近些年，金融整治后，货币调配权明显向上集中，信贷市场收得很死，央行用尽浑身解数地调配货币，设立各种专项贷款、定向降准、降息。近期，央行设立了3000亿元疫情防控专项再贷款，还有1000亿新增支农再贷款、3000亿支小再贷款。

　　有些人说，哪来的这么多公平，政府只能顾及整体、大多数人的利益。

　　又如湖南衡阳用财政补贴楼市，购买新房和存量住房，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；税率1.5%的，补贴2/3；税率2%及以上的，补贴50%。另外，新房项目地下车位首次出售的，财政补贴1000元/人。

　　企业及国人纳大量的税收供养庞大的公共系统，希望爆发战争、大萧条、自然灾害时，政府能够动用公共资源及公共权力，维持社会及市场的稳定。

　　要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；

　　否则，央行就会忙成了四处救火的“央妈”：股市缺钱，放水；楼市缺钱，放水；股权质押暴雷，放水；财政缺钱，放水；疫情来了，放水。

　　2016年左右，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。

　　三年下来，高周转给中国地产业带来什么？

　　这是体制的天然歧视。行长听市长不听市场，发行再多的货币，私营企业依然缺钱。

　　各地救市之急切、行动之迅速、花样之丰富、加杠杆之凶猛，令人眼花缭乱。

　　近些年，中国投资收益率，尤其是固定资产投资收益率持续下降。自2014年开始，央企及民企（上市公司）的投资率从40%左右下降到了20%左右。

　　对房地产行业来说，新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。

（责任编辑：季丽亚 HN003）

　　虽然这两个系统不可能一下子独立，但这是大势所趋，且到了不得不做的时候了。

　　本文逻辑：

　　财政应该发放给高级人才作为住房补贴，还是投入到廉租房建设上？应该给比亚迪(002594,股吧)百亿补贴，给房地产商补贴，还是应该给创业型企业、低收入者免税。

　　二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。

　　到底该不该救楼市？

　　更重要的是，央企及国企的利润上缴比例偏低，且存在缴纳不足的现象，政府还有很大的征收空间。

　　房子建起来，并不是有人买就是好事。楼市，是消费市场，也是投资市场。楼市火热，有可能是货币现象。

　　我不反对救市，这次疫情，我主张救市，关键看怎么救，政府救市的正确方式是什么？

　　这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。

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　　再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。

　　今年1月份，中美签署了第一阶段的经贸协议，双方达成共识，维持汇率稳定，避免竞争性贬值，避免干预汇率，保持汇率市场的透明度。

　　但是，当技术没有进步，持续追加投资的结果是，边际收益率持续下降。过剩的高速、机场等基建，带来的效益是负的。

　　完善的公共用品，有助于我们抵御灾害及风险。这次疫情给我们一个重大的教训是，公共卫生系统建设不足、效率低下。

　　疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。

　　中美贸易战给中国楼市设置了高压线，房价继续上涨或泡沫继续扩大，汇率风险则更大，资金外流的风险也更大，进一步开放尤其是金融开放的压力就更大，中美贸易谈判就更加被动，宏观政策更加乏力。

　　在高周转的推动下，每一个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，一个项目接一个项目，资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地，从银行、资管等渠道获得资金。

　　斯密的追随者、法国经济学家巴斯夏用“看得见的和看不见的”解释的更清楚。

　　但是，这条负债率曲线也说明，一旦房企拿到“安全门票”，便容易通过传统渠道融资，如银行信贷、股票市场，从而降低负债率。

　　疫情之下，政府需要向市场让利，修复企业及家庭的资产负债表。比如，政府大幅度减税、降费、降社保，甚至短期内免税、免社保。

　　刺激楼市，即使房价不上涨，至少造成三个糟糕的结果：

　　钟南山院士说，中国疾控中心只是技术部门，地位太低，没有行政权。他还说，SARS之后，很多研究就不搞了，对突发性事件重视不够，没有持续的科学研究。这次新冠肺炎疫情救治中，在治疗上有点束手无策。

　　商业银行与地方政府逐渐独立。

　　可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。

　　我们看到政府也在推行类似的举措，但我认为，中国的税费、社保还有相当的下降空间。

　　大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。

　　这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性。事实上，过去两年，银行信贷收紧，地产商融资成本增加，一些中小房企资金链断裂。

　　为了快速扩大规模，中型开发商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。

　　其次，中国财政不缺钱，缺的是使用效率和效果。

　　此时，房地产企业，怎么办？

　　疫情期间，地方政府准许开发商延期缴纳土地出让金、延期缴税，减免房产税、城镇土地使用税；降低信贷门槛，给房企提供信贷支持；开放售楼处，降低预售门槛。

　　所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。

　　但是，美元又是法定货币，具有强制性及国家属性，属于美国国民的公共契约。美联储是一家公共货币发行机构，而不是联储银行的私人企业。

　　犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线，说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。

　　其实，货币的调配，还得交给信贷市场，由市场价格（利率）来决定。

　　最近，山东、江苏、安徽、河南、贵州按下基建投资“快进键”，涉及投资规模逾万亿元，试图快速追回疫情的经济损失。

　　碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

　　一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。

　　很多人认为，房价下跌，楼市萎缩，房企倒闭，经济衰退，政府救楼市，不一定让房价上涨，支持维持市场稳定，从而稳增长。

　　我们对比一下其它国家，法国国企税后利润上缴国家50%，瑞典、丹麦、韩国等国国企利润需上缴1/3甚至2/3。

　　2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。

　　因为中国有大量的国有企业、国有资产，这些规模庞大的国有企业和国有资产肩负的责任是什么？说白了，就是帮助我们纳税，支撑政府及公共系统。

　　根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。

　　中型地产商面临“生与死”的两难选择：

　　货币是市场中唯一的公共合约，剩下的都是私人契约。启用货币手段、财政手段救市，应该“一视同仁”，不宜针对性施救。政府干预市场让一些人得利，定然导致另外一些人受损，更是破坏了私人契约、市场竞争规则。

　　救助任何一个产业、一个市场或一家企业，都是对市场竞争规则的破坏，对其它企业、竞争对手及个人而言，都是不公平的。

　　首先，可以明确的是，这次疫情，政府必须施以援手。