2021年，经过先横盘后震荡的一系列过程，银川市场进入了下行期。据统计局公布数据，2021年银川全市商品房销售面积641.57万平方米，实现销售额490.67亿元，同比下降14.7%和9.8%。其中，住宅销售528.20万平方米，实现销售额430.11亿元，同比下降21.7%和13.2%。随着加强版“银八条”政策的出台，银川房价过快上涨的势头得到有效遏制，商品住宅销售面积经过14个月持续增长后，从2021年1-7月份开始下降，并呈逐步扩大趋势，降幅已由2021年1-7月份的0.5%扩大到全年21.7%。

从市场现象的形成原因上看，对银川本地购房者来说，一系列的限购、限贷政策，增加了持观望态度的比例、减少了对房地产的投资意愿；对于外地户籍想在银川发展的购房者，又抬高了购房门槛，进而减少了客户。另一方面，对于银川房企来说，房价地价联动等土地出让规则以及资金监管制度等变化影响较大，房企短时间资金周转难度增高，利润渐薄。因此，在未来一段时间内，房企在保运转的情况下，预计将继续减少土地储备、减少新开工面积。

?未来趋势：房地产投资减弱，面临下行压力

总体来看，2021年银川房地产开发比重远高于其他行业投资比重，反映出银川投资形势易受房地产调控政策影响，投资结构调整优化难度仍然较大。而银川房地产开发投资增长乏力，2022年楼市下行增加压力。

▌乌鲁木齐：首府楼市的赶考之路

?楼市周期：楼市横盘下行，土地市场遇冷

2021年，乌鲁木齐楼市从走入横盘中末期，亦开启下行通道。近年来，多家品牌房企进入乌鲁木齐，促使开发用地成交量亦走入高峰，导致土地存量攀升。随着全国市场调整，下半年乌鲁木齐房企走上了以价换量的道路，市面上项目出现买房送车位、送地下室、送装修礼包、以及单价降低等营销策略，同时出现各种工抵房。而根据中指房地产百城价格指数显示，乌鲁木齐市2021年12月房价指数环比下降0.18%。

房价遇冷预示楼市未来前景不容乐观，土地市场也受挫下滑。受上半年乌鲁木齐土地市场成交热度较高影响，全年成交楼面价随之抬升。而下半年楼市转冷，受品牌房企收紧投资等因素影响，土地流拍频现。据中指研究院统计，2021年全年乌鲁木齐成交66宗住宅、商办用地，规划建筑面积420.61万㎡，同比下降84.36%，其中，住宅用地成交32宗，规划建筑面积331.5万㎡，同比下滑86.24%。

图：近五年乌鲁木齐市土地成交量价

数据来源：中指数据CREIS （点击试用)

?楼市变化：线上购房，促楼市成交

自新冠疫情爆发以来，乌鲁木齐房地产业多次举办网络房交会，在市场下行预期仍为各房企提供了一条营销道路。时至今日，已进入第二个年头。房交会云集了乌鲁木齐各大房企在售楼盘信息，为购房者和开发商搭建了一个很好的沟通平台，图片展示、VR看房、视频介绍、在线直播等多种看房形式，给用户提供沉浸式的看房体验，同时提供法律一站式咨询服务，人气颇为旺盛。据统计，2021年11月20日至12月31日举行的2021乌鲁木齐冬季网络房交会上，共有66家房地产公司的82个房产项目共同参展，累计缴纳订金锁定房源2032套，预计成交金额20.82亿元。

?未来趋势：短期承压，未来仍有空间

现如今，乌鲁木齐楼市经过疫情后，叠加总体环境下信心不足，短期内难以复苏。但长期看，乌鲁木齐的市场需求仍有空间。乌鲁木齐的城市发展持续保证了人口的规模，当下各地州县市购房者持续进入乌鲁木齐市，而未来新增人口的引进将助推乌市持续发展。根据七普数据，乌鲁木齐人口规模实现正增长，十年人口增量94.4万，位列全疆第一，为将来楼市发展提供了有力支撑。

结语：

综合来看，2021年，西北地区受短期政策调控、疫情波及等因素影响，楼市表现基本趋于下行。从长期来看，经济发展的健康程度决定了城市房地产市场韧性的强弱。西北各城市经济实力、人口基数不同，未来的房地产趋势也不尽相同。但经济基本面好、人口吸附力强的城市，楼市恢复的需求基础才更为坚实。

2022年，面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，西北楼市的复苏之路道阻且长。在未来在中央频繁释放市场维稳信号的大环境背景下，各地结合市场情况因城施策，才能在保证经济增长和防范楼市风险之间寻求新的平衡。

本文章引用数据：宏观政策、城市周期、市场供求及库存等数据；

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本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李显杰 ）

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