目前物管行业存量市场规模就有8000亿元，同时每年的增量市场空间可以达到1000亿元，到2021年就有万亿规模体量。不仅是因为轻资产的模式，同时因为存量市场规模基数够大也大大减弱了来自于房地产行业的周期性。

　　为什么说碧桂园服务（6098.HK）是港股物业龙头？按照公司在今年半年报披露的数据，碧桂园服务的合同管理面积是5.84亿元平米，收费在管面积是2.17亿平米，排名行业前三。公司今年中期营收35.2亿元，同比增长74.3%；净利润8.2亿元，同比增长73.4%。

　　由于背靠龙头房企碧桂园，碧桂园物业的业绩增速迅速同时持续性强。高增长和高确定性也让市场给出了高出行业平均30X PE的估值，高达50倍。

　　物业股都走出了独立的市场行情。特别是有过并购重组的物业公司，这种行情一年遇上一波也就够了。就像今年A股中的中航善达（000043.SZ），今年4月份开始宣布重大资产重组，以非公开发行股份的形式收购招商蛇口持有的招商物业100%的股权。

　　之后这家公司的股价就爆炸了，一是本身就是物业股，二是又有并购重组的概念，三是有重组之后业绩大增的市场预期，所以中航善达的股价涨幅也超出了意料之中。公司2018年的净利润才8亿元，当前PE却高达80X，虽然市盈率虚高，但是其中也掺杂了不少泡沫。

　　对于这类公司，近期内建议不要参与。等到年报公布，2019年全年业绩能否保持8亿元保底。或者业绩变脸之后，等到公司股价回调，估值相对合理之后再考虑投资机会。

　　总结

　　房地产行业的后半场，我看好的不是地产股，二是商业地产和物业管理。但是万科的机会比较，不仅因为它是行业龙头，其中也存在一个万科物业将会上市的市场预期，相信对负债率控制严格的万科在物管行业处于高速发展，通过收并购来提升市场集中度的阶段，不会错过将万科物业分拆上市的时机。

　　其次就是招商蛇口，半年度，前三季度业绩连续低于市场预期，公司把营收结算放在第四季度，股价目前也在底部。第四季度业绩大增，大概率会补涨，而且还持有中航善达22.35%的股份，利好出现之后市场会不会把它当做物业概念股来炒作也是存在可能性的。

　　商业地产的优势会一直存在，即使是地产行业出现调控之后，可能完成自我造血功能。让商业给住宅带去流量和人气，带动住宅业务的量价齐升，同时出租商业物业的现金流持续性强，这也是市场可以给出高于一般住宅开发公司估值的原因。

　　最后，好的物业公司都选择在港股上市，其中也存在很多机会。选择估值水平低于行业平均30X PE的物业股，同时又是大型房企旗下的，这类标的也是市场暂时存在的洼地。

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责任编辑：李朝霞