时间倒回到2003年，新世纪的开端，SARS由广州为起点肆虐全国，在2月伴随着春运这一重要时间节点，迅速在全国范围内扩散。这是一场经济与民生的双重考验。

那一年，世界卫生组织于6月24日宣布解除对北京的旅游警告，同时将其从疫区名单中删除。疫情，从开始到走向结束，前后共经历半年左右的时间。

简单回顾2003年SARS期间中国经济以及房地产市场，不难发现，SARS并未对中国经济构成实质性冲击，对房地产市场负面影响更是有限。

数据来源：统计局

具体而言，2003年中国经济整体呈高速增长态势，仅在SARS迅速蔓延的二季度GDP增速大幅回落，但三季度GDP 增速企稳回升，全年GDP增速仍保持在10%的高增长。

2003年全年房地产投资同比增长30.3%，商品房销售面积同比增长25.77%，依旧维持高增长态势，商品房销售金额同比增长31.9%，增速创下97亚洲金融危机以来新高。

数据来源：统计局

17年过去了。站在新时代的开端，2020年源自武汉的新型冠状病毒性肺炎在同样的时间节点席卷而来，并快速传播。

不同的是，2003年中国经济处于上升通道，房地产市场正步入第一个黄金时代。1998年到2007年间，中国的GDP年平均增长率达到了12%，这10年，对于房地产开发商来说是黄金十年，企业财富得到了野蛮增长。

而2020年，中国房地产市场已从黄金时代走向了白银时代，甚至是青铜时代。

那么，今年的楼市将如何发展？我们试图从一系列数据与事实中，找到更明确的答案。

GDP

16年复合增长率13.16%

作为新世纪的开端，2003年算是一个里程碑，当时，我国经济景气继续延续了2002年以来的扩张趋势，已经稳定地进入新一轮上升期，消费结构由温饱型向小康型升级，市场需求旺盛。

国家统计局数据显示，2003年，国内生产总值为13.7万亿元，增速较2002年加快0.9个百分点。

分季度来看，SARS疫情对中国经济仅造成一个季度的短期冲击，一季度GDP增速多达11.1%，受影响严重的二季度放缓至9.1%，但三、四季度经济复苏，GDP增速连续两个季度保持至10%高位。

数据来源：统计局

2019年，中国GDP的总量已经达到了99.1万亿元，接近100万亿元人民币，比上年增长6.1%，依然是全球经济增长的首位。按年平均汇率折算，GDP总量达到14.4万亿美元，稳居世界第二位，占世界的比重预计将超过16%，对世界经济增长贡献率达30%左右。而人均GDP达到了10276美元，也就是说突破了一万美元的大关，稳居世界第二。

从2003年SARS病毒，到2020年的“新冠”病毒性肺炎，整整17年，中国经济发生了翻天覆地的变化，不可同日而语。

数据最为真实。2003年至2019年，中国 GDP总量从13.7万亿元增长到99.1万亿元，增长7倍之多，年复合增长率13.16%。

人口增长放缓

购房主力人群比重下降6.4%

2003年，中国人口总量为12.92亿人，这一数字不足13亿人。城镇化率为40.53%。以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级加速启动。到了2019年，全国人口已突破14亿人，城镇化率达到60.6%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%，人口红利趋于消失。

从人口结构来看，2002年末和2003年末，15岁至64岁年龄结构的人群占比分别为70.3%、70.4%，到2019年，16岁至59周岁的劳动年龄人口才89640万人，占总人口的比重为64.0%。

数据来源：统计局

此前，根据CRIC调研，60岁及以上的人口基本已经没有购房需求，20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力，因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。

这意味着16年间，购房主力人群下降了6.4%。

随着我国人口增长速度放缓、人口结构变化，劳动年龄人口总量减少成为长期趋势，人口红利因素逐渐减弱。

国内经济形势

上升与下行

我国经济景气从1999年下半年起开始复苏，到2000年重新进入经济周期的扩张阶段，2002年时消费需求平稳增长，并且趋于活跃，尤其是新的消费热点——住房、汽车、旅游，继续发展并逐步扩大，其中，住房销售增长30%以上。

这一增长趋势延续到了2003年。这一年，我国经济已经稳定地进入新一轮上升期。

从房地产市场来看，2003年我国固定资产投资增势强劲，这一年是我国房地产市场发展较好的一年，全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，达到10153.8亿元，同比增长30.3%。

相比而言，我国目前正处于经济转型的关键时期，宏观经济下行压力大，2019年全年GDP增速仅为6.1%。大环境下，工业运行稳中趋缓，物价水平上涨较快，投资需求不振，消费需求不稳，区域增长不平衡加剧等都是这一阶段面临的难题。

从2018年第一季度的6.8%增速开始，GDP增速已经连续8个季度下行趋势，2019年前三季度GDP增速分别为6.4%、6.2%、6.0%，出现逐季回落态势。2020年，不管是对企业还是对个人，压力都非常大。

如果将目光投向全球，2003年中国正处于加入WTO之后的市场红利期，当年中国的外贸占经济总量的比例高达30%，较2001年的7%有了大幅度的增长。

可与之对比的是，2019年，中国的对外出口增长仅0.5%，2020年仍将面对较为复杂的国际经济形势。

行业发展

不足万亿与近16万亿，规模见顶

从2003年与2019年，整体行业体量不可同日而语。

2003年，全国商品房销售金额7955亿元，同比增长31.88%，这一年全国商品房均价才2359元/平方米。接下来的2004年，全国商品房销售金额已经突破1万亿元。

到2019年，全国商品房销售金额达到159725亿元，逼近16万亿，已经是2003年的20倍。