甚至大湾区城市群的唯一核心城市，特区深圳的GDP增速也出现了下降。

2019年深圳生产总值超过2.6万亿，同比增长7%。

看似不错？实则已经开始下滑。

仅仅两年前，2017年深圳GDP增速还保持在8.8%的高位，在整个一线城市里，绝对的领先地位。

1年后的2018年，GDP增速开始下滑到了7.6%。

直到2019年，深圳GDP前三季度直接降至6.6%，增速滑落过快了。

后面的事情，大家都很清楚了，11月深圳突然毫无征兆的宣布取消豪宅税，从而导致二手房交易飙升，交易量和房价全部呈现快速上涨态势，甚至新房市场也被带动。

是直接的也好间接也罢，事实就是取消豪宅税后的深圳，在2019年最后一个季度GDP开始回升，从而让全年GDP增速回到了7%。

2

楼市起到作用了吗？

当然有，但注意，这并不是全部。

深圳在2019年前三季度的国有投资增速高达40%，并且整个2019年上半年深圳基础建设的投资迅速增加到了48%。

至此，一切明了。

基础建设加楼市，短时间内对地方上的GDP影响之强，不言而喻。

这套模式，不止适用于深圳。

2020年更多的城市会出现同样的操作套路。

2020年1月份全国29个省市陆续公布本年度GDP增速目标，超过7成的省市全部下调了GDP增速预期。

同时多省市公布了2020年财政增速目标，统一的特点就是，也集体下调了财政增速预期。

2019年为了减轻企业税费负担，出现了大规模减税降费政策的落地和出台，这直接导致了各地财政收入开始下滑。

而2020年还会继续出台减税降费的措施。

也就是说地方上要过紧日子了。

在GDP增速预期下调和财政增速下调同时发生的时候，拉动地方经济，增加财政收入的两个强力工具就要出台了。

基础建设和楼市。

2019年11月27号，财政部发布消息称，提前下达2020年的新增专项债1万亿元，这个额度比2019年8100亿相比，增加了23.5%，至此2020年的基建序幕正式拉开。

2020年基建主要以社会事业，基础交通，轨道交通，水利，环保，5G网络等为主。

基建在2020年的经济增长上，被赋予了相当分量的任务，大量的基础建设在各地开始陆续开工建设，随之而来的就是专项债。

是债就要还。

专项债的偿还渠道主要为政府性基金，而政府性基金的主要来源则是土地出让金。

也就是我们常说的土拍。

3

首先要清楚专项债是用于的各类基础建设。

严格来说，基建对地方上的单个城市和城市群肯定是起到正面作用的。

比如中心城市的专项债，用于加快轨道交通建设，打通中心城市和周边卫星城市的轨道交通线，以加快人口流动速度和便捷性。

又或者加快地铁建设，扩展城市版图，缩短整个城市的通勤时间。

这是轨道交通的基建，可以赋予城市的利好方面。

这不只是一种假设，而是已经在推行的计划事实。

2020年1月19号，发改委召开了1月份新闻发布会，整个发布会的重点内容就是，发改委会在2020加大对重点城市群，都市圈城际铁路，远郊地铁的建设力度。

客观的讲，这些轨道交通的利好，都会对城市房价起到正面作用。

这对中心城市，乃至整个城市群都是绝对的利好。

当然这都是基建完成后的事情，而在基建过程中所带动的GDP增长，才是当下2020每个地方上的重头戏。

基建的任务基本就到这里，剩下的该楼市登场。

楼市的任务严格说，只要其稳定，并不需要其有多凶残的增长，因为这不符合目前的调控政策。

稳地价，稳预期，稳房价。

预期2020年会以小阳春打开新年楼市的一幕，被疫情这个黑天鹅彻底打破。

为了给小阳春创造客观条件，在2019年底的各地就开始陆续对当地楼市松绑，12月我更新的文章里提到过，放松会持续出现在更多的城市，但是节奏会是平和的缓慢的。

疫情的出现，冻结了楼市的一切活动。

在买卖交易停止，房价波动几乎为0的同时，也让放松政策停下了脚步，让小阳春流产。

楼市冻结，土地拍卖市场也会跟着停摆，这才是问题关键。

4

如同我前面提到的，基建的专项债主要偿还来源就是土地出让金。

有人会说，今年才发行的专项债，还款还早着呢。

的确，但问题是每年都有到期的专项债及其利息需要偿还。

例如北京2018专项债，18北京债06号，发行总额37亿，2019年9月17号就需要支付利息1.502亿元。

这只是当年需要偿还利息的专项债之一。

这就是土地出让金的重要性所在。

基建专项债和楼市是相生的关系，基建让城市乃至城市群从医疗，交通，教育，通信，环境等方面更加完善，而整体公共资源的提升，在提高了土地价值的同时又间接助推了地价的上涨，地价的上涨又可以让土地出让金收入间接增加，从而加大了偿还专项债的能力。

举个最简单的例子，单说地铁这一个公共资源。

有地铁的城市和没地铁的城市，房子能是一个价格吗？

你在享受地铁便捷性的同时，也要准备好迎接对等的房价。

因为从来没有什么公共资源是免费得来的。

需要土地出让金的还不止专项债，前文提到的今年会继续减税降费，这让地方上财政收入下降，也就是需要过紧日子。

这时候土地出让金这个重要收入来源，就显得相当重要。

综上所述，楼市今年本来会以小阳春开始，然后逐渐回落到正常，不会有大的起伏。

现在的情况变为，需求方每一个因为各种原因买房的，和供给方每一个房企开发商，双方的中间竖起来一道屏障，本来已经该发生的交易，被阻隔，被消失了。

屏障消失的那天，交易就会开始恢复，这个时候会存在几种现象。

5

第一，房企会因为需要迫切的追回前面一段时间内，损失的销售量，而开始进行有限的新房促销打折活动，加快去化速度，让资金周转加快。

在2020年1月份95家房企海外发债1810.1亿，已经创下境外发债量单月最大记录，可见房企资金周转存在一定的紧张性。

所以一旦楼市开始恢复，新房的各种促销活动会相继上线。

第二，地方上会延续2019年底的操作，放松的政策继续出台，但是节奏不会突然加快，还是会以平和的速度陆续出现。

速度是平和的，但是根据城市不同，放松楼市的调控会出现不同尺度的分化。

之前的一些三四线城市因为楼市库存问题，自身去化能力问题，包括对土地财政依赖度较高等问题，可能放松尺度会更大，一二线城市相对而言尺度会保持和以往一样，较为平缓。

第三，金融方面的利好，也就是我之前提到的5年期LPR利率的下调大概率会出现，这会对楼市产生一定的刺激作用。

所以注意关注2月20号最新的LPR报价利率是否出现变动。

LPR报价变化是具有全国普遍性的影响，而地方上的省行LPR加点权利，则可能会根据当地楼市的需要进行变动，比如降低。

其实这个现象从2019年12月开始已经在发生了。

根据360科技大数据研究院对全国35个重点城市的房贷利率监测显示，这些城市的房贷平均利率已经连续两个月下降。

其中，上海，厦门，天津，深圳，哈尔滨，杭州，广州，北京，海口，目前已经处于首套房贷利率最低城市。

能看的出来，微调下降的尺度非常小心和平缓，除了哈尔滨之外，其余都是在1-5个BP之间调整。

而南宁，苏州，郑州，惠州，无锡，合肥，武汉，南昌，中山，成都，则是目前首套房贷利率最高的10个城市。

这10个城市大概率也会根据自身情况出现轻微的下调。

第四，疫情一旦结束，楼市开始恢复正常，有想出售房子的人，建议先稍微等一下。

因为这个时候会出现我前文提到的，开发商新房进行一些有限的促销活动，如果现在出售二手房，会被新房的促销所带动的楼市气氛所影响，被动拉低自己房产的价格。

所以只要不急着出售，可以稍作等待，等交易量完全恢复正常，再挂牌出售。

6

小阳春被迫消失了，但这不代表一个平稳正常的楼市也就此结束。

楼市的重新启动，我坚持认为，不会造成什么所谓的大反弹和大暴涨。

而是交易量在短时间内较快上涨，然后逐渐恢复正常，仅此而已。

经济活动下，所有行业如同经济这台大机器里的齿轮，疫情的影响只是让各种大小齿轮暂时停止运转。

只要供需双方继续存在，只要楼市这颗大齿轮在经济体系内的地位，依然如压舱石一般无人可以取代。

那楼市就还值得期待。