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2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之西北篇。（点击索取报告）

作为西北五省中的楼市代表，位于关中平原城市群、兰西城市群、宁夏沿黄城市群及天山以北城市群内的西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐等中心城市人口集中、经济发达，其楼市发展反映了区域内房地产市场的走向，更是观察西北地区房地产市场的晴雨表。

回顾2021年，上半年全国楼市频繁调控、下半年市场活跃度下滑的大背景下，西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐楼市均呈现的“前高后低”的走势。三季度开始，随着中央加大调控力度，叠加信贷收紧及房企战线收缩，购房者观望情绪提升，房地产市场明显降温。西安、兰州更是遭遇疫情反复，房地产行业尤其受到冲击，市场低温运行，规模仍在继续探底。分城市来看，五个代表城市在过去的一年间的楼市又表现出一些不同的新变化。

▌西安：西北桥头堡的楼市新考验

?宏观环境：城市首位度凸显，虹吸效应显著

随着陕西各地2021年经济数据的发布，西安作为省会城市，呈现出首位度的进一步提高。经济情况来看，2021年西安GDP达到10688.28亿元，实现两年平均4.6%的增长，总量占全省36%。从人口情况来看，近几年随着落户政策的逐步宽松，西安作为省会中心城市人口吸附力强，“七普”数据显示，西安常住人口1295.29万，十年增长448.5万人，人口规模占全省的33%。

表：2021年陕西省各地市宏观指标对比

数据来源：各地统计局

未来，作为西北的桥头堡，西安更是汇集了西北五省近八分之一的人口和六分之一的GDP，连接全国与西北经济发展的使命更加凸显。

?楼市周期：周期轮动，楼市节奏调整

自2011年首次“限购”出台以来，十余年间西安楼市已经历过两轮周期波动。而目前正处于新一轮周期的调整区段。

2021年上半年，西安房地产市场供不应求，价格持续上涨。据统计，2021年西安共参与线上登记家庭达72.8万组。在蓬勃的购房需求和不断升级的市场供给共同作用下，西安楼市热度升至高位。土地市场上，西安一手市场土拍溢价较高、二级收并购市场亦如火如荼，成交楼面价超过万元的住宅用地不断涌现。二手房市场上，楼市的供不应求导致乐观预期不断传导放大，使得西安一二手房“倒挂”现象屡见不鲜。

2021年下半年以来，受三道红线、融资环境收紧等因素影响，西安楼市节奏出现调整。伴随限购、限贷政策全面升级，二手房指导价、集中供地等多轮政策调控，土地市场全面降温，叠加年末疫情突发，西安楼市成交量和企业业绩均不及2020年。

图：2010-2021年西安房地产市场情况

数据来源：西安市统计局，中指数据CREIS （点击试用)

?多轮政策调控，引导住房领域多元化发展

2021年，西安在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，结合房地产市场运行情况，频繁发布楼市调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。一方面，从限购、限售、限贷、限价、限地、限二手房价格等措施在供给端、需求端、土地端等多维度切入，房地产制度不断调整、完善，市场降温取得成效。

图：2021年西安楼市政策调整路径

来源：中指研究综合整理

另一方面，省、市两级在保障性住房领域不断发力，尤其是租赁型保障房方面，为聚焦新市民、青年人、住房困难家庭基本住房需求，实现“租得到、租得起、租得近、租得好、租得稳”，着力解决好新市民、青年人阶段性住房困难问题，切实提升居民获得感、幸福感、安全感。

图：2021年西安租赁型保障房政策

来源：中指研究综合整理

?未来趋势：短期成交预计小幅回暖，长期需要新的增长支撑

短期来看，受疫情影响，西安房地产市场交易短期暂停，供需两侧蓄水池不断增大。一方面，LPR降低等利好刺激，先前压抑的购房需求急需释放。另一方面，房企为业绩压力持续推盘。据中指研究院统计，仅解封后至春节假期前，西安已连续公示23个项目价格，共计9165套房源。因此，2022年初西安楼市短期成交或将回升。

长期来看，西安不论经济还是楼市，都需要新的增长支撑。西安的两轮楼市周期轮动，除全国大环境影响外，也分别得益于棚改提速和大型会事带来的投资扩张红利。举办大型展会、赛事，兴建场馆、地铁等基础设施，使得原本边缘的城市新区面貌焕然一新，亦拉动了区域房地产业的发展。然而，随着大型会事的结束，西安增长动力便开始显现不足。2021年，西安固定资产投资增速下降仅次于2015年，达到了-11.6%，房地产开发投资增速下滑-7%，达到了近十年来的最低。

图：近十年西安固定资产投资增速

数据来源：西安市统计局

2021年陕西举全省之力打造“秦创原”创新驱动平台、以及2022年陕西省政府工作报告提出全力构筑创新驱动发展优势，为经济发展提质增效开辟新路。而只有持续强韧的经济发展带动，才能为楼市健康发展提供有力支撑。

▌兰州：楼市开启下行通道，长远发展更需“养气补血”

?楼市周期：2021年市场反转，下行压力明显

2021年，兰州楼市先扬后抑，上半年一度供不应求，而在下半年，调控政策威力在全国显现，叠加十月突发疫情因素，让兰州楼市失去了“金九银十”的宝贵补仓时间，迅速开启下行通道。

图：2021年兰州商品住宅供应及成交量走势

数据来源：中指数据CREIS （点击试用)

?政策调整：多维发力引导构建合理健康市场

纵观2021年，兰州始终坚持“房住不炒”，一方面努力维护限购、限价、限售、限贷政策下的楼市长效机制，另一方面，又从土地、保障性住房等多维度发力，为引导建构合理健康的房地产市场保驾护航。