楼市过热必然会引发乱象。

前段时间深圳出现了家长跪教育局，小区业主联合哄抬房价的乱象，引发全国人民关注。这座希望之城，开始变得陌生。

一个深圳中介朋友对我说，现在深圳的风声很紧，深圳有关部门再三强调控制房价。

预计近期会出台落户限购政策，当然信源是否可靠还说不准，但按照目前的房价趋势，深圳已经成为全国关注的“眼中钉”，有些违背大基调的意思。

深圳房价上涨，周边卫星城的楼市是第一受益梯队，例如惠州和东莞。

东莞，在5月份涨幅成功超过了深圳，居于全国第一，东莞进入3万元时代。惠州临深片区，平均涨幅在2000-3000/平米左右。

我2019年底写了一篇文章，叫做《注意，这个城市出现了机会窗口》，告诉大家关注惠州的可以买了，因为和北京一样，同样监测到了数据的异样，出现了翘尾行情。

但有人在迟迟犹豫不敢下手。

随后疫情出现对惠州市场造成了一定的冲击，一些读者还找我，说我的推测是有问题的。结果疫情一结束，惠州楼市一骑绝尘，之前本来可以买到的购房者，自此再和惠州无缘。

楼市存在周期，当深圳房价涨到大部分人无力承受的时候，深圳刚需只能对外寻求居住地，惠州作为不限购城市，利率下调信贷放松，必有一波涨势。

分化的二线

在二线城市中，上面所说的结论同样适用。

我特地把23个二线城市1-5月新房市场成交情况整理了出来。

数据显示，疫情影响下，今年的新房市场销售不如去年，所以在面积同比上均都是负数，但不同城市表现出不同的“抗打击力”。

也就是说2020上半年，新房销售同比去年下滑微弱的城市，楼市的抗跌性强，潜力较大。

抛开市场结构和供应的影响，你会看到，苏州今年新房销售达到323万平米，甚至比去年还卖得好，杭州、成都、青岛、济南等城市的行情都不错，而最惨的城市则是长春、南昌、泉州、扬州等城市。

其中武汉虽然新房销售面积同比下跌了51.70%，是二线城市中数据上最惨的。但这是武汉市场受疫情客观影响的结果，并不代表市场的供需结构。

虽然前5个月总体成交有较大降幅，但今年成交曲线呈现了明显逐月增长态势。数据显示，进入5月，武汉新建住房成交11977套，为今年首次单月成交突破一万套，相比4月涨幅达到80%。

武汉这个城市经济底子还是非常强的，人才也多，市场修复反弹是必然结果。这次疫情给武汉一次重创，但对于楼市来讲，未免不是挤出泡沫的一个契机。

“危机中蕴藏着机遇”，这句话再适合武汉不过。

承认事实

经过2020年上半年的跌宕起伏，我们显然明白了一个道理，中国楼市已然形成一个「独立型市场」。

作为国民财富的主要载体，当局已经用一切可用的方法把它与外界环境隔离开，放在了一个保护套里，通过货币和政策操作，走出自己独立的行情。

那么大环境，尤其是国外因素对国内楼市影响便降到了最低值。

唯一的影响，可能就是经济问题造成失业和居民收入的下降，从而传导至购房需求疲软。

而且你会发现，每个城市的自我周期现象非常明显：房价高的自己回调，房价触底的蓄势待发，一二线城市是今年楼市回暖的主力，三四线城市疲软，甚至会长期横盘阴跌。

最终还是归结到了经济和人口影响的“线级定律”。

长期来看，即使如何实行房住不炒，供需原理下，优质城市的房价该涨还会涨，而且在百年难遇的疫情之下，刚需为主动力的城市，依然走出了自己独特的行情，这在其他国家是没有的事实，这波房价上涨，很难再跌回去了。

短期来看，下半年进入7月后，由于传统淡季原因，楼市会恢复平静。

从6月份15号央行对外公布的LPR报价利率来看，下半年房贷利率下调的幅度会小于上半年。因为适度刺激，是支持刚需，过度刺激，就是炒作了。

在这点上，当局应该会有所克制。

作为一个聪明的玩家，一定要洞悉大势，搞清楚自己所在城市的实力和刚需购买力，以及城市处于自我周期的哪个阶段。

实时监控数据，每个月多跑几趟线下售楼处和二手中介店铺。每天花一个小时在房产研究上，最后逃顶入底省来的钱和房产升值的利得，可能是家庭1-2年的收入。

“祸兮福兮，强弱恒持，见微知著，天道酬勤”，这是子木送给大家2020下半年的楼市箴言。

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