3.5. 企业融资情况

企业融资规模大小是其获得流动性，扩大经营规模的重要条件，因此对企业融资情况进行对比研究，是了解企业信用状况，可持续经营状态的必要步骤。我们选取销售额排名靠前的房企作为样本，并剔除数据不可得房企，最终确定了23家房企作为样本，所列数据时间点均为2019年9月末。其中融资成本数据均从年报中获得，若未披露，则以其加权融资成本代替。

从融资成本角度看，所研究房企的平均融资成本为5.80%，而融资成本超7%的共有四家，分别为中国恒大、融创中国、阳光城和中南置地。导致以上企业融资成本高企的主要成因是债券融资成本相对其他企业较高。通过对企业性质的观察可发现，中国恒大和融创中国是头部地产企业中仅有的外资企业，而阳光城则为民企，因此可推断该两类企业与国有性质地产企业对比，债券融资成本相对较高。

从融资结构中银行贷款比例和债券融资比例来看，绝大多数企业以银行贷款作为主要的融资渠道。即便是在银行贷款比例最低的世茂集团、招商蛇口和远洋集团中，银行贷款比例也仅仅略低于债券融资比例。而在银行贷款比例最高的中国金茂、正荣集团和美的置业中，银行贷款比例甚至均已超过90%。结合地产企业融资成本数据分析，可以发现地产企业的银行融资成本均低于债券融资成本。成本优势也促使地产企业偏好银行贷款融资方式。总体来看，各地产企业的平均银行贷款比例为69.03%，平均债券融资比例为30.97%。

从银行授信情况来看，除去数据不可得房企，各地产企业的平均授信为1928.70亿元，平均未使用授信额度为1094.54亿元，授信空间较为充足。其中，授信额度超4000亿的有四家，分别为保利发展、中国恒大、万科地产和融创中国。结合地产企业资产规模可以发现，授信额度排名靠前的均为头部地产企业，因此可以推断，相对中小型地产企业，大型地产企业因庞大的资金盘和较高的社会信誉而更受银行青睐，更容易获得高额的授信额度。除此之外，还可以看到地产企业间授信额度差距明显，授信规模最高超5000亿，而最低则不及500亿。授信额度的充足不仅可以充分保证房企资金的流动性，更有助于其扩大运营规模，而授信额度的不足则限制了该房企的融资空间。可以看出授信额度的顺周期性会加剧地产企业间的竞争。

从资产受限状况来看，各地产企业的平均资产受限规模为896.99亿元。资产受限规模通常与该企业资金规模挂钩，因此可以看到头部房企资产受限规模往往较高。从受限资产类别和受限原因来看，受限资产类别主要集中于货币资金、存货、固定资产和投资性房地产四项，受限原因主要集中于保证金存款、借款抵押和借款质押三项。此外，还可以发现地产企业资产受限规模总体差距较大，头部房企受限超千亿规模，而资产规模相对较小的房企受限仅十亿规模。结合受限原因和授信规模数据分析，可以发现头部房企凭借庞大的资金链以及充足的授信额度，敢于举借外债，敢于利用资本市场成本较低的资金。而规模相对较小房企，面临着资金链脆弱和授信额度缺乏的双重困境，举借外债能力有限，信心不足，受限资产因而规模较小。

3.6. 周转率

近年来地产市场降速，融资环境趋严，房企普遍追求提高资金运用效率，不断压缩从拿地到销售回款的周期，周转速度也成为衡量一个房企运营能力的重要指标。我们用存货周转率、总资产周转率、营运资本周转率和应收账款周转率等指标来衡量房地产企业的周转效率。指标口径为：存货周转率＝营业成本／[(期初存货净额+期末存货净额)／2]，总资产周转率=营业总收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]，营运资本周转率=营业总收入*2／[（期初流动资产-期初流动负债）+（期末流动资产-期末流动负债）]、应收账款周转率=营业收入／[(期初应收帐款账面价值+期末应收帐款账面价值)／2]。

我们发现样本房企中总资产周转率超过20%的有18家，占比78.3%；营运资本周转率超过100%的有7家，占比30.4%。整体来看大规模房企普遍呈现高周转态势。高周转意味着拿地、开发建设、销售以及回笼资金等过程的节奏加快，快节奏的运营会提高资金利用率，降低融资成本，销售端快速实现的回笼资金可减少现金流断裂所引发的财务风险。但高周转对房企在布局、资金运作、开发建设、销售回款等方面的要求更高，若在某个环节出现卡壳，会对公司经营造成较大冲击，许多小房企的周转效率难以提升。房地产行业调控政策迟迟不见显著放松，房企融资成本难以压降，在低利润率和高负债率的背景下，大型房企追求提升执行力加快周转来增加盈利，这也是房地产行业竞争加剧后的必然趋势。