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摘要：写字楼标的受到投资者们青睐，并购市场偏好综合类标的，绿色融资规模逐渐壮大。（报告期2022.01.01-2022.3.31）

观点指数时至年报季，2022年第一季度各大企业纷纷披露了2021年全年业绩以及相关财报。

观点指数在选取的样本企业中整理了商业资产方面的财务数据，样本企业的表现均较为不俗，越秀房托在其中表现比较突出，营收、利润及面积和物业估值均处在领先地位。

疫情之下消费市场受挫，写字楼标的成为一季度大宗交易市场里交易者们的宠儿；在一季度里投资者们在保持纵向专业领域布局的同时，更注重于对业务范围涵盖全地产领域的开发商实体或者ACM们进行投资或受并购。

融资市场里，可持续发展贷款、碳中和ABS等绿色融资正扮演着越来越重要的角色。

大宗交易：写字楼标的最受青睐，上海地区最为活跃

2021年第一季度录得发生在内地或以样本企业为交易方的大宗交易共10宗，总交易面积为 651689.81 平方米，交易总金额达到148.04 亿元人民币。

从资产成交区域来看，本季度录得的10宗交易中，有6宗标的位于上海，反映了上海依旧是全国商业地产交易最活跃的地区。

图1：大宗交易资产类型按宗数划分

大宗交易偏好类型主要集中在写字楼领域，10宗交易里写字楼标的占6宗。

反复来袭的新冠疫情给宏观经济环境带来太多不稳定性，一方面直接影响购物中心持续开放，难以给消费者们提供一个稳定消费的物理环境；另一方面，宏观经济受挫影响了人们的收入，使得人们消费意愿与消费能力都有所下降，从而降低购物中心的投资潜力，进而造成零售商业对市场投资者们的吸引降低。

图2：大宗交易按金额与面积对比

从交易金额及面积占比来看，写字楼作为投资者们长期关注的物业类型，季度内成交面积占比近7成，成交金额占比约65%。零售物业交易市场遇冷，虽然零售物业成交量占比达30%，但交易总额仅占所有类型交易总额的5%。酒店类型的资产交易虽少，但是却占了极大的分量：仅凭1宗的交易数量就占据了交易额的三成以上，贡献来源于世茂集团为渡过流动性危机而以45亿出售上海外滩茂悦大酒店予上海地产集团。该标的位于城市核心区，此次交易世茂集团获得收益30.1亿元。

此外较为值得关注的是领展出资5.96亿澳元，与国际房地产投资集团Oxford Properties组建合资公司，取得澳洲地产公司Investa Gateway Office 49.9%的股权。该企业市值逾 23 亿澳元，持有并管理五个位于澳洲悉尼及墨尔本核心地段的优质写字楼项目。

该笔交易中领展斥资28.3亿元，取得共计187,148平方米核心区写字楼资产的49.9%权益，截至2021年12月31日，这五项写字楼标的估值11.311亿澳元，出租率为92.6%，加权平均租约期5.8年。按照领展设立的合资公司所占的49.9%比例股权换算，能带来收入4960万澳元的收入。

CMBS：碳中和主题ABS异军突出

表1：2022Q1获得通过的CMBS项目一览

据观点指数监测，2022年第一季度共录得已获通过的CMBS共10笔，CMBS总规模达到418.23亿元，从提交申请到通过的平均周期为64.7天。

光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划规模达到150亿元，规模远比其他资产支持专项计划要大。

该项目的底层资产为静安大融城，属于零售商业物业。静安大融城位于上海静安区核心商务地段，项目建筑面积达到19万平方米，规模上来讲属于超大型购物中心。与其他两个以零售物业为底层资产的CMBS（重庆国泰广场、珠海华发商都）相比，其在城市区位、建筑面积、招商质量上都有着更大的优势。

同时其在开业以来便受到资本市场关注和青睐，在2019年通过发行类REITs产品实现资产证券化。叠加光大安石为该项目做得增信措施，得以支撑起该项目150亿元的规模。

图3：CMBS项目按底层资产类型按数量划分