豪宅价格跌落

多年来，中国香港是全世界最难买得起房的城市，难度甚至超越了新加坡和东京。

这座房地产之城也正在经历15年来最大的楼市动荡。

在今年已经过去的前11个月，香港二手私人住宅市场量价齐跌，成交量同比下滑10%，预计今年是16年来表现最差的一年。

前11个月一手住宅市场成交总量为2万多宗，同比增长34%，不过今年多数成交发生于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3%，8月又环比跌去30.8%。

素来坚挺的香港豪宅市场在这轮动荡中也无从豁免。

数据显示，今年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较去年前10个月的3363宗下滑29.4%；成交总额约1183.36亿元，同比下跌18.1%。

其实，近三年来，香港豪宅成交量与总额都在向下走，去年成交总量与2017年相比几近腰斩。

伴随着地皮流拍，豪宅价值正在迅速缩水。

去年11月，有“山顶地王”之称的港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。

今年年初，有买家不惜损失3610万港元的定金，弃购总价7.22亿港元的Mount Nicholson顶级豪宅。

同样在今年，由于社会局势，尖沙咀一套复式豪宅，先从1.5亿港元跌至1亿，最后跌到甩手价4000万港元。

其实早在社会事件之前，香港楼市已经出现拐点。

但目前只见楼市成交量整体下行以及豪宅价格回落，香港普通私人住宅价格仍然居高不下，跌幅微小。

根据美联物业数据，香港房价指数从去年8月的176.40迅速下降至今年1月份的159.01，但今年5月该指数又回升至176.88，之后数月回落幅度逐渐缩窄。

据生活成本统计网站Numbeo数据，2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米。业内人士认为，未来香港楼价跌幅会在5%至10%之间，出现1997年断崖式下跌的可能不大。

一边是有着置业和改善刚需的香港居民，一边是维护着高昂房价的既得利益者，另一边则是试图改善民生的香港特区政府，目前严峻形势下仍坚如磐石的高房价，反映出这场多方博弈的艰难局面。

失去的20年

平抑房价是几届香港特区政府的重点施政目标，但在过去的22年里，自我改革机制不断半途而废，将香港的楼价问题倒逼至今日的局面。

1985年至1997年，香港楼市经历了连续12年的大涨，香港房价涨幅超过6倍。1996年，由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房——香港比内地大概早了20年进入全民摇号买房的时代。

2000年至2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最惨重的一次。香港发生50万人大游行要求政府救楼市。

“八万五计划”被彻底放弃，自2003年12年之后，香港房屋委员会才首次发售新居屋，且只有2000间。

2003年起香港房价连续15年上涨。从2003年7月至2018年7月，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。

2016年，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。

香港人均居住面积只有约15平方米，已经大幅落后于内地的北上广。同年全港约有超过9万间劏房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。

70-100平方的房屋为例，港岛每平方米均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。

据咨询机构Demographia的报告，香港连续八年被评为“全球最难以负担得起的房地产市场”。

高房价成为施政者最为棘手的难题，被称为“香港最严重的安全隐患”。

梁振英的接任者林郑月娥亦表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都向钱看，住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。

香港楼市就像长了恶性肿瘤，割瘤有危险，但如果任其发展，最终可能会造成整个机体的衰亡。

治标与治本

到了不得不解决的时刻，面对老大难问题，特区政府正积极出台政策。

政策思路有两个方向：一是向外疏散需求，二是增加内部供应。

去年香港特区政府颁布了《港澳台居民居住证申领发放办法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比增长10%。

今年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房放开，限购条件通通豁免。

“政策颁布后，我朋友立刻就去珠海买了房，花了一千多万，这点钱想在香港买房很困难。”港人Sunny告诉记者。

11月6日新政后，港人阿Ken就和妻子每周末都造访一次内地城市，他们去看过了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘，认为深圳的房价已经在高位，目前更倾向于中山。

在经历过治安动荡后，港人投资需求外溢明显，很多港人开始计划退休后到内地城市居住，或者提前规划移民、移居内地生活工作。

政策另一端，香港特区政府在今年10月16日公布了《施政报告》，称将加大住房供应、放宽刚需贷款条件、增大土地供应等，还提出放宽首次置业人士按揭计划楼价上限，即首次置业者可申请最高九成按揭贷款的楼价上限从现在的400万港元提升至800万港元，也就是说，用80万港元首付就能买到价值800万港元的房子。

不少港人在采访中肯定了这一政策对年轻人、首次置业刚需的帮助。

“因为银行可以做9成按揭，首次置业的年轻人多了不少。”阿Ken表示，新政刺激了600万至800万港元的二手住宅市场重拾活力。

《施政报告》一公布，香港本地地产股出现一波急速拉升。