商业地产企业在城市布局、商业创新、融资拓展、资本整合等方面积极拓展业务。在城市布局方面，聚焦核心城市、挖掘潜力区域。在商业创新方面，通过直播等场景创新方式带动购物中心复苏。在融资拓展方面，债券融资热度持续，且资产证券化不断推进。在资本整合方面，企业和项目并购依然持续，困境投资机会显现。整体来看，疫情下商业地产企业发挥主动能力性，依然保持着较强的活力，特别是行业龙头企业起到了很好的示范和引领作用。

企业表现

资本并购与整合推动规模提升

2020年，突如其来的新冠肺炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，同时疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加剧了我国宏观经济的下行压力。受经济环境变化影响，商业地产运行面临挑战。

[2]本报告中的商办土地是指纯商办类用地，不包含综合用地和其他用地。

疫情以来，实体商业遭受冲击，尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心，客流量骤减、营业收入下降、店铺空置率上升。而以连锁便利店、小型生鲜超市等为代表的社区商业不仅受疫情影响较小，其商业价值在疫情期间反而获得一定提升。

受疫情冲击，商业地产市场承压

在疫情背景下，中小企业面临生存危机，经历过快速成长和整合洗礼的联合办公行业再次面临挑战。然而，挑战与机遇并存，面对压力，联合办公企业（尤其是头部企业）更加注重成本控制，积极发展轻资产模式以实现低成本规模扩张，同时在智能办公、社区运营等方面进行精细化运营，打造企业核心竞争力，并实现多元盈利。

在“互联网+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成为消费市场主流，消费习惯的变革促使商业地产企业主动拥抱大数据、人工智能等科技，发展线上线下融合发展的全渠道零售方式，而突如其来的新冠肺炎疫情加速了这一趋势的发展。未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态，企业应加速融合线上线下同步发展。同时加大线上营销投入和比重，推动营销模式持续升级，以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。

图：购物中心5G场景应用

1、线上线下融合发展

商业地产已进入4.0时代，而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住经济的风口，并实现自身价值的提升。

新冠肺炎疫情发生以来，为有效保障复工复产人员安全、降低病毒传播风险，办公场所纷纷采取一系列健康安全措施。经历此次疫情，无论是业主方还是租户方都充分认识到办公场所健康安全的重要性。因此，以科技赋能绿色建筑、打造智能办公空间，与更高健康标准的物业管理体系双向发力，提升办公空间品质，将成为未来办公空间升级发展的重要趋势之一。

从当前写字楼租赁市场表现来看，虽然2020年二季度国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间的影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，我国宏观经济受到明显冲击，商业地产开发投资额和销售面积同比均下降，短期市场供求承压。经过多年发展，重点城市商业地产市场逐步进入存量竞争阶段，商业地产企业更加注重运营能力的提升。此外，生产生活秩序的不断恢复以及新经济、新动能的快速成长，也推动商业地产行业不断创新业务模式，焕发新生机。

2020中国商业地产新兴商圈

3、积极拓展融资渠道，资产证券化不断推进

4、疫情影响下，收并购行为提高行业集中度

商业地产具有开发周期长、资金投入大的特点，新冠肺炎疫情影响下，部分商业地产企业面临资金短缺的困境。在此背景下，企业可通过境内外债券发行等方式积极融资，充裕企业经营现金流。

办公楼：新开工同比下降显著

从当前商业租赁市场表现来看，2020年二季度，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业恢复到去年同期水平仍需时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升

2、场景创新带动购物中心复苏，消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升

结语

商圈是城市商业发展的缩影，一个个新兴商圈的崛起也见证着城市区域发展轨迹的变迁。近年来，随着城镇化的快速推进，核心一二线城市人口持续增长，城市外延不断扩大，随着产业及交通的不断完善，人口不断向城市新兴区域聚集，随着人们工作、居住与生活氛围逐渐形成，商务办公、生活消费、休闲购物的需求也日益增长，在这个过程中，一些新的价值商圈正逐步形成，带动区域价值提升。

轻资产输出与精细化运营，推动联合办公转型与升级

市场表现

由中国房地产指数系统、中指研究院联合主办的中国房地产指数系统2020半年度房地产市场趋势报告会于2020年7月3日在北京召开。大会全面解析了2020上半年中国房地产市场形势，预测下半年市场变化趋势，并甄选具有代表意义的商业地产企业及项目，为商业地产市场发展提供借鉴。

供应：2020年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为5591万平方米，同比下降16.1%；需求：2020年1-5月，全国商业营业用房销售面积为2577万平方米，同比下降21.7%，降幅较2019年同期扩大8.9个百分点。

趋势展望

图：线上线下融合发展下的全渠道发展模式

随着商业地产市场逐渐从增量阶段过渡到存量时代，越来越多的商业地产企业更加关注商业项目的运营和产品价值的提升，以应对互联网浪潮下消费模式的不断变化。尤其是在后疫情时代，全渠道运营以及新技术的应用将逐渐成为企业选择的方向，商业地产正面临着新的行业发展格局。当前，商业地产企业在布局选择、运营升级、资本融资及资源整合等方面迎合发展需求，不断调整和完善自己的发展思路，以期实现发展的可持续。