数字化推动智能转型

供应：2020年1-5月，全国办公楼新开工面积2173万平方米，同比下降11.4%；需求：2020年1-5月，全国办公楼销售面积为917万平方米，同比下降26.7%，降幅较2019年同期扩大14.5个百分点。

数字化与精细化运营推动转型升级

1、商业地产[1]新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压

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商业营业用房：新开工面积及销售面积同比均下降

1、聚焦核心城市，挖掘潜力区域

2、商业地产租赁市场：市场需求下降，2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38%

随着商业地产发展逐步走向成熟，企业不仅更加注重对商业项目的运营及管理，对于项目布局也越发重视。一二线核心城市发展优势显著，虽然竞争较为激烈但仍然是商业地产企业持续关注的重点区域，同时随着消费下沉以及三四线城市消费力量的崛起，为寻求新的发展机遇，核心城市群的三四线城市同样受到商业地产企业的关注。

网络技术的迅速发展是购物中心向数字化运营转型升级的基础，而作为未来信息经济新一代基础设施的5G技术，不仅兼顾人与人之间的通信需求，还能带来人机交互、万物互联等价值。5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式，也将为购物中心运营管理带来重大变革。5G技术是对商业数字化、智慧化转型的深度赋能。商业地产企业利用5G技术打造数字化商场，以线上线下应用的结合来提升购物的互动体验，为消费者提供更为精准的服务。同时购物中心在5G网络下可以全方位掌握商场客流分布的状态，提升智慧商场的运营管理能力。

“数字化”是未来商业地产发展的关键。从长期来看，商业地产企业借助互联网发展的东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势；同时，未来随着5G等技术逐步成熟，利用高科技手段，商业地产企业将能够更高效的挖掘消费者偏好从而实施精准营销及产品迭代，以实现运营能力的提升。

随着中国城市化进程不断推进，内需逐渐成为拉动经济增长的决定性力量，推动消费市场空间扩大，消费升级潜力不断释放，中国商业地产正迎来新的发展机遇。同时，科技的进步以及商业模式与思维的不断创新也加速了商业地产市场的变革。尤其是后疫情时代，商业地产发展将面临的机遇与挑战共存；因此把握未来发展趋势、监测行业发展动态、深化企业运营研究，将有助于商业地产企业获取新的增长动能，提升商业地产项目经营价值。

2020年1-6月，全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米，同比微涨2.1%；成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%；2020年1-6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2420.8元/平方米，同比上涨13.6%，平均溢价率为7.0%，较2019年同期下降1.6个百分点。从各等级城市来看，一线城市量升价跌，具备区位优势的成熟商圈仍将受企业关注；二线城市量降价涨，部分城市成交规模下降较多；三四线城市量降价涨，市场分化，价值洼地受企业关注。

聚焦核心城市、创新商业场景

绿色、科技、人文三位一体，助力打造健康空间

3、商办土地[2]市场：推出面积上升而成交面积下降，楼面价上涨

随着互联网技术的迭代发展，消费者对于消费的体验需求逐渐增加，推动着商业业态及产品不断升级。受疫情影响，购物中心借助直播经济改变传统销售模式，创新消费场景，将卖场转至线上，不仅给消费者带来全新的购物体验，同时也助力实体商业的复苏。而随着国内疫情逐渐得到控制，购物中心延长营业时间，通过夜间经济助推实体商业复苏，同时通过精细化运营不断调整体验式消费及餐饮业态的组合，形成实体商业新的增长点。

在新冠肺炎疫情背景下，商业地产企业资金缺口加大，“类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业更多的关注。未来，资产证券化是大势所趋。REITs作为地产领域投融资工具之一，其以证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，对于商业地产企业的发展具有重要意义。在具体推进过程中，一方面要借鉴国外市场的成熟经验，另一方面也要考虑国内市场的基础情况，尤其是在后疫情时代，需要通过各方共同努力，促进我国商业地产领域资产证券化的健康发展。

数据来源：CREIS中指数据，Fang.com，3Fang.com

5G助力构建智慧商业

供应：2020年1-5月，全国商业地产开发投资额为6408亿元，同比下降5.1%，新开工面积为7764万平方米，同比下降14.8%；需求：2020年1-5月，全国商业地产销售面积为3494万平方米，同比下降23.1%。

2、数字化推动智能转型，5G助力构建智慧商业

图：2015-2020年前6个月全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源：CREIS中指数据，Fang.com，3Fang.com

债券融资热度持续

资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效方式之一，它不仅可以带来资本和项目端的协同效应，而且也是企业获取存量资产的重要方式。新冠肺炎疫情影响下，困境资产整合、企业间整合与合作等不断出现，商业地产企业间的资本收购依然较活跃。从短期来看，部分商业地产企业因面临现金流压力选择出售企业股权与行业龙头企业合作。而从收购方的角度来看，部分规模房企通过企业股权收购，实现住宅地产业务与商业地产业务的协同发展；而已经在商业地产开发领域具备一定实力的企业或考虑通过企业股权收购，推动企业规模化增长，并提升自身的商业运营管理能力。

2020中国商业地产标杆企业和项目

消费场景创新，直播经济与夜间经济带动购物中心复苏

类REITs不断发展，疫情加速相关政策落地，资本化路径拓宽

线上线下融合发展

图：购物中心数字化发展模式

[1]本报告中所指的商业地产包含商业营业用房和办公楼两部分。