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2021年，尽管遭受局部疫情反复和国际形势复杂等因素影响，我国经济整体仍平稳收官。消费市场展露出活力和韧性，服务业景气程度稳步回升。在全球经济增速放缓的背景下，促进消费扩大内需是我国推动经济高质量发展的长期战略，未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。

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· 2021中国商业地产市场年报

· 2021年上半年商业地产租金指数研究报告

商铺租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统商铺租金指数（点击试用）对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，涨幅与上半年基本持平。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，商业街商铺租金和购物中心商铺租金走势延续分化态势。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占46.3%，租金环比下跌的商业街占43.3%，10.4%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占64.2%，租金环比下跌的商圈占20.0%，15.8%的样本商圈（购物中心）租金与上期持平。

整体来看，消费市场总体复苏态势持续，实体零售继续改善，线上消费持续增长，2021年商铺租赁需求逐步恢复。

1、百街商铺租金指数

（1）租金变动：2021年下半年百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%

图：2018年上半年-2021年下半年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统（点击试用)

根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2021年下半年，百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%，跌幅较上半年扩大0.08个百分点。2020年疫情爆发以来，商业街市场遭受巨大冲击，由于商业街多定位于“逛、吃、游、乐”，对客流量的敏感程度高，部分商业街经营惨淡。随着疫情防控进入常态化，商业街防疫软硬件条件相对不足，受防疫管控影响程度较大，部分客流被购物中心及线上市场分流，商业街市场呈现持续调整态势。

（2）商业街表现：43.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街跌幅最大

2021年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占40.7%，租金环比下跌的商业街占44.4%，14.8%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占50.0%，租金环比下跌的商业街占42.5%，7.5%的商业街租金与上期持平。

图：2021年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街

数据来源：中国房地产指数系统（点击试用)

2021年下半年，46.3%的样本商业街租金环比上涨，武汉楚河汉街、深圳深圳湾步行大街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中武汉楚河汉街租金环比涨幅最大，为3.07%。与此同时，43.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街、上海田子坊等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中北京新街口商业街租金环比跌幅最大，为4.19%。

2、百MALL商铺租金指数

（1）租金变动：2021年下半年百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%

图：2018年上半年-2021年下半年全国重点城市主要商圈（购物中心）平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统（点击试用)

根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2021年下半年，百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，涨幅与上半年基本持平。进入2021年，疫情防控进入常态化，购物中心的防疫条件相比商业街更具优势；随着我国统筹疫情防控和经济社会发展取得明显成效，购物中心客流逐渐回升，市场呈现修复趋势。

（2）商圈表现：64.2%的样本商圈租金环比上涨，深圳南山中心区商圈涨幅最大

2021年下半年，一线城市中70.4%的商圈（购物中心）租金环比上涨，11.4%的商圈（购物中心）租金环比下跌，18.2%的商圈（购物中心）租金与上期持平；二线城市中58.8%的商圈（购物中心）租金环比上涨，27.5%的商圈（购物中心）租金环比下跌，13.7%的商圈（购物中心）租金环比持平。

图：2021年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中国房地产指数系统（点击试用)

2021年下半年，64.2%的样本商圈租金环比上涨，深圳南山中心区商圈、杭州钱江新城商圈等10个商圈租金环比涨幅相对较大，其中深圳南山中心区商圈租金环比涨幅最大，为2.78%。与此同时，20.0%的样本商圈租金环比下跌，在租金环比跌幅相对较大的10个商圈中，长沙五一广场商圈和上海八佰伴商圈租金环比跌幅均超1%。

3、租金趋势：整体商铺租金有望进一步恢复，核心商圈租金或温和增长

整体来看，2021年下半年，国内消费市场延续复苏态势，并带动实体商业持续恢复。与此同时，消费需求端的多样化和商业供给端的同质化给商业地产市场转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势分化，购物中心的恢复程度好于商业街，但总体来看，2021年下半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年同期水平，其中有74.6%的样本商业街和58.9%的样本商圈租金低于2019年下半年水平。