展望2022年，在经济稳步恢复的背景下，消费市场供需两端扶持政策不断发力，商业地产市场或将继续呈现整体复苏态势。预计2022年，随着消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，我国重点城市商铺租金或呈现平稳恢复态势，核心商圈租金有望温和上涨。

重点城市商铺市场表现

1、消费市场：2021年全国社会消费品零售总额达44.08万亿，消费市场平稳复苏

（1）消费需求：全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，重庆、深圳市场恢复较快

2021年，我国经历了国内疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出较大韧性，整体保持稳定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个百分点。2021年内需对经济增长的贡献率接近80%，比上年提高了4.4个百分点。

进一步来看，社零总额月度同比整体呈下滑趋势。12月，社会消费品零售总额为4.13万亿元，同比增长1.7%，增幅较11月份收窄2.2个百分点，消费市场面临短期增速下行压力。由于我国整体疫情形势平稳可控，创新消费升级的内生动能依旧强劲，并且近期“降准、降息”频现，短期内有利于提振消费市场信心，促进消费市场进一步复苏。

图：2021年1-11月代表城市社会消费品零售总额及同比增速

注：天津社会消费品零售总额未公布，同比涨幅为5.7%

数据来源：各城市统计局

分城市来看，上海、北京和重庆消费市场空间较大，2021年1-11月社会消费品零售总额位列前三，均突破1万亿，其中上海以1.65万亿居首位。同比来看，海口社会消费品零售总额同比增幅最高，为29.1%；天津同比增幅最低，为5.7%。除上海外，其他3个一线城市社会消费品零售总额同比增幅均低于全国水平。

（2）消费市场供需两端扶持政策持续发力

2021年以来，从中央到地方，针对消费市场供需两端的发展规划、扶持政策和措施等持续发力，促进消费市场继续平稳恢复。中央层面，2021年7月，商务部印发《关于开展国际消费中心城市培育建设工作的通知》，上海、北京、广州、天津、重庆五个城市名列其中。地方层面，各地针对消费供需两端的扶持措施也陆续展开。

总体来看，一线城市和核心二线城市针对消费市场的发展规划层级较高，政策支持较多，力度也较大。在我国经济转型发展，消费不断升级的过程中，一线城市和核心二线城市或持续成为我国培育新型消费、打造新消费场景的重要基地，未来商业发展将持续扩容、更新创新能力亦将不断增强，品牌商家对商铺租赁的需求也会持续扩大，租金存在上涨的内生动力。

2、供应趋势：新开业购物中心总体量同比大幅增长，商办用地成交面积同比减少

（1）购物中心存量：15城已开业购物中心2197个、17289万平方米，上海存量规模居首

截至2021年底，商铺租金指数重点监测的15个城市已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米。其中，上海已开业购物中心共395个，总建筑面积约2616万平方米，存量规模居各城市之首。

（2）新开业购物中心：15城新开业购物中心220个，总建筑面积约1730万平方米

从短期供应来看，2021年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业购物中心总建筑面积约1730万平方米（220个），同比增长近六成。其中一线城市共开业购物中心82个，总建筑面积约580万平方米，二线代表城市共开业购物中心138个，总建筑面积约1150万平方米。

（3）商办用地：2021年重点城市商办用地成交面积为3929万平方米，同比减少17.6%

从长期供应来看，商办用地成交减少，未来商铺新增供应或进一步下降。2021年，商铺租金指数重点监测的15个城市商办用地成交规划建筑面积（市本级）共计3929万平方米，同比减少17.6%。其中一线城市成交面积为934万平方米，同比减少31.7%；二线城市成交面积为2995万平方米，同比减少11.9%。从成交占比看，二线城市商办用地成交面积在15城中的比例较2020年增加4.9个百分点。

3、需求趋势：一线城市具有较大商业发展潜力，知名品牌继续布局一二线城市消费市场

（1）商业潜力：一线城市消费水平高，商社设施饱和度相对较低，商业发展潜力大

对比分析城市消费水平和商业设施规模等指标，通过计算每平米商业设施所承载的消费水平，可以判断城市的商业发展潜力。以城镇人均消费性支出和城镇人口指标来计算城市消费水平，以一段时期内商业营业用房的新开工面积来衡量城市商业设施规模，结果显示，一线城市人均消费性支出高，城镇人口多，商业设施饱和度相对较低，仍具有较大的商业发展潜力；深圳商业发展潜力居各代表城市首位。相对而言，重庆、成都等二线城市，人均消费性支出相对较低，商业设施存量面积较大，饱和度相对较高，商业发展潜力整体而言相对较小。

表：2020年15城商业发展潜力

数据来源：中指数据CREIS （点击试用）

（2）品牌布局：知名品牌继续布局一二线城市消费市场，奢侈品、文体娱乐品牌表现活跃，咖啡品牌逆势扩张

2021年下半年，部分地区受疫情和极端天气影响等因素冲击，消费需求增长放缓，但在建设国际消费中心城市等利好因素支撑下，品牌商家依旧推动在一二线城市消费市场的布局。

分业态来看，奢侈品消费回流，品牌商家继续布局一二线城市高端购物中心；服饰品牌表现分化，部分快时尚品牌发展陷入瓶颈，小众品牌逐渐走入大众视野；部分餐饮品牌租赁需求有所下降，但咖啡品牌表现出较强韧性，逆势扩张；Z世代成为消费市场主力，部分潮玩品牌和文体娱乐品牌加速布局。

写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数（点击试用）对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金[1]为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%，租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平。