入的东西，我们推出的产品叫越空间，跟其他的空间不一样，我们做了很多差异化的产品，包括我们做的是可以24小时办公、空调等等的导入，更重要的我们希望未来的办公24小时是这样的，在我们整个办公空间里面都可以解决，这是我们3.0办公的诉求。

我们基于这个打造我们四大方面的写字楼一些平台或者能力，首先说共享社交，我们打造了越享会的平台，在绿色节能方面，我们进行了绿色环保的认证，智能高效。

注入REITs究竟有什么难点？所有内地物业都会面对这个情况，两分钟讲不完。第一个难点就是架构问题，为什么国内这么多物业不能注入香港？第一这个架构需要我们进行不断地重组，才能变成在香港可以进行上市，你知道哪些架构需要重组吗？今天讲不完，下次跟你们讲。

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我们是这种模式上市，1000多个上市公司里面，我们进入了恒生综合指数。可以看到无论是我们流动性资产价值回报率，我们都排在前三名。

经常有人问我什么才是商业地产里面的资产管理，什么才是做资产管理呢？资产管理一种什么模式才是最好？我说资产管理就是把开发、运营、金融化三个环节能把价值最大化，我们研究资产管理首先问每个公司究竟是一种什么管理模式呢？

年会演讲 | 林德良：REITs与商业地产金融化详解    

林德良（越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁）：大家下午好，大家也知道做商业的人都有一种情怀，是什么情怀？商业都是长跑，跑到最后的都是最厉害的。

(编辑：文静)

大家也知道公募基金法不能直接持有房地产物业，但是私募基金可以直接持有房地产物业，所以它在中间需要做这样一个穿透ABS，但ABS每个只能小于20亿，如果有100亿的物业上市的话，对不起，要拆分成五个ABS，你们准备好了吗？

第二个大家也知道，你自己买一个楼进行收租的话回报率可以做到多少？4.2%，我们给股东可以到6.5的回报。这是问题点了，我们可以做到，但不够时间讲。基金的退出也是一个痛，大家也知道，因为我们所有的物业，境内公司都有折旧问题，100块只有22块，怎么办呢？

好，大家知道最好的一个方式，形成闭环的方式。所有的商业地产拿到一个开发性的物业了，然后运营，养好、养贵了然后进行金融化的退出，就这三种模式。

我们举一些例子。第一种就是开发销售，通过开发销售快速地回笼现金；第二种模式就是开发运营，通过运营不断地产生现金流的回笼，来补充开发所需要的资金，这种模式的风险点在哪里？如果运营的不好的情况会出现什么问题？

商业地产公司大家想一想有多少种模式？在座的各位可能都在想，我们大概归纳了有三种，无非从开发、运营到退出。第一种就是开发之后出售，这是大家理解的最容易的一种；第二种是什么情况呢？开发进行长期的运营、持有，但它需要很强的现金流进行支撑；第三种是什么？就是通过开发运营，最后金融化退出。