整体来看，2021年四季度，受经济下行压力、新冠肺炎疫情局部散点爆发等因素影响，部分区域写字楼租赁市场活跃度有所下降，但重点城市经济的稳定增长为写字楼市场运行提供了有力支撑，随着市场需求继续有序释放，写字楼市场整体继续平稳运行。

1、租金变动：2021年四季度重点城市主要商圈写字楼租金环比上涨0.16%

图：2019年二季度-2021年四季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统（点击试用)

2021年下半年，重点城市写字楼市场租赁需求有序释放，带动写字楼租金连续两个季度环比上涨。整体来看，2021年，重点城市主要商圈写字楼平均租金在有限范围内小幅波动，市场整体处于平稳运行的状态。

2、商圈表现：63.7%的样本商圈写字楼租金环比上涨，北京望京、杭州钱江新城等商圈涨幅靠前

2021年四季度，一线城市样本中72.2%的商圈写字楼租金环比上涨，27.8%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中共有56.8%的样本商圈写字楼租金环比上涨，38.7%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。

图：2021年四季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中国房地产指数系统（点击试用)

2021年四季度，63.7%的商圈写字楼租金环比出现上涨。科技和金融产业成为驱动写字楼市场稳定发展的“双核心”。TMT、生物医药等行业的头部企业需求引领效应持续显现，带动部分一线城市商圈写字楼租金上涨；而银行和证券等金融机构的升级搬迁也催生了写字楼租赁需求。

与此同时，33.8%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段。受“双减”政策影响，以K12业务为主的在线教育行业加速转冷，对此类租户较多的商圈形成了空置压力。此外，部分原定于三季度入市的写字楼受疫情影响推迟到四季度集中入市，使得部分新兴商圈写字楼供应增加，租金下行压力加大。

3、租金趋势：写字楼需求持续释放，四季度租金小幅上涨，2022年短期内空置压力增加，租金水平承压

2021年四季度，我国经济运行持续平稳，重点城市经济企稳向好，带动写字楼租赁市场需求持续活跃，多个城市核心商圈写字楼市场净吸纳量创近年新高，其中科技、金融等行业头部企业需求稳健，成为市场需求主力。在此背景下，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比小幅上涨，与贯穿全年的写字楼市场回暖势头保持一致。

展望未来，在我国统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现的大背景下，2022年我国国民经济的稳步复苏将为企业的扩张创造良好的经济环境，进而对写字楼市场形成有力支撑。但同时，受新增供应累积、疫情期间被抑制的租赁需求逐步释放完毕等多重因素影响，未来部分城市写字楼市场空置率或将上升，写字楼租金或将面临下行压力。

重点城市写字楼市场表现

1、供需趋势：城市间写字楼市场需求分化，TMT相关企业需求旺盛

（1）总建筑面积：一、二线城市甲级写字楼项目总建筑面积保持稳定增长，一线城市占比超五成

图：2021年四季度重点城市甲级写字楼总建筑面积

数据来源：中指数据CREIS （点击试用)

根据中指监测数据（点击试用），截至2021年四季度，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共17464万平方米，占重点城市总量的54.4%，存量较多；二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共14668万平方米，占重点城市甲级写字楼总量的45.6%。同时，二线内部不同城市存量呈现明显分化，成都、武汉、杭州总量在2000万平方米以上，重庆、南京、长沙在1000-2000万平方米之间，天津、青岛、苏州、南昌在1000万平方米以内。

（2）空置率：四季度代表城市甲级写字楼空置率明显分化，北京、重庆空置率小幅下降

图：2020年四季度-2021年四季度代表城市甲级写字楼空置率

数据来源：中指数据CREIS （点击试用)

2021年四季度，代表城市写字楼市场空置率呈现明显分化。在空置率上升的城市中，广州受新增供应项目入市影响，空置率较上季度上升1.8个百分点至8.6%，但仍为代表城市中最低水平；武汉、天津、成都、南京甲级写字楼空置率均有所上升。在空置率下降的城市中，北京得益于互联网科技企业快速扩张，租赁需求快速增长，整体空置率出现回落，为14.8%，较上季度下降1.4个百分点。重庆在成渝地区双城经济圈、西部金融中心、国际消费中心等政策利好背景下，市场租赁需求稳定，空置率为27.2%，较上季度下降2.3个百分点。

（3）租赁案例：四季度，TMT相关企业需求相对较多，仍是租赁市场主力

2021年，中指数据CREIS（点击试用）共监测到租赁成交案例278笔，其中TMT行业85笔，占比约三成，需求相对较多；租赁和商务服务业、批发以及零售业、金融业、建筑和房地产业等分别监测到47笔、44笔、27笔、19笔租赁案例，以上五个行业合计占比近8成。

2、大宗交易：重点城市写字楼大宗交易总体表现活跃，一线城市优质写字楼资产市场热度较高

2021年，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到已成交大宗交易223宗。从城市等级来看，一线城市共监测到155宗，占比69.5%，其中，上海、北京是大宗交易最为活跃的城市，大宗交易数量分别为82宗、39宗；广州和深圳均为17宗。二线城市中，苏州和杭州大宗交易相对活跃，分别为19宗和12宗；重庆、天津、南京和成都4个城市均在5—10宗之间。从交易金额来看，2021年重点城市监测到多笔金额较大的大宗交易案例，如佳兆业集团控股有限公司130亿元收购北京耀辉国际城；和谐健康保险股份有限公司91亿元收购北京SK大厦（原凯德大厦）。

综合来看，2021年，重点城市写字楼大宗交易总体表现活跃，特别是一线城市的优质写字楼物业价值持续凸显，而外资在大宗交易市场的参与度也在不断提高。根据2021年下半年重点城市写字楼市场的表现，预计2022年优质写字楼物业的投资价值将进一步显现，写字楼大宗交易市场有望保持活跃。

[1]写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。

本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李显杰 ）

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