调控显效 楼市整体继续降温

业内：今年房企融资严控或仍是常态

  □信息时报记者 罗莎琳

  据国家统计局数据显示，2019年12月全国70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.35%和0.15%，相比11月分别扩大0.5和0.03个百分点。年底70城房地产市场从价格上来看有所回暖，但尚未改变整体降温的趋势。从结构上看，一线城市楼市有所回暖；二三线城市楼市分化明显，并无显眼的板块效应，表现为在房价涨幅排名靠前或靠后的城市中均有出现。日前，住建部召开全国住房和城乡建设会议，再次强调了“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的定位，“稳”仍是主基调。业内人士表示，由于本轮房地产周期上涨时间长、幅度明显，随着全国房地产市场开始进一步降温，预计未来几个月二手房价涨幅将进一步收窄或开始下跌。

  二三线城市楼市降温趋势未变

  根据国家统计局数据，2019年12月份，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.35%和0.15%，相比11月分别扩大0.5和0.03个百分点，未改变涨幅收窄趋势；70个大中城市一、二手住宅价格同比涨幅分别为6.8%和3.7%，相比11月分别收窄0.5和0.1个百分点，预计未来几个月一二手房价同比涨幅仍将继续收窄。

  2019年12月70个大中城市中，一手住宅价格上涨的城市有50个，持平的城市有4个，下跌的城市有16个；二手住宅价格上涨的城市有38个，持平的城市有6个，下跌的城市有26个。而一、二手房价格环比涨幅排名靠前和靠后的城市中，二三线城市均有出现，并无明显的板块规律，再次印证了目前全国市场板块轮动效应减弱的现象。城市之间的结构性差异越来越明显，城市涨跌由城市自身的基本面和市场阶段决定。当月，一、二手房同比涨幅靠前的城市仍然以呼和浩特、大理、西宁等中西部二三线城市为主；涨幅排名靠后的城市则有相对更多的一二线城市，但很多三四线城市也已经出现在此行列中，同样说明了部分三四线城市房地产市场已经开始加快降温。

  一线城市楼市有所分化，北京和深圳楼市表现较为强势，广州楼市表现较为温和。北京二手房市场已有较长调整时间，有一定的回暖需求。二三线城市一手房环比涨幅小幅扩大，二手房环比涨幅基本保持平稳，同时一二手房同比涨幅均继续回落。虽然二三线城市楼市年底略有回升，但并未改变市场降温的趋势。

  二手房价指数仍处“偏冷”区间

  2019年12月23日，住建部召开全国住房和城乡建设会议，再次强调了“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的定位，“稳”仍是主基调。

  业内人士指出，2019年12月二手房价格涨幅为0.15%，相比11月略有扩大，但仍处于“偏冷”区间。由于本轮房地产周期上涨时间长、幅度明显，2015年4月以来70个大中城市二手房价从未下跌，因此，随着全国房地产市场开始进一步降温，预计未来几个月二手房价涨幅进一步收窄或开始下跌。

  易居研究院研究员王若辰表示，三线城市是本轮楼市最后轮动上涨的板块，随着越来越多的三线城市楼市开始下跌，板块轮动现象已经不明显，房价涨幅排名靠前和靠后的城市中一二三线城市都有比较平均的存在，说明同一个板块内的城市之间也出现了较大的个体差异，因此未来应该更加注重市场的结构化表现而非整体表现。

  年初房企融资出现节点性高峰

  一边是楼市成交回落，一边是房企融资频频。据克而瑞不完全统计，截至2020年1月14日，今年短短14天内就有超过30家房企公布了融资计划，已发行或拟发行债券融资规模高达851亿元。其中，海外债成了众多房企的融资重点，融资规模达到了572亿元，占比近67%。而2019年四季度95家典型上市房企发行的海外债规模仅为664亿元，也就是说，今年1月前14天房企发行的海外债，就已达到了去年第四季度发行的海外债规模的近86%。

  克而瑞研究院房玲表示，究其原因，一方面是由于新年伊始，信贷额度相对宽松，融资规模出现节点性上升；另一方面，从企业来看，发债企业主要为大型房企，其中TOP30房企的海外债发行规模占比达到67%。规模房企融资能力突出，不仅是在发行规模上，在融资成本上也呈现显著优势。据统计，近期房企发行的海外债加权借贷利率为7.02%，明显低于2019年95家典型上市房企的海外债融资成本8.1%，主要就是规模房企融资成本较低形成的结构性下降。以龙湖地产为例，2020年1月6日成功发行于2027年到期的2.5亿美元利率3.375%优先票据及于2032年到期的4亿美元利率3.85%优先票据，均创下龙湖地产境内外发债利率新低，龙湖地产也持续成为债券发行利率最低的房企之一。

  此外，从新发行海外债的年限来看时间较长，平均年限达到了5~6年，其中龙湖地产、碧桂园、合景泰富发行的海外债年限最长，龙湖地产发行的两期优先票据年限分别为7.25年期及12年期，碧桂园的则分别为7年及10年。

  今年房企融资严控或仍是常态

  据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。从单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元，较大的债券到期压力也让房企更积极发债。2020年1月6日，世茂股份就表示拟发行2020年第一期5亿元中期票据，发行期限3年。世茂股份表示，本期募集的全部资金将用于2020年3月25日到期的直接债务融资工具本金（19沪世茂CP001债券，债券金额10亿元），拟偿还5亿元。此外，融创、旭辉、龙光等发行的优先票据也是为了现有债务的再融资。

  除了偿还旧债外，部分房企新年伊始积极融资，也能为整年的发展而蓄力。据悉，在1月发债的房企中，众多房企都提出了2020年的销售目标，如中国恒大计划2020年合约销售目标6500亿元，年增速8%；禹洲、合景泰富、中骏等也提出2020年要达千亿规模。房企通过在一季度抓紧融资布局，稳健财务的同时，能为整年的战略发展提供保障。

  克而瑞研究院房玲认为，整体来看，新年伊始的房企融资潮，一方面是由于年初节点性原因，信贷额度相对宽松，审批加快；另一方面也是因为随着偿债高峰的到来，房企必须借新还旧。在“房住不炒”基本方针未变的情况下，2020年房企整体融资预计仍将保持较严监管的状态，融资难的状况仍会延续。从单个企业角度来看，房企之间的融资分化还会加剧，大型房企的融资优势持续显现，而中小房企的融资压力还将持续加大。在此背景下，房企“借新还旧”虽能解决一时问题，但长期压力仍在，目前维持现金流的最佳方法仍是加强自身造血能力，紧抓销售回款来保障企业的财务稳定。

  数据

  ●据克而瑞不完全统计，截至2020年1月14日，今年短短14天内就有超过30家房企公布了融资计划，已发行或拟发行债券融资规模高达851亿元。其中，海外债成了众多房企的融资重点，融资规模达到了572亿元，占比近67%。而2019年四季度95家典型上市房企发行的海外债规模仅为664亿元，也就是说，今年1月前14天房企发行的海外债，就已达到了去年第四季度发行的海外债规模的近86%。

  ●据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。从单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元，较大的债券到期压力也让房企更积极发债。