三级商圈复苏步伐随定位、客流及资源的不同而差异化表现。鉴于城市商业中心的稳固地位,春盐商圈快速复苏,域内零售项目的调整及改造进程均未放缓,疫情前后持续吸引国际品牌入驻,如山本耀司Yohji Yamamoto中国大陆首家旗舰店进驻远洋太古里、Canada Goose西南首家精品店进驻IFS等;晶融汇在全新定位的加持下也于季内完成内部动线改造,即将开启外立面焕新工作;而3月底财富中心闭店,开始为期7个月的改造升级工作。此外,由于疫后零售商扩张更为谨慎且选址于地标项目的倾向性进一步增强,预计春盐商圈将持续作为外来品牌入驻成都的首选之地。同时,尽管来蓉游客数量短期内锐减,但境外代购活动停滞,两相作用下,本土市场对国际品牌销售的重要性并未减弱。

次级商圈内,位于成熟住宅板块且业主运营能力强的品牌购物中心,借机对租户迭代升级。值得关注的是,综合体项目韧性更强,购物中心、酒店及写字楼三者合作,积极推出企业工作餐配送或优惠活动,以刺激项目整体营业收益回升。近郊商圈,商业缺乏区域的项目逐步复苏,但较饱和区域项目复苏缓慢。总体而言,不论区域、项目表现甚至是物业形态的不同表达,复苏步伐除取决于实体店在外观颜值、内部场景、动线逻辑及品牌组合方面所发挥的卖场极致来激发消费者乐趣外,还将关注购物场景的健康管理。

疫后零售商积极调整发展战略,转型升级正当时。由于疫情已发展为全球性事件,旅游和出入境受阻,奢侈品消费回流本土市场。因此,奢侈品牌及时对库存和货品进行调整,将着力于中国市场销售,而奥特莱斯亦迎来战略扩张机遇。就疫情影响较为严重的餐饮业态而言,季内除录得更多中高端餐饮品牌的涉足外卖市场外,更是见证众多品牌加推半成品配送以抢夺“家庭厨房”份额,如海底捞增设中餐半成品外卖等。茶饮品牌则全面拥抱B端(企业端)并发力零售业态,同时推副线品牌试水下沉市场。季内喜茶全面解锁“阿里资源”,不仅入驻包括天猫、饿了么等传统销售平台,更将与钉钉、阿里云合作,并推出副牌“喜小茶”对接下沉市场。体验业态在疫后重建的末端,复苏压力相对较大,未来应分类别、阶段来重配线上线下职能,通过灵活发挥各自的渠道优势来提升客流并优化运营成本或是关键。以运动类品牌为例,实体店在提供沉浸体验外,或将主要承接入门基础及进阶训练,而线上渠道在负责推广和维持消费者衔接的同时,也能分担练习及巩固训练,通过提升课程设置的灵活性来推动线上线下相互导流。总体而言,国际品牌扩张或将放缓,但内资、本土品牌将迎来更多发展空间。

科技加速赋能零售行业。互联网发展至今,其在中国的渗透率为全球领先水平,继而给科技赋能零售行业提供了基础。人、货、场的全面贯通和线上线下流量互导分别从横、纵向构建真正的数字化新零售和全渠道营销,而疫情使得这一进程加速。具体表现包括,全渠道运营在填补销售渠道的同时,亦帮助运营商和零售商有效管理客户关系(CRM)及供应链;科技营造新消费场景,“云监工”让餐饮消费场景透明化,继而获得消费者信任;而“直播”则提供互动的消费场景以实现流量转换,但零售商应甄别与自身品牌定位契合的直播平台以及适合直播的品类及货品结构,而非盲目跟风。

绿色、健康对卖场可持续发展的重要性愈发凸显。疫情让更多运营商、零售商和消费者认识到绿色、健康价值对商业卖场而言至关重要。据世邦魏理仕不动产管理部对全球商业物业监测的数据显示,国外运营商对绿色认证的普及率更高,甚至包括诸多零售商也引入绿色认证旨在做有社会责任感且可持续发展的百年老店。随着未来消费者对购物环境的认知及需求转变,打造绿色健康的卖场无异是运营商实现差异化、专业化竞争的一大利器。

展望未来,2020年成都零售物业市场还将迎来78万平方米的新增供应。中长期看,市场持续向好,3月多个项目及品牌密集落地即为佐证,如环球中心沙湾店和佛罗伦萨小镇二期开工、%Arabica成都二店落子宽窄巷子等。此外,新兴业态商业或将快速发展,如在疫情中展现韧性的社区商业以及将绿色理念和商业紧密结合的公园商业等,继而推动成都零售物业市场多元化提质升级。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示:“尽管疫情对零售行业的影响最为显著,但从战略应对及疫后复苏情况来看,头部国际品牌的表现仍是可圈可点的。与此同时,得益于对本地市场的了解及策略调整较高的落地实施效率,优质本土品牌也值得关注。整体而言,疫情既是危机也是契机,优质本土品牌应把握发展机会。”

仓储物流市场

自建库影响及短租到期引发电商退租潮,冷链迎来提速发展时机

第一季度,成都仓储物流市场录得2.7万平方米的磊鑫青白江项目一期交付。季内净吸纳量录得约负20万平方米。究其原因,去年下半年备战双十一及春节的综合及食品类电商企业的短租租约到期所导致的集中退租为首要驱动,占比季内退租面积的49.0%;电商租赁需求归落自建库导致的大面积退租则占比43.5%;而短期内受疫情影响,部分高依附性的本土第三方物流企业因上游产业链受阻导致业务缩减而退租,占比7.5%。尽管如此,季内需求去化主力仍是电商,占比新增租赁成交的47.4%。

本季度市场表现折射出两大趋势,其一租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业对提升供应链整体效率的迫切诉求,未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施,或根据业务需求自建仓库和选择定制库;加密自身配送网络及扩容,多点布局或主次仓搭配;随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期,长租及短租并行。其二,季内退租实则是可预见的,但因消费市场随疫情及经济放缓而收缩,需求未能续上,市场短期承压。

值得关注的是,以生鲜超市为代表的“最后一公里”消费在疫情期间获得发展契机,预计冷链物流运营商在消费市场的驱动下毫无疑问将在成都加速布局,并通过租用既有冷仓或改造标准仓和自建仓配设施来分别承接近期业务需求和远期业务拓展机会,季内市场录得一宗生鲜超市的租赁案例即为佐证。因此,未来仓储开发的灵活性至关重要,标准仓的设计建设应适度考虑冷库改造实施的可行性,包括园区电力配置、制冷设备安装空间、库内空间布局及节能措施等。

统计层面,成都仓储物流市场整体空置率环比上升5.4个百分点,至季末为23.8%。分区域看,退租集中的新津园区空置率环比大幅增长16.4个百分点至季末的22.5%。租金方面,全市高标库平均租金环比下跌0.7%,至季末报24.0元每平方米每月。