编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

城市综述·郑州：尽管2019年郑州主城区均价以单价14843元达到5年内最高（仅比2018年略高100多元每平），但实际市场出现明显的量价下行，特别在年中以后，二手房市场已很快下行。市场人气明显不如2018年。土地成交面积更创7年新低。预计2020年市场分化会更明显，需要政策提振市场信心。

2020置业郑州指数：★★☆

前两年郑州涨得比较猛，2019年明显开始下行，2020年是否能见底很难说。如果没有提振楼市的政策出台，除非出现心仪楼盘，否则建议买家等等。

①成交：主城区均价与去年基本持平，二手价量齐跌

2019年，郑州主城商品住宅成交均价14843元/平方米（2018年14661元/平米），环郑商品住宅成交均价8912元/平方米。主城区5年复合增长率11%，环郑5年复合增长率6%。

比较从2015年开始的5年数据。2019年郑州成交均价最高，均价14843元/平；2015成交均价最低：9465元/平。

2016年成交面积最高：1461.01万平；2017成交面积最低：854万平。

2019年，郑州二手房量价齐跌，成交量及一二手成交占比持续走低，价格在经历4年持续增长之后，2019年出现拐点，首次下跌，增长动力不足，二手房挂牌周期持续增长，变现困难。

2019年郑州二手房成交均价12308元/平，2018年郑州二手房成交均价最高：12811元/平；2015年成交均价最低：8184元/平；2016年郑州二手房成交面积最高：650万平；2019年成交面积最低：350万平。

数据来源：克而瑞

从数据来看，自 2016 年以来，大郑州整体商品住宅供求量均超 2000 万方，房地产市场容量呈现不断 增长趋势。

主城区 2016 年受到市场因素影响，成交量达到峰值，通过近几年成交数据来看，主城区住宅千万量级夯实。环郑州商品住宅成交量下跌，近三年首次低于主城区，环郑区域市场热度下滑，客户回归主城。

从数据上看，郑州从1月到7月成交整体呈上升趋势，自7月后郑州成交量呈明显下降趋势。

从房价上看，郑州房价在上半年呈现稳中有升的态势，6月房价达到峰值，单价为15598元/㎡，6月后郑州房价开始稳中下降，在11月达到一年的最低值13701元/㎡。

总体而言，郑州房价和成交量受政策以及房贷利率等因素影响，上半年呈现“小阳春”，下半年明显呈下行状态。

2019年郑州二手房房价呈明显稳中下降趋势，市场相对疲软。

②政策： 提高公积金贷款额度 加大人才补贴力度

2019年郑州政策频发。在公积金方面，3月21日河南省省直机关住房资金管理中心调整贷款额度，夫妻双方最高贷款额度调整为80万元，其他情况贷款额度调整为60万元。

6月19日郑州市公积金调整2019年度住房公积金缴存基数和缴存比例。12月4日郑州市公积金提高夫妻双方最高贷款额度由60万至80万元，并允许省外缴公积金的郑州人回来购房使用。

人才方面，郑州加大人才引进力度，基于人才生活补贴（最高5.4万）和购房补贴（最高1万）。

落户方面，郑州12月11日放宽农业转移人口、参加城镇社保落户条件，增加租赁住房落户条件。

整体上来看，下半年郑州严格的调控政策有所松绑，对于人才的吸引力进一步增强。公积金提额以及落户政策对于郑州房地产市场有温和的刺激作用。

③土地：成交面积创7年来最低

2019年总供地计划出让面积相对较高，计划供应29194亩，但实际总供应较低，实际供应10246亩。实际成交更低。实际总成交是近7年来最低，仅6918亩（1-11月数据），该数据低于2013年的8340亩。郑州土地供应规模在12月有一定的回升，年底土地供应集中爆发。

④房价收入比：9.3

来看看郑州2019年的房价和收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

郑州成交总价段以120 -140万元为主, 主城区仍以 89 ㎡小三房为主流，则取130万为总房款。郑州上半年人均可支配收入17457元，则全年人均以34914元计，乘以4为家庭可支配收入139656元。房价收入比为9.3。

⑤市场心态：2019观望情绪较浓

通过咨询置业顾问发现，大家普遍认为2019年市场行情不如2018年。置业顾问反应2019年顾客较少，普遍观望情绪较浓，对2020年市场不乐观。郑州某项目职业顾问反应，部分客户自己认为比较了解市场，根据各方消息判断下半年房价要降，本身准备投资购买该项目，却在观望等降价。

⑥租金：5月租金下降趋势明显