宝龙地产、ATLAS寰图合作改造上海吴泾宝龙广场

　　新开工面积：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，办公楼降幅较大

　　本期看点

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　2、广东：鼓励连锁经营、提升商圈消费等九个方面，二十六项措施促进城市消费

　　2021年1-10月，全国商业地产新开工面积为16023万平方米，同比下降19.7%，较19年同期下降24.8%，两年平均下降13.3%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%，较上年同期下降1.4个百分点。

　　1、航天文创官方授权的国内首家太空餐厅双11试营业

　　（二）商办用地：1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降

　　楼面均价：2021年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2457元/㎡，同比上涨9.9%；11月成交楼面均价为2737，同比上涨8.1%。

　　图：2016年-2021年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

　　本月，国务院发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，北京、上海等六个城市首批试点。市场表现方面，1-10月全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%；1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降。企业和品牌动态方面，宝龙地产、ATLAS寰图合作改造上海吴泾宝龙广场，中国内地首家星巴克共享空间概念店开业。

　　二线城市：1-11月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为5889万平方米，同比下降25.3%，成交楼面均价为2682元/平方米，同比上涨16.1%，平均溢价率为5.0%，同比上升1.2个百分点。

　　量价趋势：1-11月，各线城市均量降价涨，溢价率方面，一线城市较为稳定，二线城市小幅上升，三四线城市有所下降。

　　中指点评：

　　11月9日，为推进粤港澳大湾区国际消费枢纽建设，加快培育完整内需体系，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅印发关于促进城市消费若干政策措施的通知》，从九个方面制定二十六项具体措施进一步优化消费供给，释放消费潜力，增强消费动能，提振消费信心，全面促进消费。

　　企业动态

　　办公楼：2021年1-10月，全国办公楼开发投资额为4908亿元，同比下降4.9%，较19年同期下降1.6%，两年平均下降0.8%。

　　1、国务院：发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，北京、上海等六个城市首批试点

　　广东：鼓励连锁经营、提升商圈消费等九个方面，二十六项措施促进城市消费

　　全国300城中各线城市间分化仍较明显

　　03品牌动态

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　3、“三坑”集合店诗与万花镜上海首店开业

　　商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房开发投资额为10492亿元，同比下降1.8%，较19年同期下降4.5%，两年平均下降2.3%。

　　从成交端来看，2021年1-11月，各线城市商办用地成交面积同比均下降，降幅均在两到三成之间。

　　近年来，一线城市甲级写字楼成为最受投资者欢迎的资产类型，而存量改造则是提高写字楼租金和出租率，实现资产增值的有效手段之一。ATLAS寰图作为国内领先的商办资产运营商，可以为吴泾宝龙广场提供贯穿 “投、融、建、管、退”全生命周期的优质服务，在实现项目保值增值的同时，通过打造标杆项目，助力区域产业升级。

　　2021年1-10月，广东省社会消费品零售总额同比增长12.5%，消费市场表现出较强活力。此次促消费政策广泛覆盖消费的方方面面，多项措施共同促进汽车、餐饮、时尚、文旅等消费领域，并从加大夜间消费保障力度、优化户外活动审批手续等方破除消费堵点，优化消费环境，挖掘消费潜力，提振消费信心。

　　中指点评：

　　从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长0.2%

　　2021年1-10月，全国商业地产销售面积为9159万平方米，同比增长0.2%，较19年同期下降13.9%，两年平均下降7.2%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.4%，较上年同期下降0.5个百分点。

　　国务院：发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，北京、上海等六个城市首批试点

　　11月3日，中国航天文创（CASCI）淘宝店开始预售国内首家太空餐厅套餐，餐厅在双11期间试营业，12月5日正式开业，顾客可在这里品尝航天育种蔬菜水果和“太空美食”。

　　办公楼：2021年1-10月，全国办公楼销售面积为2508万㎡，同比增长2.4%，较19年同期下降12.5%，两年平均下降6.5%。

　　图：2016年-2021年10月全国商办开发投资额及同比增速

　　中指点评：

　　随着我国“碳达峰”、“碳中和”目标的提出，绿色健康理念、低碳环保功能等特征成为考量商业地产价值的重要维度。SKP实现碳中和不仅有助于自身降低运营成本，提升物业价值，同时也可利用其在行业内的影响力，向其他商业地产开发运营商、品牌商和消费者传递绿色健康的可持续发展理念，践行企业社会责任。

　　意见主要从进一步破除区域分割和地方保护等不合理限制，健全更加开放透明、规范高效的市场主体准入和退出机制，持续提升投资和建设便利度，更好支持市场主体创新发展，持续提升跨境贸易便利化水平，优化外商投资和国际人才服务管理，维护公平竞争秩序，进一步加强和创新监管，依法保护各类市场主体产权和合法权益，优化经常性涉企服务10个方面推出101项改革举措，推进营商环境创新试点工作，坚持把创新行政管理和服务方式作为重中之重，着力打造制度创新的高地，以精准务实、针对性强、普惠性强的政策措施，回应市场主体期盼、服务产业发展、助力经济民生。

　　中指点评：

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　大宗交易：11月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易12笔

　　02企业动态

　　供需趋势：整体来看，1-11月，各线城市商办用地推出及成交面积均有所下降，从溢价率来看，三四线城市依旧高于一二线城市，但与二线城市的差距逐渐缩小，一线城市平均溢价率整体较低，不足1%。

　　2021年1-10月，全国商业地产*开发投资额为15400亿元，同比下降2.8%，较19年同期下降3.6%，两年平均下降1.8%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降1.3个百分点。

　　*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

　　图：2016年1月-2021年11月全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积

　　商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房新开工面积为11878万㎡，同比下降18.5%，较19年同期下降23.4%，两年平均下降12.5%。

　　中指点评：

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　疫情发生以来，国内旅游业遭受严重冲击。尽管截至2021年6月30日，海昌海洋公园主题公园运营及其他分部的收入已恢复至2019年同期的84.1%，但受散发疫情影响，经营压力依旧存在。2021年10月，海昌海洋公园宣布与韩国私募巨头MBK Partners订立协议，出售武汉、成都、天津、青岛共4个已建成海洋公园100%股权，以及郑州海昌海洋公园66%股权，以偿还负债和维持经营，同时与MBK Partners达成系列协议，包括战略合作、品牌授权、过渡服务等内容，发展轻资产业务。而近期发布的系列公告更显示出海昌海洋公园轻资产转型的步伐加快，无论是为了“减负”还是应对旅游业恢复的不确定性，轻资产都是未来发展的必由之路。

　　SKP成中国首家碳中和零售商场

　　近年来，民族自信心的提升推动文创产品持续走红，今年双11开售首日，博物馆文创产品销量同比增长400%，考古、非遗等领域的文创产品也深受Z世代消费者追捧。如今，在“文创热”的带动下，自然、航天等科学、科技领域的文创产品热度也逐渐升温，带动相关产业消费增长。

　　图：2016年-2021年10月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

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　　新房市场：1-10月全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%

　　溢价率：2021年1-11月，全国300城商办用地平均溢价率为4.9%，同比下降1.0个百分点；11月平均溢价率为3.5%，同比下降0.7百分点。

　　整体来看，2021年1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅在15%-25%之间，成交楼面均价同比上涨10%左右，平均溢价率维持在5%左右的水平。

　　中国内地首家星巴克共享空间概念店开业

　　图：2016年-2021年10月全国商办新开工面积及同比增速

　　成交：2021年1-11月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为16118万㎡，同比下降24.1%；11月成交面积为1892万㎡，同比下降26.4%。

　　三四线城市：1-11月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为9420万平方米，同比下降22.9%；成交楼面均价为1603元/平方米，同比上涨4.1%；平均溢价率为7.7%，同比下降4.1个百分点。

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　开发投资额：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续下降

　　市场表现

　　航天文创官方授权的国内首家太空餐厅于双11试营业

　　04政策动态

　　中指点评：

　　从供应端来看，2021年1-11月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅近四成，二线城市同比降幅超两成，三四线城市同比降幅最少，在15%以内。

　　11月27日，“三坑”集合店品牌诗与万花镜首店在上海晶品购物中心开业，店铺整体分为上下两层，占地约1100平米。从“三坑”服装到彩妆、香水、美瞳、配饰、文创产品等其他周边，诗与万花镜围绕“三坑少女”的喜好打造全流程变美产品，希望打造出文化认同社交场景，鼓励其将美和自信融入生活。