同时，受金融危机冲击，全国房地产投资单月增速由2008年6月高点38%降至2009年前2月的1%，新开工单月增速自2008年7月开始连续9个月负增长。受销售大幅下降影响，房企拿地同样收缩，全国累计土地购置面积增速由2007年的11.0%下降到2008年的-8.6%，2009年进一步下降至-18.9%。

　　由于销售放缓，房企单月到位资金增速由2007年8月高点的77%，到2008年8月增速转负，10月单月降幅达25%。分类来看，跟销售相关的定金及预收款增速、个人按揭贷款增速下降最快，10月单月降幅分别达45%和62%。到位资金减少导致房企债务结构大幅恶化，A股上市房企现金短债比从2007年三季度末的166%快速下滑至2008年年末的83%，整体净负债率由2007年三季度末的52%上升至2008年年末的74%。

　　从股价表现来看，根据平安证券的统计，2007-2008年申万房地产指数最高点到最低点累计最大跌幅超过75.8%，与同期沪深300跌幅（72.3%）整体趋同，其中招保万金跌幅更大，平均下跌89.4%。从估值表现看，招保万金PE（TTM）平均值从最高点124.4倍一度跌至11.8倍，PB（MRQ）平均值从最高点17.5倍一度跌至1.7倍。

　　政策方面，金融危机爆发后，国内货币政策大幅宽松，房地产政策也由收紧转向刺激。

　　信贷方面，2007年9月，央行与银保监仍发文要求严格管理房地产开发贷款与消费贷款，二套房首付比例提高至不低于40%，利率不低于贷款基准利率的1.1倍；而到2008年10月，房贷利率下限降至基准利率0.7倍，最低首付款比例下调至20%，地产项目最低资本金此后也下调至20%。

　　税收方面，2008年10月，财政部提出首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率下调至1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　住房保障方面，2008年11月，国务院常务会议提出“四万亿”投资计划，其中包括加快建设保障性安居工程，总投资约4000亿元。

　　平安证券认为，上一轮金融危机中政策刺激的效果是十分显著的，房地产市场销售、投资全面回升。

　　销售方面，全国单月销售面积同比增速自2009年3月转正（+16.4%），此后持续走高，11月达到99.6%的高点。

　　投资方面，单月投资同比增速从2009年2月1.0%升至11月28.8%；新开工单月增速自6月转正（+12.1%），11月达到193.6%的高点；土地购置面积增速也从2010年开始转正，全年达到28.4%，土地成交价款增速则高达60.0%。

　　受流动性宽松及销售回升影响，房企开发到位资金单月增速自2008年12月转正（+14.4%），2009年10月达到90.6%高点，其中定金及预收款单月同比、个人按揭贷款10月单月同比增速分别高达135.8%、252.5%。房企财务结构也逐渐好转，2009年上市房企整体现金短债比回升到185%，整体净负债率降低至50%。

　　从股价表现来看，申万房地产指数从2008年最低点到2009年最高点，累计上涨215%，涨幅超过沪深300（+133%）。龙头房企表现远超沪深300，招保万金股价最大涨幅的平均值达到230%，从估值表现看，招保万金PE（TTM）平均值从最低点11.8倍一度上升至46.3倍，PB（MRQ）平均值从最低点1.7倍一度上升5.3倍。

　　那么，2008年房地产政策放松的一幕还会重演吗？

　　微妙的变化

　　新冠肺炎疫情发生后，随着房地产相关数据的大幅下滑，政策松绑的呼声与各地或明或暗的放松此起彼伏。

　　毕竟，在中国，房地产业对于稳增长和稳就业的意义十分重大。从稳增长角度，2019年，房地产业增加值占中国GDP的比重达到7%。根据恒大研究院的测算，如果算上上下游行业，房地产及其相关行业增加值占GDP的比重为17.2%，对GDP增长的贡献率达到18%。从稳就业角度看，2018年，房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数的7.3%；2.88亿农民工中，建筑业从业占比达到18.6%。

　　不仅如此，房地产业还是地方政府的重要财源之一，土地出让收入和房地产相关税收甚至占据着部分地方财政的“半壁江山”。根据易居研究院的数据，2019年，土地财政收入占地方财政总收入的52.9%，较2018年上升1.9个百分点，比值创历史新高。

　　财政部的数据显示，2020年1-2月，全国财政收支双双下降，一般公共预算收入同比下降9.9%，一般公共预算支出同比下降2.9%。其中，国有土地使用权出让收入同比下降16.4%。而上一次土地出让金同比跌幅超过本次的时间还得追溯到房地产库存高企的2015年。若该类收入持续走低，势必将波及到政府资金运转及后续基建和固定资产投资。

　　新冠肺炎疫情之下，中央层面的房地产政策也出现了微妙的变化。2月20日，2020年金融市场工作电视电话会议侧重“因城施策”，落实好房地产长效管理机制。而在此之前，多部委则强调强调“房住不炒”总基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　2020年3月27日，中共中央政治局召开会议，指出“努力完成全年经济社会发展目标任务，确保实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务”，“适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕”。全文未提及房地产。

　　事实上，包括2019年12月、2020年2月以及此次在内的中共中央政治局会议中已连续三次未提及房地产，市场认为房地产行业调控政策或将进一步改善。

　　如，在3月23日召开的宏观策略电话会议上，中金公司将2020年中国实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％，并认为中国要补内需，不调整房地产政策是做不到的。

　　部分上市房企亦持同样观点，如，3月31日，深圳控股（00604.HK）在2019全年业绩发布会上表示，房地产正向调节的政策空间打开，相信各地将出台不同程度的支持政策，帮助企业渡过难关，房地产行业将逐渐回归基本面。

　　但同时，近期央行针对房地产领域多次发声，称将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；央行、财政部、国家统计局等多部委接连强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，银保监会提到“银行放贷要用于企业生产经营活动，而非违规流向房地产”。目前房地产市场主基调仍然是“房住不炒”。

　　而且，地产融资仍未完全放开。2月15日，证监会发布《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》等文件，虽然文件没有直接提及房地产，但东吴证券通过跟房企和投行交流后发现，目前涉及商品房的股权融资仍未放开。

　　东吴证券认为，地产再融资完全放开的概率不大，因其信号意义太强，有悖中央“房住不炒”的大基调。目前非涉及商品房的房企再融资是有条件通过的，均聚焦资产重组及收购。

　　3月1日，证监会发布《关于公开发行公司债券实施注册制有关事项的通知》，明确自3月1日起公司债券公开发行实行注册制，且发债可以不再受净资产40%的限制。据东吴证券了解，房企发债仍然只允许用于借新还旧。