从底层资产类型来看，综合体、零售和写字楼占比大致相同。

值得注意的是，第一季度通过的CMBS中有两笔是碳中和相关的，规模达到121.59亿元，平均单笔约60.8亿元，而已通过CMBS的平均规模为每笔41.8亿元，以碳中和为主题发行的CMBS规模上会大于常规的商业地产ABS。

在目前国家"双碳"政策的大背景之下，为了更好地让金融服务相关碳中和企业的发展，降低碳排放给相关企业带来的经济损失，引导资金流向绿色低碳领域，以碳中和ABS为代表的绿色融资工具无论是从融资额度还是从审批上来讲，相对于受到管控的地产行业的常规ABS来说，获得的支持性都更高。

碳中和主题的CMBS正逐渐流行起来，会越来越成为新的有效融资工具。

投资/收并购：投资者更偏好AMC、企业实体

季度内录得样本企业或内地区域发生投资/收并购事件共11起，有披露交易金额事件共10起，总规模达到1381.78 亿元。投资/收并购的布局涉及物流、零售领域以及开发商、信托类AMC等企业实体的股权投资。

图4：投资标的按资产类型划分

可以看出，相比于直接对商业地产领域进行投资，投资者们更偏好对开发商实体或商业地产资管机构进行股权投资 或者收并购。作为被投资或收并购的标的，这些开发商实体或者资管机构旗下都有各类较为优质的商业资产组合。投资偏好背后反映出的是投资者们更倾向于全领域投资商业地产而非仅仅只专注于某一领域如零售或者酒店。

最典型例子便是发生在3月17日的瑞典私募股权公司EQT（殷拓集团）收购霸菱亚洲事件。这笔交易预计将于2022年第四季度完成交割，EQT将获取霸菱亚洲控制旗下基金的普通合伙人实体霸菱亚洲管理公司的100%股权，并可收取部分现有基金以及未来一切新基金的超额收益。

基金并购与商业地产并购逻辑一致，主要都是为了增强实体和基金的品牌力以及投资业务与标的的多元化，充分分散分险，拓展收益潜力。EQT作为一个大型资产管理平台，较为注重地域和资产线的多元覆盖。此前其在亚洲也设立了团队，但从市场活跃度来看产出收益相对不那么突出。从规模上来讲，霸菱亚洲作为亚洲地区领先的头部AMC ，此次收购充分补充了EQT在全球市场中亚洲区域的市场覆盖。

债券与非标融资 ：融资主体倾向于吸纳美元资本

2022年第一季度共录得内地或样本企业的融资（不包括ABS融资以及绿色贷款） 事件4起，总规模为94.48 亿元人民币，相比于投资/收并购市场一千亿以上的规模，融资市场表现得并不算活跃。

表2：报告期内债券与非标融资事件一览

报告期内，远洋资本新发行私募基金，规模达38亿元人民币。基金计划通过对优质的城市更新项目以及有潜力的特殊机遇项目进行投资。值得关注的是该基金是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金。

远洋资本担任基金的普通合伙人（GP）及基金管理人，负责基金的日常运营及管理。该基金是远洋继冷链基金、核心写字楼基金、物流地产基金后，近期成立的第四支美元私募股权基金。

在聚焦于新经济地产领域投资的当下，将投资领域聚焦到住宅开发的募资项目相对较少，而这支基金专注于投资中国境内包括长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目，背后逻辑依旧是聚焦于核心资产，继续深挖城市化进程的剩余潜力 。

同时领展在融资市场发行6亿美元债券，息票率2.75％，发行期限为10年期，资金用作一般公司用途。这是领展迄今为止发行的规模最大、利率最低的债券，分别获穆迪及标准普尔评为"A2"及"A"评级。

领展能够发行高规模低利率的债券，反应其项目经营以及基金运营状况优良且稳健。

年报观察：汇贤单位产值表现领先，越秀房托各项指标均位于前列

报告期内，部分样本企业披露2021年度财务数据，观点指数整理其中位于内地的商业地产标的数据，数据如下图：

图5：样本企业商业地产资产的营收与净利润

营收方面，汇贤产业信托表现领先，2021年度旗下投资物业 营收额达到25亿元以上。越秀房托紧随其后，达到20亿元级别。

然而，汇贤产业信托是样本中仅有的没有实现盈利的企业，其在向基金持有人分派收益之前便净亏损约2.5亿元，亏损主要来源于年内旗下物业的公允价值变动以及日常的基金及物业运营。

图6：样本企业商业地产资产的估值与物业面积