作者：木子

来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）

纵使楼市如何翻涌，也敌不过岁月沧桑操磨，转眼间，2020年就走了一半。

总体来看，2020年上半年楼市像是过山车，给人的感觉除了胆战心惊就是“魔幻重重”。

有疫情打击下的惨绝人寰，也有新冠之后的万人抢盘，城市再掀的抢人大战，中央三令五申的“房住不炒”。

一方多城放松政策难逃“一日游”魔咒，另一方小区业主密谋房价炒作。这边经济匍匐在地，写字楼空无一人，那边人们成群结队闯进售楼处抢购豪宅。

每一个楼市缩影都是一个写实的社会现象，不过，看惯了也就不会心起波澜了，因为在二十年前，中国楼市即是如此，当下如此，未来亦如此。

资本市场运作下的达尔文进化论，是楼市的铁律。无论是个人还是企业、乃至城市，都处于弱肉强食的游戏中，割韭菜的镰刀从未停下。

对于普通人来说，改变游戏规则不切实际，要做的，只有适应环境，看清玩法，逃顶入底，在浪潮中翻涌出自己的浪花。

如果上面这些话你能看懂，恭喜，你已不再是楼市小白玩家。

那么2020上半年的楼市对于我们究竟藏着什么寓意，楼市呈现怎样的规律，哪些城市迎来了机遇，购房者该如何判断？接下来，子木以一篇汇总文帮你解析。

有什么不同

作为楼市观察者，我们一直在思考，2020年的上半年市场究竟和以往有什么不同？

为什么提到这个呢？

是因为今年我们的确在大环境上遇到了许多突发变量，例如百年不遇的新冠疫情、大国摩擦二次升级、美股跌宕、台港问题探讨等等。

楼市作为国民财富的主要载体，自然和外界有着千丝万缕的关系，有时候就是牵一发而动全身，论坛开幕式上，经济顶层设计师依然肯定了这个事实：

1、我们仍面临经济下行的巨大压力，但形式逐步向好的方向转变。

2、一些消费零售指标也出现积极变化，车市和楼市均在回暖。

单独把车市和楼市拎出来讲，又和经济形式对应上，其中缘由我不说，你应该懂。

所以兜兜转转，我们其实又回到了2015年，只是现在不同于过去的是：基础限法绝对不会放开，炒房客没有空间，每个城市根据自己的情况因城施策做「刚需刺激」，而不是一股脑全部放开。

这样操作，房价有小涨机会，但大涨没有空间，市场也相对理性。

退一步讲，2020年再来一波全国性大牛市，没有任何一个城市能承担得住这样的重击。

自己的周期

不得不说，2020年上半年的楼市表现出了严重的分化。而分化的决定因素有两个：

1、综合购买力（这个城市到底还有多少持币待购的刚需）

2、自我楼市周期（房价和真实价值的距离）

以此来看，疫情影响下，有些城市居民购买力依然强劲，例如北京、深圳、成都、杭州等，有些城市则需求进入疲软期，房价横盘阴跌，例如南昌、济宁、北海、淄博等城市。

过去你问我，下半年房价是涨是跌，我能给你一个差不多的信号。但现在你问我下半年房价涨还是跌，这真是难以言口。

因为每个城市的楼市周期都不一样。

我用楼市风向标北京和深圳给大家举例，观测方法大家应该关注一下。

北京，2015年的房价是4万/平米左右。经过一年跳涨，从4-6万多/平米，在2017年年初，炒房客入场，飙至历史高峰7.8万/平米。

之后就是2017年史上最严政策“317”出台，房价被打回原形，维持在5.8/平米左右。

2017年到今天，整整历时三年，北京房价被压在6万/平米以下。同时，北京三年房价一直没有跌破5.5万/平米，这就是所谓的横盘筑底，跌无可跌。

去年年底，我喊北京读者去买房，是因为监测到了市场异样：在房价趋弱，传统淡季11-12月份，北京二手房市场成交量连续上涨，出现了翘尾行情。

这是很不正常的，这相当于你在冬天最冷的时候又脱掉一件衣服，证明什么？事出有妖。

数据是不会骗人的，北京底部蕴藏的刚性购房需求，进入了不得不爆发的阶段。

结果也证明了这条推论，今年疫情结束北京成交大热，在5月份迎来高峰期，新二手房成交达到2.6万套，达到三年内的峰值。

半年时间，没买房和买了房的购房成本差了一大截，而且这波涨上来的房价，是主力刚需入场带动的，意味着再也回不去了。

这套研究方法适用于任何城市，还有山东青岛、沈阳大连的行情也是跌到底后的蛰伏反弹。

扩散效应

除了北京，在上半年里深圳的表现也意外抢眼。

对于深圳这个城市我在多篇文章里叙述过，市场需求爆发来自于长期供需失衡下的政策刺激。

2019年年底一波“取消豪宅税”击起了水花，新创造的购房需求，直接会把楼市热度拖到2020年小阳春。

结果2020上半年深圳迎来大湾区多重规划利好，信贷宽松，利率下调，又有预期的深圳40周年大庆相重叠。

房价涨势迅猛，一度超过北京登顶全国。