这一年，合生创展集团旗下6大名盘“五一”期间联手推出“合生迎五一完美心愿5+1大行动”，6大名盘共售出1290套住宅，销售总额突破7亿大关，较上一年“五一”黄金周大幅增长了75%；恒大集团“金碧”系列楼盘“五一”期间销售总额超5亿元，其中仅金碧御水山庄5天内便创下了销售400套，成交高达2.6亿元的佳绩……

当思绪重回当下，2020年“新冠”病毒肺炎疫情已令全国楼市近乎停摆。绝大多数一二线城市的售楼处均已暂时关闭，人们闭门不出，房企为应对这一突发状况，都于第一时间推出了线上售楼处。

但2月份大家还是做好最坏的打算，零成交可能会在相当长一段时间中成为常态。

房企江湖

大变天

大浪淘沙，地产江湖大变天。

2003年最出名的开发商是朱孟依，王石称他一手创办的合生创展为“地产航空母舰”，就在第二年，合生创展率先过了百亿，成为中国第一家百亿级房地产企业。

我们不知道的是，今天的不少主角们，都是2003年相继出现的。2003年，房地产迎来了最后一波相继成立的企业，包括融创、融信、海亮、保利置业、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业。

我们所熟知的孙宏斌，也是在那一年，一手创办了今天的融创中国，新世纪后的每一年，对于孙宏斌来说都“时不我待”，他的传奇人生掀开了篇章。

不可否认的是，2003年依旧是一个好的年份。中国第一批房地产民营企业成为了一股不可阻挡的势力，包括杨国强、许家印、李思廉、陈卓林、朱孟依等人，大都在一开始凭借政策春风便完成了原始积累，其麾下碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生珠江五家民营房地产开发企业也凭借着优异的业绩表现，被誉为地产界“华南五虎”。

“SARS”后第一家成功在香港挂牌的内地房地产公司是首创置业，它是首创集团旗下H股上市平台。在赴港上市半年后，首创置业便公布了回A计划。

根据wind数据，截至2003年底，共有153家地产开发公司上市，其中51家H股上市，102家A股上市。TOP3门槛约70-80亿元，其中万科2003年销售金额大概在80亿左右，2004年是91.6亿。

与此同时，国退民进，国有房地产开发企业数量从1998年7958家的峰值一路缩水至2003年的4558家，内资房地产开发企业呈现井喷态势，由1998年19960家激增至2003年37123家。

17年后的今天，百强房企中上市公司就有86家，前一百 强 开发商中，只有14家没有上市，房地产已经是中国最大的制造业，未来十年中国商品房总量预计将达到150亿。

截至2019年末，头部四家房企全口径销售额均已突破5500亿元，恒大2019年累计实现全口径销售金额6080亿元，权益销售规模稳居行业榜首，这样的大变化，是所有人始料未及的。

万科A（000002.SZ）2020年以来的走势，在大型房企中很具代表性。年初最高市值逼近过3700亿元，庚子年开盘暴跌、反弹后的最新总市值是3153亿元，缩水20%左右，但正常情况下日成交额在30亿上下波动，交投仍属相对活跃。要知道，在2003年，万科的市值只有73.5亿元。

回顾2003年SARS时间线，万科A当时流通股仅3.99亿股与今时的97.2亿流通股不可同日而语，但也是当时的巨无霸型地产蓝筹，2003年1、2、3月份的换手率分别是11.53%、5.40%和33.92%，这显示市场主力资金趁机加大了流入力度，由此也确实开启了万科新世纪波澜壮阔的大发展和股价走牛相匹配的历程。

即使站在2003年的风口，也不敢想象2020年是如此境况。同样，在我们一脚跨进2020，回想17年前的这段波折，也是为了更好的砥砺前行。

那一年的故事很多，但我们，翻篇了。

综上所述：

怎么看2003和2020？

当时和现在的基数差别非常大，无论是整个GDP，还是房地产基础容量，两者之间，既可比，又不可比。

两个时间点的背景也不一样，当时是经济高速发展，全面启动的时候，现在是经济平稳运行，转型发展的关键时期。大背景分别处于起步期和稳健发展期，所以很不一样。

一个很重要的观点是：2020 年房地产市场很难复制2003年强劲走势。

从目前情况来看，如果疫情得不到明显的缓解，零成交的局面可能还会延续下去，当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会快速恢复。

尤其3月份或中下旬，除湖北之外，各地疫情得到有效控制后，很多地方的成交开始慢慢恢复。另外再加上金融方面适度的放水，二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中，房地产作为重中之重，各地或将会有相应刺激市场的政策出台。

预计这次只会出现一些相对温和、定向的政策来支持经济增长和推进结构改革，应该不会有特别直接的政策来推动房地产，但是会不会有相对放松的政策，我认为可以期待。

对于下半年走势，综合考虑到政策方面和金融方面的支持，预计会超过期望值，可能会好过原来的判断，当然从全年的角度上来讲，今年的总成交要比去年低。

数据来源：统计局

敲黑板，说重点！一个很重要的锦囊是：房企要做好打困难战、持久战的准备！！！

对于房企来说，一季度最核心的问题还是资金流，由于1月份的销售下降和2月份的销售停滞，会影响一部分现金流，这一时期房企需要做好减少投资的安排，更好的渡过难关，定下心来重新再研究客户、需求、市场、投资、产品，思考一下战略规划和发展方向，谋求企业更长远的发展。

总是需要一次否极泰来，我始终认为，这次的疫情有可能是新一轮发展的开始。