疫情“黑天鹅”使得今年实现GDP增长目标的压力、就业压力均增大。1月25日、2月3日、2月12日、2月19日，26天之内，习近平总书记主持召开了四次中央政治局常委会会议，显示出高层对疫情防控和推动复产复工的重视。而在2月21日的中央政治局会议，在强调“毫不放松抓好疫情防控工作”的基础上，再次部署全面做好“六稳”工作，并提出有序推动复工复产、加强宏观政策调控、积极扩大有效需求等举措，释放出强烈的稳增长信号。

　　4.华泰证券房地产融资系列跟踪：地产债供需两旺，融资集中度提升

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　　（1）转移线上

最新评论

　　行业紧急维稳政策

　　3.克而瑞融资特别周报（2020年第7周）

　　当前，房地产市场调控的上下限都非常明确。房价上涨过快会产生一系列问题，居民杠杆率高企影响金融稳定，挤出居民消费、挤占实体经济信贷资源。同时，房地产行业对经济稳增长、稳就业，以及缓解地方政府财政压力方面具有重要作用，对房地产市场也不能打压过剩。房地产监管政策的最终目标即是在不发生系统性风险的前提下，逐渐进行经济结构调整、降低经济增长对房地产的依赖。

　　发行成本方面，各评级均有改善，低评级改善幅度更大。优质房企发债成本大幅降低，凸显融资优势。

　　房地产政策展望

　　房地产行业属于国内经济的脆弱环节，其上下游产业链最长却蕴藏着最大的金融风险。从“稳就业”、“稳金融”和“防风险”的宏观导向出发，多地集中出台了针对房地产企业的紧急维稳措施，以尽力缓释房企因短期现金流压力而造成的经营风险。这些紧急维稳政策主要集中在税收、出让金缴纳期限和方式放宽，交地、动工和竣工酌情延期等，以缓解房企现金流压力的临时性支持措施为主。

　　去年二季度以来房地产融资政策持续收紧，房企对销售回款的依赖性增强，目前占比已达50%，是房企资金来源中的最大项。

　　1.招商银行：寂寥新春：新冠疫情冲击下的房地产销售与投资

　　参考资料：

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　　央行副行长刘国强在随后的政策解读中指出“银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平”，相当于强调了LPR下行基本上不影响个人房贷利率。LPR定价机制下，房贷利率政策和企业贷款政策已实现了分离，对房贷利率的调节措施可以更加灵活。

　　据华泰证券(601688,股吧)研究显示，2月在短融中票的带动下，房企境内发债规模363亿元，同比增长50%，终结同比五连降。

　　研究机构统计，2月份全国已经有超过60城市发布了多次房地产政策。随着疫情对房地产行业的影响进一步凸显，“因城施策”、“一城一策”原则下，3月份也将是地方政府房地产政策的集中发布期。预计政策将以稳定刚需购房、吸引人才购房为主，对房地产降温较大、库存较高的城市或项目领域也会有所宽松。如3月3日，广州、常州、温州等三地相继出台新政，其中涉及需求端的支持政策，包括广州商服类项目不再限定销售对象、常州拟调整公积金政策支持首套房贷款、温州人才配售住房最低5折等。而广州发布新政又马上从官网撤下，表示其中更多细节包括商服类项目的问题，需要做进一步的说明和规定后再推出。

　　三四线城市购房补贴。抚州、钦州、宜宾等三四线城市，近日均出台了刺激需求端的购房补贴政策。如江西抚州的购房补贴政策明确针对2020年3月1日至6月30日期间的新建商品房购房者，而四川宜宾的政策明确了补贴对象是购买新建商品房的农民工。目前来看该类政策被明确限定在今年一定时期内，且均为非限购城市所采用。

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　　2月20日，LPR利率如期下降，其中一年期品种降10BP，而与房贷利率直接相关的五年期品种降幅仅5BP。长短期非对称式的下降，显示出央行调节目标着力于疫情下稳经济，向市场传递“房住不炒”定位不动摇的预期。

　　“线上+”成为疫情期间的热门词汇。在线下实体销售无法开展的情况下，房企开始转战线上售房，通过自建或者与第三方房产平台合作搭建线上售楼处。据克而瑞不完全统计，TOP200房企中已有143家房企积极重启或开放了线上售楼处。其中，TOP100以内房企发起线上售楼处的达92家，TOP100到TOP200之间房企有51家。另外，在线上售楼处项目覆盖上，多数规模房企基本可做全覆盖，如碧桂园和恒大线上售楼处目前已覆盖集团全国所有项目。

　　“稳定”是我国房地产政策的主基调，房地产调控的大方向也不会改变，“房住不炒”的预期管理在政策多发期也会更加强力。此前央行、财政部、统计局相关负责人多次重申坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这是房地产政策的底线，不会动摇。因短期疫情压力而期待大幅放松房地产政策的想法并不现实。

（责任编辑：何一华 HN110）

　　1-2月高评级地产债发行占比由去年全年的 45%跃升至 64%，融资集中度向优质企业提升趋势明确。

　　崛起在疫情特殊阶段的线上售楼处目前仍处于试水阶段，多数仅起到项目推广展示和获客作用，很难在线上形成完整的商品房交易闭环。鉴于商品房交易金额大、标准化程度低，线上销售被认为是对线下销售的重要补充手段，但并不能替代线下销售，也难以弥补线下实体销售业绩的下滑。

　　房地产企业自救

　　最早在1月25日，湛江、南昌、成都、宜昌等地发出“楼市禁令”后，1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。随后，全国多个城市针对房地产市场下发“暂停经营”通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。疫情防控措施直接造成今年的春节返乡置业潮和小阳春行情化为泡影。

　　安居客数据显示，全国56城在2019年12月和2020年1月上旬获取预售证同比上升，反映出房企当时已在积极“备货”。往年春节前后楼市会有两波销售热潮，一个是春节假期的返乡潮，会带来返乡人士对热点二三线城市的置业需求，另一个是春节后一个月左右时间，是楼市传统小阳春，销售热度会迅速提升。

　　房地产需求支持政策方面，除房贷锚利率出现小幅下降外，“因城施策”原则下，各地也颁布相应的“救市”举措。但目前来看，各地政策以放宽首套房政策、鼓励刚需购房为主，并未大量触及到限购限贷等关键层面，同时政府在其中显示出强力的“房住不炒”预期管理态度。

　　房地产线下销售渠道关闭，造成销售回款大幅下降，会使得房地产企业承担比较大的现金流压力。据全联房地产商会调研，2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%；被调研72家企业中，46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，而2020年上半年到期债务近5300亿元。

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　　房地产企业纷纷展开自救，通过转战线上销售和加大优惠力度促进销售，应对疫情劫。

　　（1）LRP锚利率20日小幅下降，此前首套房贷利率各地涨跌不一。

　　各地“救市”举措主要集中在放松公积金贷款条件、降低首套房首付比例以及直接性的购房补贴等方面。

　　据融360数据，在其重点监测的41城中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市；8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地；北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。