【陈天松】房地产在美国是传统行业，经过长期的发展投资性、投资理念、投资逻辑形成了不变的性质，同时它也在不断的发展变化，有人口结构的变化，突发的危机等。这次疫情确实会发生一些变化，但不会本质的改变。比如这几个大类依然会是大类，但是确实在很长一段时间，大型都市中心的住宅会受到一定的长期的压力，现在已经出现了人群往外部郊区迁徙的现象。中国民众居住的根在城市，美国民众居住的根在郊区，郊区也具有良好的基础设施、学校和医疗资源。另外门户城市会有一定的压力，可能会出现向二三四线城市迁徙的现象。远程办公会是一个导致变数的因素，现在还很难有结论，各行各业对远程的接受程度不一样，对在家办公与人群居住地的迁徙的关系，还需要持续的观察。零售行业之前就已经受到压力，疫情会加速零售行业的分化，有一些零售业态会消失。但总体来讲美国的地产是零和游戏，地产的总量是不变的。

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　　【王天阳】2020年出现很多黑天鹅事件。您觉得对于房地产市场而言，还有可能出现什么变数？有没有可能出现一些我们还没想到的黑天鹅事件呢？

　　给大家一个数据，我们商业地产，包括出租公寓、酒店、办公楼，海外资本投美国商业地产，过去20年左右的数据，第一大国一直是加拿大，因为加拿大是一个福利国家，它有大量的机构养老金，他需要投资。加拿大只有不到3000万人，只有两个城市，大部分地方都是冻土，所以本国没法投，毫无疑问就要投在美国。加拿大在美国的地产投资有几千亿美金，中国资本即使是在2013年大规模投资的时候，也不是占主要部分，应该前10名也排不到，所以中国留学生的影响可以忽略不计。

　　【杨苹】我们现在聚焦到地产的各个板块，办公楼、出租公寓、工业物流、零售酒店等，不同的地产类别收入的现金流组成是非常不一样的，所以可想而知在疫情的当下，机遇和挑战也是各有不同。您在商业地产的经验非常丰富，所以我们想请您更细化分析商业地产各个细分板块的影响，比如办公楼还有商场等。

　　还有一个例子是，在非常困难的时期，很多银行家就跟他讨论这个项目怎么办，怎么还钱？银行家到他的办公室商量，那是非常不愉快的会议，但是特朗普神情自若，谈笑风生，给每个参会者发了一本书，自己亲自签名，书名是《The Art of The Deal》，到会的银行家都觉得哭笑不得，有点黑色幽默，在那之后银行家确实没有让他破产，让他东山再起了。这是地产的一个特点，有一个银行家的采访说到为什么没有让他破产？因为他的产品都比较复杂高端，银行家不做房地产，并不懂这些，就没有行使破产的追诉权。后来这些资产经过困难之后又回升了，所以地产的特点就是有一定的反复性。美国地产经过这么多危机锻炼以后，从历史中不断的总结教训，投资的方法是最重要。

　　【陈天松】传统上来讲，出租公寓是商业地产第一大类，而且美国大量的专业的地产基金、传统的机构资本以及家族收购持有出租公寓是一个常态。举例来说，每年美国有1800-2000个出租公寓单项目交易量，大概在1500亿到2000亿左右，美国3亿人中有1亿人租房。出租公寓的细分度也很高，有城市中心高层、郊区木结构低密度，还有高中低档，我们叫a级、b级、c级，还有低收入廉租房等非常多的类别，有南部、有北部、有东部、有西部，千万不要把美国看成一个同质化的市场，美国的市场细分度非常高，新泽西市场跟佛罗里达市场就像两个国家一样几乎没有共性。那么投资的方法又分成几种，有核心，是通过收购每年有5%至7%左右的现金回报；还有增值改造，是通过增值改造获得价值投资；还有开发，几种投资方式都不一样。

　　【陈天松】特朗普来源于地产家族，也是地产的操盘者。在90年地产危机中，他受到重创已经淡出了，后来转向做媒体，他是一个个性非常鲜明、有特点的、带有强烈的纽约当地特色的地产商。举两个业界流传的例子，在90年特朗普受到重创，很多项目进入不良困境，受到很大的压力，有一天他在纽约街头，有一个无家可归的人举牌子，上面写我的存款是0，非常糟糕请求帮助，特朗普跟他说你比我富，我是负8个亿，你是0。其实我们现在看到特朗普所有的言行是没有变的。

　　【陈天松】美国的地产是非常细分的行业，首先个人住宅市场与商业地产市场完全是两个行业，从业人员、体系、性质都不一样，今天我们讨论的是商业地产。美国商业地产是大类的资产配置，固定收益有40多万亿美元，股票20多万亿美元，第三大类就是商业地产，有17万亿美元的存量资产。按照存量和交易规模，商业地产分主流和非主流，主流地产包括出租公寓、办公楼、工业物流、零售商场、酒店。上图可以看到商业地产的发展变化，2007年办公楼是第一大类，2019年出租公寓是第一大类。

　　【陈天松】因为一个突发的公共卫生事件造成人们办公和生活行为方式改变的情况是没有先例的。疫情以前，电商网购是可以预测到它将逐渐成为主流的，但因为疫情而形成居家办公的情况，是不是会成为疫情之后的主要趋势，这在业界现在没有定论，我们也无法预测，所以不确定。但是目前至少我们可以感受到一定程度的居家办公会存在了，是不是会成为疫情之后会继续成为一种普遍性的方式，还需要再继续观察。但是肯定的是相当一部分工作确实是可以在家办公完成的，尤其是科技类。在业内讨论的时候，各行各业对在家办公存在不一样的接受程度。比如很多律师事务所不愿意接受在家办公。