中央重申“房住不炒”多地出台房地產供給側政策

　　疫情下的因城施策及房企自救

　　● 受疫情影響，房地產行業將迎來新一輪洗牌，那些依靠高周轉回流資金或在疫情高發地區布局較多的房企，可能有資金鏈斷裂的風險﹔購房者的購房理念也將發生變化，政府治理能力較強、人均醫療資源較多的地區未來或受到更多青睞

　　● 多地持續出台房地產供給側政策，以行業層面為主，主要是針對開發商資金壓力的緩解，但基調仍是“房住不炒”“因城施策”

　　● 面對疫情沖擊，當前的調控政策一方面仍應堅持“房住不炒”原則﹔另一方面應從現實出發，對房地產行業給予階段性的、邊際上的政策寬鬆，以穩定房企的資金流，避免對經濟、金融系統產生較大的負面外溢效應

　　售樓處封閉，中介推遲營業，在建項目的工期延長……對於房地產行業而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在於春節期間所有的交易、生產與經營都按下了暫停鍵，還在於原本期待的“金三銀四”或成為泡影。

　　《法制日報》記者梳理發現，目前至少已有20個多省市發布了有關房地產方面的政策，涉及放寬房企土地出讓金、稅費繳納時限，甚至還有放寬預售條件的。

　　但這並不意味著房地產調控風向發生了改變。與此同時，財政部、統計局、央行等多部門也在密集發聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

　　這究竟意味著什麼？業內專家在接受《法制日報》記者採訪時說，不應將上述地方政策視為放鬆或刺激房地產的信號，中央堅持“房住不炒”的決心沒有動搖，房價也不會大起大落。值得注意的是，這次疫情改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強、人均醫療資源較多的地區或將受到更多青睞。

　　疫情來襲樓市停擺

　　房企發起線上自救

　　2月13日，恆大宣布實施全國所有樓盤網上購房的營銷措施，一度引起熱議。七五折的促銷，繳納5000元定金即可預定房源，5月10日前購房者均享有最低價購房權益……力度不可謂不大。

　　此后，房多多推出小訂寶和線上售樓處，成交一套額外5000元返利﹔貝殼找房宣布減免106個城市兩個月的業務平台費，推出了VR售樓部﹔安居客則推出了“安心在線購房季”集合超過5000個樓盤的優惠活動，通過VR售樓處連接買房用戶和開發商﹔富力集團啟動“好房子，網購吧”創新營銷行動，包含了“全民營銷+網上售房+購房大優惠+無理由退房+差價補償”﹔世茂推出了自己線上賣房的“三大方案”，優惠多多。

　　線上賣房成為房企“活下去”的自救模式，究竟效果如何？《法制日報》記者近日以購房者的身份聯系某房企銷售員后，發現並未出現所謂的“手慢無”現象，自促銷以來多日過去，還有許多房源可選，而且此后銷售員多次聯系《法制日報》記者，希望幫他“沖業績”。

　　不過，線上賣房對於房企自救還是有積極意義的。以恆大為例，近日其公布的一組銷售數據看上去還不錯。遠東資信研究部研究員陳心潔告訴《法制日報》記者，恆大雖然身陷“先漲價后打折”的爭議，“活動或許有水分，但對購房者還是很有吸引力的”，恆大深諳購房者的心理，通過促銷大幅提高了線上售樓模式的蓄客能力，有利於加速回款。

　　有人將線上銷售稱為房地產行業的“救命稻草”。連日來，在疫情的沖擊下，房地產行業有了一系列不同尋常的操作：不僅“線上賣房”，還搭配“×天無理由退房”“網紅引流”等手段拼命攬客。

　　自疫情暴發以來，樓市幾乎處於停擺狀態。春節期間全國諸多大城市出現了零成交和零供應。

　　遠東資信向《法制日報》記者獨家披露的一份報告顯示，自1月23日起已有超百余城暫時關閉商品房線下售樓處，暫停房產交易活動。為了扭轉局勢，房企紛紛搭建線上售樓處，由於無法實現線下看房、簽約，線上售樓處效果不佳，各地除夕至2月9日期間商品房銷售基本停止。

　　“往年春節期間是返鄉置業熱潮期，而今年受疫情影響，房企春節返鄉營銷停止，這部分需求基本消失。從目前情況來看，返鄉置業的主力城市(基本是一些三四線城市)受影響較大。”陳心潔說，保守估計1月至2月全國商品房銷售面積同比下降50%，2020年全國商品房銷售面積同比將至少下降4.6%。

　　陳心潔補充道，以上預測的前提是疫情在短期內能得到有效控制，若疫情持續時間較長，對全年商品房銷售面積的影響將更大。往年1月至2月通常是商品房銷售淡季，銷售面積一般約佔全年的8%至8.5%，疫情必然會對短期內商品房銷售產生巨大沖擊，但長期來看對全年影響有限。“不過，無論從哪個角度分析，新冠肺炎疫情對於2020年房地產銷售的負面影響都將超過SARS疫情。”

　　同時，報告稱，“受疫情影響，短期內商業物業租金收入大幅下降，而更長遠的影響是，若疫情導致宏觀經濟增長不及預期，消費不振，商場商戶失去信心引發退租潮，則商業地產受到的沖擊將更大”。

　　疫情出現后，居民到商場購物的次數大幅減少，同時除一線城市外春節期間大部分省市商場關門歇業(超市、藥店除外，整體開業率約40%至50%)，租金成為一些中小企業的負擔，商戶退租率明顯提高。

　　1月底至2月初，多家商業地產公司宣布對旗下商鋪租戶實施不同規模的租金減免。業內預計，僅萬達商管集團一家減免就超過30億元。

　　防資金鏈斷裂風險

　　降價促銷加速回款

　　在需求端受到沖擊的同時，供給端同樣存在問題。首先，土地市場短期內供求兩端均大幅下滑。為配合疫情管控要求，避免現場人群聚集，北京、重慶、武漢、上海、石家庄、福州、蘇州、天津、南通等多個城市推遲土地拍賣時間，出讓時間推遲數日不等，導致1月下旬起土地供應和成交均大幅減少。

　　1月，中指研究院發布的300城供應土地面積環比縮水近七成，同比縮水近四成﹔成交土地面積環比下滑超七成，同比下滑近五成。

　　“從以往的推地節奏來看，政府通常選擇在下半年尤其是年底集中供地，上半年供地往往不足全年供地計劃的一半。此次疫情的出現，導致政府第一季度甚至上半年的供地計劃大受影響，再加上疫情期間減稅、公共財政支出大幅增長等情況，疫情過后或將存在加速供地的可能。”報告認為，此次疫情或將影響土地市場的節奏，“但從宏觀來看並未影響整體熱度，土地市場的穩定回暖指日可待”。

　　此外，由於建筑施工企業復工時間受疫情影響延后，房企施工行為和全年工程進度也將受到影響。這意味著新盤延遲推出，房地產投資增速穩步下行。“第一季度新開工面積損失巨大，土地購置費也受到一定程度影響，預估2020年第一季度房地產開發投資完成額合計將下降19.5%。若疫情能在第一季度得到控制，且忽略后續月份的影響，則預估2020年房地產投資增速約為4.5%左右。”陳心潔說。