栋察

　　楼市

　　楼市，正在进入政府定价时代！

　　楼市，正在进入“政府定价”模式。

　　土地，有最高溢价率限制；新房，有备案价管制。

　　二手房指导价，也正在成为一二线城市的标配。

　　01

　　近日，广州出台二手房指导价机制。

　　要求不得发布价格虚高的二手住房房源，相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

　　根据第一批指导价，天河、海珠、黄埔等热门楼盘指导价相比挂牌价普遍低了30%以上，有楼盘甚至低了50%左右。

　　广州是这一轮楼市上行的重点城市之一，二手房同比涨幅已经超过深圳，一度位居全国第一。

　　在此之前，广州房贷利率已经连续5次上行，同时增值税2改5政策已经落地。这番出台二手房指导价，可以说在意料之中。

　　自深圳率先出台二手房指导价之后，全国至少已有深圳、上海、广州、成都、西安、无锡、东莞、宁波、绍兴、三亚等10个城市出台了相关政策。

　　这些城市的二手房指导价，相比市场挂牌价普遍低了20%-30%，个别热门楼市甚至存在腰斩情形，楼市虚高挂牌的泡沫被初步挤了出来。

　　就目前来看，四大一线城市，沪广深已经出台指导价政策；二线城市里，成都、西安、宁波、东莞等首当其冲；三四线城市，三亚、绍兴是代表。

　　不难看出，凡是楼市热门城市，二手房指导价虽迟必到，大概率会是这一轮楼市调控的新标配。

　　二手房指导价，下一个是谁？

　　02

　　二手房指导价，到底有没有用？

　　先说结论，二手房指导价，最大的威力不在于限价，而在于通过限价进行限贷，变相提高首付。

　　二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合：房贷发放参考指导价。

　　目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。

　　一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。

　　信贷向来是楼市的七寸。

　　二手房指导价，曲线完成了限贷式的调控，威力不难想象。

　　退一步讲，二手房指导价至少能遏制市场炒作情绪，缓解恐慌心理。

　　二手房指导价出台之前，许多城市都存在抱团涨价、虚高挂牌、ABC炒房等乱象，成为市场情绪的催化剂。

　　当新房限价成为常态之后，遏制二手房乱涨价，就成了当务之急。

　　随行就市的二手房，为何会容易被炒作？

　　原因不难理解。二手房价由边际价格决定，即由最新成交的那套房子价格决定。一个小区，去年成交一套均价5万，今年成交一套均价10万，虽然两年只成交了2套，但却给人以房价涨幅翻倍的误导。

　　正是因为二手房的这一特性，抱团涨价、中介炒房等才会甚嚣尘上。一些炒房团通过操纵挂牌房源和成交房源，达到空手套白狼的效果，从中套利。

　　所以，二手房指导价，可谓正本清源，有助于缓解市场焦虑情绪，遏制炒作热情，从而让楼市回归常态。

　　03

　　二手房指导价，短期影响或许不显著，但只要持续一年两年，效果将会极其显著。

　　作为率先出台二手房指导价的城市，深圳二手房早已从狂热陷入冰封，房价也早已松动，不复当初一路上涨不回头的凶猛态势。

　　数据显示，深圳二手房成交量持续下行，目前每月仅有2000多套，与去年高峰时期的1.4万套以上，腰斩了8成，成交量更是创下近8年除春节月份以来的新低。

　　在楼市调控组合拳的影响之下，深圳二手房价出现明显松动，国家统计局房价指数显示，深圳二手房价连续3个月下跌。

　　值得一提的是，深圳学区房价格出现明显松动。有千万级学区房二次拍卖，成交价相比3个月前同一片区一学区房每平方米高达17万元相比，大跌41%。

　　虽然深圳整体二手房跌幅极其有限，但可以确定的一点是，深圳楼市情绪已经逆转，随着楼市横盘持续，二手房价仍有回调空间。

　　这就是刚性调控的威力。

　　2021年，决策层的雷厉风行，对教育、医疗、互联网平台的快刀斩乱麻，让人看到了政策的威力。

　　房地产何去何从，我们拭目以待。（来源：国民经略）

　　沈阳

　　新闻

　　房产·政策·贷款·城建·交通·民生

　　日前，沈阳出台“十四五”城乡建设发展规划，“十四五”时期，沈阳将围绕推动新时代全面振兴全方位振兴取得新突破、努力建设国家中心城市的总目标，建设好沈阳现代化都市圈，全面构建城市精细化管理体系，把沈阳打造成为国际化、现代化、生态化的大都市。

　　“一枢纽四中心”

　　沈阳打造“1小时通勤圈”

　　在引领沈阳现代化都市圈建设方面，《规划》提出构筑都市圈空间协同一体化格局。以沈阳为中心，鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、阜新和沈抚改革创新示范区为支撑，打造“1小时通勤圈”。

　　在打造“一枢纽四中心”方面，《规划》提出围绕国家综合交通枢纽、国家先进制造业中心、东北地区科创中心、区域性金融中心、区域性文化创意中心空间方案。

　　在做优县域发展空间方面，《规划》提出提升县城集聚能力，提升辽中、康平、法库与新民中心地区城市功能与服务品质；推动中心镇高质量发展，围绕建设“现代小城市、县域副中心”的定位，打造茨榆坨、前当堡、兴隆台街道等3个层级17个中心镇。

　　桃仙机场融入高铁网

　　打造东北信息传输枢纽城市

　　在建设国家现代综合枢纽方面，《规划》提出提质扩容桃仙国际机场枢纽能级，开展T4航站楼方案研究，预留高速铁路、城际铁路、城市轨道快线与普线，推动桃仙机场融入国家高铁网、沈阳都市圈城际网与沈阳全域轨道网。结合沈阳地铁2号线引入机场，适时启动T3航站楼东侧综合交通换乘中心建设和T2航站楼改造。完善沈阳国际物流港，结合中欧班列集结中心建设，发挥沈阳铁路综合货场站和深国际公路综合物流港优势；全面规划临空经济区多式联运中心，增加全货机航班，发展高铁快运与航空快运。构建国家信息枢纽，推进5G基础设施建设，新建3.6万余座基站，建成移动网、固网“双千兆城市”，成为东北地区信息传输量最大的枢纽城市。

　　建设“轨道上的沈阳”

　　地铁通车里程达到257公里

　　在支撑打造轨道上的城市方面，《规划》提出利用苏抚铁路开行沈抚城际铁路，实现“国铁公交化”运营，谋划沈新、沈辽与沈康市域（郊）铁路。研究“商务快线+文旅快线”组成的快线网络，谋划建设中低运量轨道交通。完成第三期轨道交通建设规划，推进地铁3号线、4号线、6号线、2号线南延线、1号线东延线建成通车，到2025年，通车里程力争达到257公里。启动第四期地铁建设规划编制及报批工作，持续加密轨道普线，新增轨道快线。

　　在完善绿色宜行城市交通方面，实施“两环十横十纵”有机更新，增加行人过街设施，完善休闲座椅等“城市家具”，提升城市道路功能。综合整治城市背街小巷，多措并举缓解停车难。

　　打造“15分钟生活圈”

　　全面消除内涝积水点

　　打造15分钟生活圈，以1000米步行范围为基准形成街区空间，完善基层文化站、图书馆、科普、养老、卫生等便民设施和文体广场、口袋公园等活动设施。推进老旧小区、棚户区、城中村改造，2025年前，完成全市1723个老旧小区改造工程。

　　结合新建公园、广场、城市绿地、学校、体育场馆等设施，加强标准避难场所建设，力争人均避难面积达到国家标准1.5平方米。

　　加快推进海绵城市设施建设，显著提升排水防涝能力，实现老城区雨停后能够及时排干积水，低洼地区防洪排涝能力大幅提升，历史上严重影响生产生活秩序的易涝积水点全面消除，新城区不再出现“城市看海”现象。

　　续建四山连爬绿道

　　适时启动辽河景观带、北沙河景观带

　　《规划》考虑在东北、西北、西南、东南四条由外延伸到城市内部的生态绿楔中布局郊野公园，围绕南北环城运河、蒲河等水系沿线，提升和完善城市公园体系，打通浑北主城慢道断点、新建浑南水系慢道、贯通浑河两岸慢道、续建四山连爬绿道，形成南北环城水系慢道和棋盘山“四山连爬”登山慢道，储备辽河景观带、蒲河景观带、浑河景观带、北沙河景观带等骨架绿道，以及二级山水慢道与三级人文慢道建设项目，并适时启动。

　　擦亮“盛京皇城”文化名片

　　打造城市书房、书屋

　　在实施“文化+”战略，开展历史文化资源保护与利用方面，《规划》提出推进盛京皇城“一轴三组团”、盛京皇城博物馆群建设，持续完成《沈阳市历史文化名城保护行动实施方案》确定的各类项目。

　　推动以“九·一八”历史博物馆为标识的“红色”地标群、以中国工业博物馆、沈飞航空博览园为标识的“文博”场馆群、以沈阳皇城为标识的“盛京文化”展示群、以沈阳美术馆为标识的“艺术”展馆群、以盛京大剧院为标识的“品牌”演艺群、以奉天工场为标识的“老旧厂房更新”创意群等“标志性”文化地标群建设。加快城市书房和城市书屋建设，实现每个区、县（市）建设1-2个城市书房，每个街道建立1-2个城市书屋。推动乡村文化振兴方面，提出弘扬乡村历史文化、开发生态文化旅游资源、完善乡村公共文化服务体系。

　　建设“一网统管”数字城市

　　新建筑执行“绿色”标准

　　在全面建设数字城市方面，《规划》提出加快推进“一网统管”建设工作、信息模型（CIM）平台建设。加快推进城市信息模型（CIM）平台建设推广智慧路灯、智慧站牌等新型承载网络、新型智能设施和集成载体。打造智慧出行平台“车城网”，率先在大东、浑南、铁西开展自动网联汽车试点。

　　提高绿色建筑发展水平，到2025年，城镇新建建筑全部按照绿色建筑基本级及以上标准规划建设，城镇新建建筑全面执行75%节能标准，基本完成对2000年底前建成的有改造价值的城镇老旧小区的节能改造。（来源：辽沈晚报）