4. 总结

我们根据房地产企业一季度销售情况，从主体规模及地位、主营业务及盈利能力、债务压力、土储规模与分布、企业融资结构及成本、地产企业周转率等六个维度梳理、分析了销售排名前列的样本企业，希望能帮助投资者梳理地产企业的基本面情况以及选择优质主体。

从一季度销售额和销售面积来看，房地产行业竞争激烈，头部效应较为明显，头部地产企业实力雄厚，品牌效应较强，短时间其地位难以被撼动。从企业性质上来看，民营企业占比最大，国企次之。从股权集中度来看，地产企业平均股权集中度为64.16%，股权集中度较高，实控人对企业的控制能力较强。

从主营业务来看，房企的主营业务为住宅和商业地产的开发、运营与销售，且业务高度集中，房地产开发销售收入占总营收比例平均为93.38%，未来房地产市场的走势和政策对房企的经营有着决定性的影响。从净利率来看，房企的平均净利率为13.8%，净利率高的房企造血能力更强，结合企业性质视角分析，净利率前五名的房企中，有四家都是央企，分别是排名第一的中海地产和三四五名的华润、金茂和招商蛇口，而另一家央企地产保利发展位列第九，从企业性质来看我们认为央企的运营能力较强。

我们对房企的债务压力进行了测算，整体来看，房地产行业整体债务率处于高位，且明显高于其他行业，而货币资金对短期债务的覆盖情况分化明显，受疫情及经济下行压力影响，房地产企业再融资空间有限，若销售回款不畅，房企资金链承压，则易导致 信用风险上升。从融资结构来看，绝大多数房地产企业是以银行贷款作为主要的融资渠道。中国金茂、正荣集团和美的置业等企业，银行贷款比例甚至均已超过90%。对于地产企业来说，银行融资成本低于债券融资成本。成本优势也促使地产企业偏好银行贷款融资方式。总体来看，地产企业平均银行贷款比例为69.03%，债券融资比例为30.97%。从地产企业融资成本角度看，房企的平均融资成本为5.80%，融资成本较高的企业有中国恒大、融创中国、阳光城和中南置地，融资成本超7%。导致以上企业融资成本高企的主要成因是直接融资占比较大，债券融资成本相对其他企业较高。从企业性质来看，外资及民企的债券融资成本相对较高。从授信来看，房企整体授信空间较为充足，但头部企业效应仍然明显。相对于中小房企，大型地产企业因庞大的资金盘和较高的社会信誉而更受银行青睐，更容易获得高额的授信额度，因此，尽管行业融资空间较大，但应警惕中小型房企的融资空间及现金流情况。

房地产项目周期较长，从拿地到销售回款一般需要2~3年，因此土地储备情况对房企来说至关重要。我们发现销售规模靠前的房企土储倍数普遍较高，土储倍数超过3的房企占比83.3%，最高达到了7.44。房地产行业规模优势明显。从地理位置布局来看，头部房企普遍倾向储备一二线优质土地，京津冀、长三角和珠三角等地区成为众多房企布局的重要阵地，其中金科股份、龙湖、旭辉集团、金地集团和万科等大型房企的土地储备中一二线占比均超过了80%。由于优势资源充足，购房需求饱满，一二线城市的房价难以大幅下跌。深圳、郑州、武汉、长沙等城市又不断出台房补、户口等相关优惠政策增加了落户规模，一二线城市的土地储备风险相对可控，更受到大型房企偏爱。

综合来看，可以适当参与土储布局较好、债务负担处于合理水平的房企博取收益。

5. 风险提示

宏观经济整体下行时，地产企业资金承压严重，中小地产获取流动性难度较大，注意宏观经济波动造成的系统性风险和中小地产的债务压力。

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