其中， 最为关键的就是参与机构与基础资产的信用资质，这又与原始受益人的资源背景和经营实力强挂钩。据商业地产头条统计，AAA评级产品中有七成有国企背景，这些企业通过ABS募资时，在金融机构的认可下往往会获取到更低的融资成本，同时发行规模也更大。

2022年1月19日，青岛首单地方国企本土商业物业CMBS项目——“工银瑞投－城发集团永旺梦乐城资产支持专项计划”在上交所成功发行。

该项目总发行金额14.5亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3），优先级评级AAA，底层资产为地处西海岸新区核心商圈的永旺梦乐城。这不仅是西海岸新区首单国有企业盘活存量资产融资的证券化产品，也是青岛首单地方国企本土商业物业CMBS项目。

据了解，永旺梦乐城项目位于青岛西海岸新区政府重点开发区域，集购物、娱乐、社区、生态四种功能为一体。于2019年开业，商业建筑面积24.8万㎡。

// 区位：地处西海岸新区核心商圈，以年轻消费客群为基

永旺梦乐城青岛西海岸新区所在的黄岛商圈，在赢在选址的综合评分为8.1分（青岛排名第4），商业成熟度、聚客能力等较弱，但客群消费力较强。圈内，工作人口是居住人口的两倍，且19-34岁人口年龄占比明显高于市平均水平。由年轻消费者构成的工作主导型商圈，保证了定位中档项目的消费水平基础。

// 品牌：品牌档次贴近区域消费需求，追求极致性价比

据赢商大数据统计，永旺梦乐城青岛西海岸新区大众化品牌占比近半，且溢价品牌数量占比约56%，品牌组合与运营能力贴近区域消费需求。

除了追求性价比，一站式消费也是青岛人民喜爱的商业消费习惯，永旺梦乐城的家庭客群占比较高。

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借力ABS融资，

全面推动项目建设升级

借力ABS融资，有些项目大玩求变，在“ 内容延伸”与“ 场景重塑”上下足功夫。

2021年12月28日，据上交所披露，华泰资管-成都仁恒置地广场资产支持专项计划已获受理。该资产支持专项计划拟发行金额为26亿元，底层资产为成都仁恒置地广场资产支持专项计划，原始权益人为上海仁杰河滨园房地产有限公司（上海运杰置业和仁恒置地各持股50%）。

作为上述资产证券化的底层标的，成都仁恒置地广场的底气体现在以下几点：

// 西南首个奢侈品购物中心，定调西南片区消费高度

成都仁恒置地广场，位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口， 是新加坡仁恒置地集团参与中国西部大开发的重要投资项目之一。

项目开业于2010年9月，是成都目前唯一市级商圈——春熙路－盐市口商圈的重要组成部分。

该广场建筑面积超20万㎡，集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体，其中购物中心体量5万㎡，写字楼与服务公寓可为商场提供了稳定的高净值客群。

// 品牌聚集度和客户黏性高，穿越周期客流稳中有升

以天然的区位优势、高品牌聚集度和客户黏性，在行情下行的大环境中，成都仁恒置地广场客流依然保持着稳中有升的态势。

疫情大爆发的2020年，客流仍旧逆势上行，较2019年增长10%；在后疫情时代的2021年，客流较2020年增长8%。

// 定位轻奢业态丰富，租户以中高端、奢侈品牌为主

仁恒置地广场定位高端奢侈，品牌构成以奢侈品牌、高端品牌、中高端品牌为主，中档和大众化品牌占比较小。先后引入了PRADA、ROLEX、Lancel、Salvatore Ferragamo、Bottega Veneta等奢侈品牌，是成都高奢消费首发地之一。

站在高点，手握已受理的26亿元资产支持专项计划，成都仁恒置地广场于2022年重点筹划内容定位上的极致延伸，和场景上的焕新改造。

内容延伸：主要聚焦于引进国际经典奢侈、轻奢、潮奢和中高端零售品牌，继续巩固国际化消费市场阵地。提高生活业态与餐饮业态比例，实现慢跑、滑雪、徒步、攀岩等户外零售类需求，同时提供可以满足高端宴请与时尚简餐的条件。从而更好地契合地缘性客户消费升级的需求。

场景焕新：以国际化的品质感为导向，形成“调性品牌的栖息高地”。围绕新加坡符号与景致，提取南洋元素，打造独一无二的室内外空间。

其中，通过Y-Space打造内外视觉循环的半露天交互型社区；通过南洋里弄体现新加坡街边传统店屋元素。社交场景与异域空间的呈现，充分满足当下商业空间在承载消费之外的更多需求。

不难看出，尽管商业大环境变化不已，但“强者恒强”在资产证券化领域同样是个有效存在。而最终呈现出的结果，则因强者的策略不同，参差有别。

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